Wohn-Riester in der Baufinanzierung: So nutzen Sie Riester-Förderung für das Eigenheim

Wohn-Riester ist die Riester-Förderung für selbst genutztes Wohneigentum. Sie können gefördertes Riester-Guthaben als Eigenkapital für Kauf oder Bau einsetzen oder ein Darlehen abschließen, dessen Tilgung mit Zulagen und Steuervorteilen gefördert wird. Im Gegenzug werden die geförderten Beträge im Alter versteuert, obwohl Sie kein Geld ausgezahlt bekommen.

Wie funktioniert Wohn-Riester grundsätzlich?

Wohn-Riester überträgt die Logik der Riester-Rente auf die eigene Immobilie. Statt eine monatliche Rente aufzubauen, sparen Sie Miete im Alter, weil die Immobilie dann ganz oder weitgehend schuldenfrei ist. Der Staat fördert diesen Weg mit denselben Instrumenten wie die klassische Riester-Rente: Zulagen nach den §§ 83 ff. EStG und gegebenenfalls einem Sonderausgabenabzug nach § 10a EStG.

Gefördert werden nur Personen, die zum begünstigten Kreis gehören. Dazu zählen vor allem rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer, Beamte und bestimmte weitere Gruppen sowie unter Umständen ihre Ehepartner. Ob Sie dazugehören, klärt Ihr Riester-Anbieter oder Ihr Steuerberater.

Die Immobilie muss in Deutschland oder unter bestimmten Bedingungen in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder des EWR liegen und Ihre Hauptwohnung sein. Eine Ferienwohnung oder eine vermietete Wohnung ist nicht begünstigt.

Welche Wege gibt es, Riester für das Eigenheim zu nutzen?

Es gibt drei Wege, die sich auch kombinieren lassen:

Weg	Funktion	Typischer Einsatz
Entnahme von Guthaben	Angespartes Riester-Kapital wird als Eigenkapital eingesetzt	Kauf oder Bau, Ablösung eines Darlehens
Wohn-Riester-Darlehen	Tilgungsleistungen gelten als geförderte Altersvorsorgebeiträge	Laufende Finanzierung des Eigenheims
Riester-Bausparvertrag	Sparphase wird gefördert, später folgt ein Bauspardarlehen	Planung eines späteren Kaufs

Rechtsgrundlage für die Entnahme ist § 92a EStG, der vom Altersvorsorge-Eigenheimbetrag spricht. Dass Tilgungsleistungen eines zertifizierten Darlehens gefördert werden, ergibt sich aus § 82 EStG. Nicht jeder Vertrag und nicht jedes Darlehen ist automatisch begünstigt. Der Vertrag muss nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifiziert sein.

Kann ich mein Riester-Guthaben als Eigenkapital für den Hauskauf nutzen?

Ja. Nach § 92a EStG können Sie gefördertes Riester-Kapital für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnung entnehmen. Die Bank behandelt diesen Betrag wie anderes Eigenkapital. Die Entnahme müssen Sie vorher beantragen.

Den Antrag stellen Sie über die Zentrale Stelle für Altersvermögen, die bei der Deutschen Rentenversicherung Bund angesiedelt ist. Sie prüft, ob die Voraussetzungen vorliegen, und teilt Ihrem Anbieter mit, welcher Betrag ausgezahlt werden darf. Das dauert einige Zeit. Planen Sie den Vorlauf ein, bevor Sie den Kaufpreis fällig stellen.

Neben Kauf und Bau ist die Entnahme auch für weitere Zwecke vorgesehen, etwa zur Ablösung eines Darlehens, mit dem die Wohnung finanziert wurde, für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen oder für einen altersgerechten Umbau. Für den Umbau gelten besondere Anforderungen, die das Gesetz im Einzelnen regelt.

Wie funktioniert ein Wohn-Riester-Darlehen?

Bei einem Wohn-Riester-Darlehen werden Ihre Tilgungszahlungen wie Sparbeiträge behandelt. Die Zulagen fließen direkt in die Tilgung und verkürzen so die Laufzeit oder senken die Restschuld. Zinsen werden nicht gefördert, nur der Tilgungsanteil.

