Hauskauf in Hessen: Grunderwerbsteuer, Förderung und Bodenrichtwerte

Beim Hauskauf in Hessen fallen 6 Prozent Grunderwerbsteuer an, einer der höheren Sätze in Deutschland. Dafür gibt es für Ersterwerber das Hessengeld, einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer, und für Haushalte mit kleinerem und mittlerem Einkommen das Hessen-Darlehen der WIBank. Den Bodenwert Ihres Wunschgrundstücks können Sie gebührenfrei in BORIS Hessen nachsehen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?

In Hessen beträgt der Steuersatz der Grunderwerbsteuer laut hessischem Verwaltungsportal 6 Prozent. Die Bundesländer legen den Satz selbst fest, bundesweit liegt er laut Portal zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Maßgeblich ist die Lage der Immobilie. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, in der Regel also der Kaufpreis.

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 6 Prozent
250.000 €	15.000 €
350.000 €	21.000 €
450.000 €	27.000 €

Nach der Beurkundung erhalten Sie einen Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Was ist das Hessengeld?

Das Hessengeld ist ein Zuschuss des Landes Hessen, der Ersterwerber von Wohneigentum bei der Grunderwerbsteuer entlastet. Er muss nicht zurückgezahlt werden. Die WIBank wickelt das Programm ab.

Laut WIBank gelten im Kern diese Voraussetzungen:

1. Sie erwerben zum ersten Mal grunderwerbsteuerpflichtig eine Wohnimmobilie.
2. Sie nutzen die Immobilie selbst.
3. Die Immobilie liegt in Hessen.
4. Der Kaufvertrag wurde am oder nach dem 1. März 2024 beurkundet.

Der Antrag läuft über das Kundenportal der WIBank. Zuerst prüfen Sie dort die Förderfähigkeit, danach reichen Sie Unterlagen wie den notariellen Kaufvertrag und Meldenachweise ein. Den Einzug müssen Sie innerhalb von drei Jahren nachweisen.

Für die Finanzierung ist wichtig: Die Grunderwerbsteuer müssen Sie zunächst selbst bezahlen. Das Hessengeld fließt erst später. Planen Sie Ihr Eigenkapital deshalb so, dass Sie die Steuer bei Fälligkeit begleichen können.

Welche Förderdarlehen vergibt die WIBank?

Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) ist die Förderbank des Landes. Für selbst genutztes Wohneigentum bietet sie das Hessen-Darlehen in verschiedenen Varianten an:

Programm	Gefördert wird	Einkommensgrenzen
Hessen-Darlehen Neubau	erstmalige Wohneigentumsbildung durch Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, auch Erwerb mit Erstbezug	ja
Hessen-Darlehen Bestandserwerb	Erwerb einer bestehenden Immobilie zur Selbstnutzung	ja
Hessengeld	Zuschuss zur Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb	Voraussetzungen siehe oben

Das Hessen-Darlehen ergänzt Ihre Bankfinanzierung, beim Neubau wird es laut WIBank nachrangig im Grundbuch eingetragen. Die aktuellen Einkommensgrenzen, Bedingungen und Antragswege finden Sie auf den Seiten der WIBank. Zusätzlich können Sie Programme der KfW einbinden, etwa für energieeffiziente Gebäude.

Welche weiteren Kaufnebenkosten fallen an?

Neben der Grunderwerbsteuer zahlen Sie:

• Notarkosten für Kaufvertrag, Vollzug und Grundschuld
• Gebühren des Grundbuchamts
• gegebenenfalls eine Maklerprovision

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Für die Maklerprovision gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern § 656c BGB: Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte.

Was zeigen Bodenrichtwerte und wo finden Sie sie?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden, ermittelt nach § 196 Baugesetzbuch aus tatsächlichen Kaufpreisen. In Hessen stehen alle Bodenrichtwerte in BORIS Hessen, dem Bodenrichtwertinformationssystem der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Die Abfrage ist gebührenfrei und funktioniert über die Adresse.

Die Werte werden alle zwei Jahre zum 1. Januar aktualisiert. Ein Ausdruck ist über das Geoportal Hessen möglich.

Für Käufer ist der Bodenrichtwert vor allem bei älteren Häusern wichtig. Je älter das Gebäude, desto größer ist oft der Anteil des Grundstücks am Gesamtwert. Banken berücksichtigen den Bodenwert in ihrer eigenen Bewertung.

Wie sind die Gutachterausschüsse in Hessen organisiert?

Die Gutachterausschüsse für Immobilienwerte sind selbstständige und unabhängige Einrichtungen des Landes Hessen. Mehrere Städte haben einen eigenen Ausschuss, darunter Kassel, Gießen und Fulda. Die Adressen aller Ausschüsse listet die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (ZGGH), die zugleich zentrale Ansprechstelle für Informationen über alle hessischen Gutachterausschüsse ist.

Die Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, ermitteln die Bodenrichtwerte und veröffentlichen regionale Immobilienmarktberichte. Diese Berichte stehen gebührenfrei im Downloadcenter von Geodaten Hessen. Sie zeigen mittlere Preise für Häuser, Wohnungen und Bauland und sind eine gute Grundlage, um ein Angebot einzuordnen.

Wie gehen Sie beim Hauskauf in Hessen vor?

1. Eigenkapital so planen, dass Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch abgedeckt sind
2. Anspruch auf Hessengeld und Hessen-Darlehen prüfen
3. Bodenrichtwert und Immobilienmarktbericht für die Region lesen
4. Finanzierungsangebote mehrerer Banken vergleichen, Förderdarlehen einbinden
5. Kaufvertragsentwurf prüfen, Verbraucher erhalten ihn im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital braucht ein Hauskauf in Hessen?

Das Beispiel geht von einem Kaufpreis von 400.000 € aus. Für Notar und Grundbuch wird pauschal mit 2 Prozent gerechnet. Diese Quote ist eine Annahme für das Beispiel, die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Makler ist nicht beteiligt, Förderungen sind nicht berücksichtigt.

Posten	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	24.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Nebenkosten zusammen	32.000 €
Eigenanteil am Kaufpreis (Annahme 10 Prozent)	40.000 €
Eigenkapital gesamt	72.000 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Jeder Euro, den Sie darüber hinaus einbringen, senkt das Darlehen. Ob sich ein Teil der Finanzierung über Förderdarlehen der WIBank oder der KfW darstellen lässt, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrem Einkommen ab.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist, das Hessengeld bereits als Eigenkapital zu verplanen. Es wird erst nach dem Kauf ausgezahlt, die Grunderwerbsteuer ist aber vorher fällig. Ein zweiter Fehler: Förderdarlehen mit Einkommensgrenzen werden nicht geprüft, weil Käufer annehmen, sie lägen darüber. Die Grenzen hängen von der Haushaltsgröße ab, ein Blick auf die Bedingungen der WIBank lohnt sich deshalb.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Umzug, kleinere Renovierungen und Ausstattung fallen meist in den ersten Monaten nach dem Kauf an und gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, belasten aber dieselbe Kasse.

Wann ist ein Baufinanzierer sinnvoll?

Hessengeld, Hessen-Darlehen und KfW-Mittel haben unterschiedliche Voraussetzungen und Antragswege. Ein unabhängiger Baufinanzierer prüft, welche Programme in Ihrem Fall passen, plant die Zwischenfinanzierung der Grunderwerbsteuer mit ein und vergleicht Angebote mehrerer Banken. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.