Hauskauf in Nordrhein-Westfalen: Grunderwerbsteuer, Förderung und Bodenrichtwerte

Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 Prozent einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze in Deutschland. Beim Hauskauf sollten Sie diesen Posten deshalb besonders genau einplanen. Unterstützung bietet die NRW.BANK mit Förderdarlehen für Neubau und Kauf, und über BORIS-NRW können Sie Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte kostenfrei einsehen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?

Laut Finanzverwaltung NRW beträgt die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Der Satz gilt für Verträge, die seit dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), den Satz bestimmt das Land.

Maßgeblich ist die Lage der Immobilie. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis.

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent
250.000 €	16.250 €
350.000 €	22.750 €
450.000 €	29.250 €

Liegt die Immobilie in einem anderen Bundesland, gilt dessen Satz, auch wenn Sie selbst in Nordrhein-Westfalen wohnen. Das ist etwa in Grenzregionen zu Niedersachsen, Hessen oder Rheinland-Pfalz wichtig, wenn Sie Angebote auf beiden Seiten der Landesgrenze vergleichen.

Laut Finanzverwaltung sind bestimmte Erwerbe von der Steuer ausgenommen, etwa Erwerbe unter 2.500 € oder Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie. Für einen gewöhnlichen Hauskauf gilt der volle Satz.

Wann müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Erwerb beim Finanzamt an. Sie erhalten einen Steuerbescheid und zahlen innerhalb der Frist. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie ist nach § 22 GrEStG keine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch möglich.

Weil die meisten Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten selbst tragen, sollte das Geld für die Steuer zum Zeitpunkt des Bescheids verfügbar sein.

Welche weiteren Kaufnebenkosten fallen an?

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zahlen Sie:

1. Notarkosten für Kaufvertrag, Vollzug und Grundschuld
2. Gebühren des Grundbuchamts
3. gegebenenfalls eine Maklerprovision

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser regelt § 656c BGB, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei gemeinsamer Beauftragung je zur Hälfte tragen.

Welche Förderung bietet die NRW.BANK?

Die NRW.BANK ist die Förderbank des Landes Nordrhein-Westfalen. Für Wohneigentum unterscheidet sie Landesprogramme der öffentlichen Wohnraumförderung und eigene Programme:

Programm	Art	Zielgruppe	Einkommensgrenzen
Eigentumsförderung, Neubau oder Kauf	Darlehen	Haushalte mit kleinem und mittlerem Einkommen	ja
NRW.BANK.Wohneigentum	Darlehen	Personen und Familien mit kleinem und mittlerem Einkommen	ja
NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen	Darlehen	alle Privatpersonen, für nachhaltigen Neubau und Ersterwerb	nein

Die aktuellen Einkommensgrenzen, Bedingungen und Antragswege nennt die NRW.BANK auf ihren Programmseiten. Förderdarlehen ergänzen in der Regel ein Bankdarlehen und lassen sich oft mit Programmen der KfW kombinieren. Prüfen Sie die Förderung, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Was finden Sie in BORIS-NRW?

BORIS-NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Dort finden Sie kostenfrei:

• Bodenrichtwerte, also durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden nach § 196 Baugesetzbuch
• Immobilienrichtwerte für bebaute Wohnimmobilien einschließlich Grundstück
• Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse

Eine Besonderheit in NRW sind die Immobilienrichtwerte. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen dazu einen Immobilienpreiskalkulator. Mit Adresse und einigen Merkmalen erhalten Sie einen näherungsweisen Preis für ein Haus oder eine Wohnung. Ein Beispiel ist der Pressebericht der Gutachterausschüsse in Stadt und Kreis Paderborn, der auf diesen kostenfreien Kalkulator und auf BORIS-NRW verweist.

Für Ihre Finanzierung ist das hilfreich. Liegt der verlangte Kaufpreis deutlich über dem Richtwert, kann die Bank einen niedrigeren Wert ansetzen. Dann brauchen Sie mehr Eigenkapital als geplant.

Wie sind die Gutachterausschüsse in NRW organisiert?

In Nordrhein-Westfalen gibt es Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Kreisen und in vielen Städten. Teilweise bestehen für eine Stadt und den umgebenden Kreis getrennte Ausschüsse, so etwa in Paderborn. Über allen steht der Obere Gutachterausschuss für das Land.

Die Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, ermitteln Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte, veröffentlichen Grundstücksmarktberichte und erstellen auf Antrag Verkehrswertgutachten. Eine Übersicht der Ausschüsse mit Kontaktdaten finden Sie über das Portal gars.nrw.

Wie planen Sie den Hauskauf in NRW?

1. Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zurücklegen, bei 6,5 Prozent Steuer kommt schnell ein hoher Betrag zusammen
2. Immobilienrichtwert oder Preiskalkulator für das Wunschobjekt nutzen
3. Förderfähigkeit bei der NRW.BANK und der KfW klären
4. Angebote mehrerer Banken vergleichen
5. Kaufvertragsentwurf prüfen, Verbraucher erhalten ihn im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital braucht ein Hauskauf in Nordrhein-Westfalen?

Das Beispiel geht von einem Kaufpreis von 400.000 € aus. Für Notar und Grundbuch wird pauschal mit 2 Prozent gerechnet. Diese Quote ist eine Annahme für das Beispiel, die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Makler ist nicht beteiligt, Förderungen sind nicht berücksichtigt.

Posten	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent	26.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Nebenkosten zusammen	34.000 €
Eigenanteil am Kaufpreis (Annahme 10 Prozent)	40.000 €
Eigenkapital gesamt	74.000 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Jeder Euro, den Sie darüber hinaus einbringen, senkt das Darlehen. Ob sich ein Teil der Finanzierung über Förderdarlehen der NRW.BANK oder der KfW darstellen lässt, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrem Einkommen ab.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist, die Nebenkosten mit Pauschalwerten aus anderen Bundesländern zu schätzen. In NRW liegt allein die Grunderwerbsteuer höher als in den meisten Ländern. Ein zweiter Fehler betrifft die Förderung: Wer nur auf die eigene Bank schaut, übersieht leicht Programme der NRW.BANK, die ohne Einkommensgrenzen auskommen. Prüfen Sie die Programme deshalb vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Umzug, kleinere Renovierungen und Ausstattung fallen meist in den ersten Monaten nach dem Kauf an und gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, belasten aber dieselbe Kasse.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Gerade in NRW mit hohen Nebenkosten lohnt sich eine sorgfältige Planung. Ein unabhängiger Baufinanzierer prüft, welche Programme der NRW.BANK und der KfW zu Ihnen passen, rechnet den Eigenkapitalbedarf durch und vergleicht Angebote mehrerer Banken. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.