In der Praxis wird ein solches Darlehen oft als Baustein neben einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen eingesetzt. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

1. Zertifizierung: Nur zertifizierte Darlehensverträge sind förderfähig.
2. Zulagenantrag: Die Zulage muss beantragt werden. Viele Anbieter bieten einen Dauerzulagenantrag an.
3. Mindesteigenbeitrag: Um die volle Zulage zu erhalten, müssen Sie einen gesetzlich festgelegten Mindestbeitrag leisten, der sich nach Ihrem Vorjahreseinkommen richtet.
4. Vergleich der Konditionen: Die Förderung lohnt sich nur, wenn das Darlehen insgesamt nicht teurer ist als ein vergleichbares Darlehen ohne Riester-Zertifizierung.

Muss ich Wohn-Riester im Alter versteuern?

Ja. Die geförderten Beträge werden auf einem Wohnförderkonto erfasst und ab Beginn der Auszahlungsphase nachgelagert besteuert. Sie können wählen, ob die Steuer über die Jahre verteilt oder auf einmal mit einem gesetzlich festgelegten Abschlag erhoben wird.

Das Wohnförderkonto ist ein rein rechnerisches Konto. Es enthält entnommene Beträge, geförderte Tilgungsleistungen und Zulagen. Bis zum Beginn der Auszahlungsphase wird der Stand jährlich um einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz erhöht. Die Besteuerung erfolgt nach § 22 Nr. 5 EStG. Sie zahlen also Steuern auf ein fiktives Einkommen, obwohl Ihnen kein Geld zufließt.

Ob diese Besteuerung im Alter günstig ist, hängt von Ihrem späteren Steuersatz ab. Wer im Ruhestand ein niedriges zu versteuerndes Einkommen hat, zahlt in der Regel weniger als während des Erwerbslebens. Berechnen lässt sich das nur individuell, deshalb gehört diese Frage zu einem Steuerberater.

Was passiert, wenn ich die geförderte Immobilie vermiete oder verkaufe?

Geben Sie die Selbstnutzung auf, wird das Wohnförderkonto grundsätzlich aufgelöst und versteuert. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, etwa wenn Sie den Betrag fristgerecht in eine andere selbst genutzte Wohnung investieren. Lassen Sie solche Schritte vorher steuerlich prüfen.

Weitere Ausnahmen gibt es zum Beispiel bei einem beruflich bedingten Umzug, wenn Sie später in die Wohnung zurückkehren wollen, oder bei der Übertragung an den Ehepartner. Die Einzelheiten regelt § 92a Abs. 3 und 4 EStG. Wer schon beim Kauf weiß, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit vermieten oder verkaufen möchte, sollte prüfen, ob Wohn-Riester der richtige Weg ist.

Wie bewertet die Bank Wohn-Riester?

Für die finanzierende Bank ist entnommenes Riester-Kapital Eigenkapital wie jedes andere. Es senkt den Darlehensbetrag und verbessert das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Ein Wohn-Riester-Darlehen behandelt die Bank als eigenes Darlehen mit eigener Grundschuld oder als Teil einer gemeinsamen Absicherung.

Die künftige Steuer auf das Wohnförderkonto berücksichtigt die Bank in der Regel nicht in ihrer Haushaltsrechnung, weil sie erst im Rentenalter anfällt. Für Ihre eigene Planung sollten Sie diese Belastung trotzdem einbeziehen. Sie fällt in eine Lebensphase, in der das Einkommen meist sinkt.

Lohnt sich Wohn-Riester?

Das hängt von Ihrer Situation ab. Wohn-Riester kann sinnvoll sein, wenn Sie dauerhaft in der Immobilie wohnen wollen, Anspruch auf Zulagen haben und das Darlehen zu wettbewerbsfähigen Konditionen erhalten. Weniger passend ist es bei unsicherer Lebensplanung, bei absehbarem Verkauf oder wenn ein Riester-Darlehen deutlich teurer ist als ein normales Darlehen.

Beachten Sie außerdem, dass der Gesetzgeber die geförderte private Altersvorsorge mehrfach reformiert hat und weitere Änderungen diskutiert werden. Prüfen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Rechtsstand und lassen Sie die steuerlichen Folgen von einem Steuerberater berechnen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann einschätzen, ob ein Wohn-Riester-Baustein Ihre Finanzierung verbessert und welche Banken zertifizierte Darlehen anbieten. Er stimmt die Entnahme von Guthaben zeitlich mit Kaufvertrag und Auszahlung ab und vergleicht die Konditionen mit einer Finanzierung ohne Riester.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Für die Frage, ob sich die nachgelagerte Besteuerung in Ihrem Fall rechnet, bleibt ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.