Altbau kaufen und sanieren: Welche Förderwege gibt es?

Wer einen Altbau kauft und saniert, kann mehrere Förderwege nutzen: KfW-Kredite für die Sanierung zum Effizienzhaus, Zuschüsse und Ergänzungskredite für Einzelmaßnahmen, das Familienprogramm Jung kauft Alt, Programme der Landesförderbanken und die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Entscheidend ist, dass Sie die Förderung vor dem Kauf- oder Handwerkervertrag planen. Viele Programme schließen sich gegenseitig aus, andere lassen sich kombinieren.

Welche Förderung gibt es für den Kauf und die Sanierung eines Altbaus?

Infrage kommen KfW-Kredite für die Sanierung zum Effizienzhaus, Zuschüsse und Ergänzungskredite für Einzelmaßnahmen, das Familienprogramm Jung kauft Alt, Programme der Landesförderbanken und die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Welche Wege sich kombinieren lassen, regeln die jeweiligen Richtlinien.

Die folgende Übersicht ordnet die Wege nach ihrem Ansatz:

Förderweg	Was gefördert wird	Wo beantragt wird
Sanierung zum Effizienzhaus	Umfassende Sanierung auf ein definiertes Effizienzhaus-Niveau	KfW, über eine Bank
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik	Zum Beispiel Dämmung, Fenster, Lüftung, Heizungsoptimierung	BAFA, als Zuschuss
Heizungstausch	Einbau einer förderfähigen neuen Heizung	KfW, als Zuschuss
Ergänzungskredit	Finanzierung von geförderten Einzelmaßnahmen	KfW, über eine Bank
Jung kauft Alt	Kauf eines energetisch schwachen Hauses durch Familien, verbunden mit Sanierungspflicht	KfW, über eine Bank
Landesprogramme	Je nach Land Kauf, Sanierung oder Barrierefreiheit	Landesförderbank oder Hausbank
Steuerermäßigung	Energetische Maßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum	Finanzamt, über die Steuererklärung

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird regelmäßig angepasst. Das Gebäudeenergiegesetz trägt seit Ende Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz und wurde dabei inhaltlich geändert. Prüfen Sie deshalb vor jedem Antrag, welche Richtlinie und welches Merkblatt aktuell gelten.

Was ist der Unterschied zwischen Effizienzhaus und Einzelmaßnahme?

Bei der Sanierung zum Effizienzhaus wird das Gebäude als Ganzes betrachtet. Ein Energieeffizienz-Experte berechnet, welches Effizienzhaus-Niveau nach der Sanierung erreicht wird. Je besser das Ergebnis, desto attraktiver ist in der Regel die Förderung. Dieser Weg eignet sich, wenn Sie ohnehin umfassend sanieren, etwa vor dem Einzug.

Bei Einzelmaßnahmen werden einzelne Bauteile oder Anlagen gefördert, zum Beispiel neue Fenster oder eine gedämmte Fassade. Sie können die Sanierung so in mehreren Schritten über Jahre umsetzen. Ein individueller Sanierungsfahrplan, den ein Energieberater erstellt, ordnet diese Schritte sinnvoll und kann bei Einzelmaßnahmen zusätzliche Vorteile bringen.

Wie hilft das Programm Jung kauft Alt?

Jung kauft Alt richtet sich an Familien mit minderjährigen Kindern, die ein älteres Haus mit schlechter Energiebilanz kaufen. Gefördert wird der Kauf mit einem zinsgünstigen Kredit. Im Gegenzug verpflichten Sie sich, das Haus innerhalb einer festgelegten Frist auf ein bestimmtes Effizienzhaus-Niveau zu sanieren.

Wie bei anderen Familienprogrammen gelten Einkommensgrenzen, die Pflicht zur Selbstnutzung und der Ausschluss, wenn bereits Wohneigentum besteht. Für die Sanierung selbst können Sie zusätzliche Förderungen nutzen. Welche Kombinationen zulässig sind, steht im Merkblatt der KfW.

Brauche ich für die Sanierungsförderung einen Energieberater?

Für viele Programme ja. Bei der Sanierung zum Effizienzhaus ist ein Energieeffizienz-Experte vorgeschrieben, bei Einzelmaßnahmen häufig ebenfalls. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann zusätzlich Vorteile bringen.

Für den Altbaukauf lohnt sich die Energieberatung schon vor der Kaufentscheidung. Der Berater kann einschätzen, welche Maßnahmen nötig sind und mit welchem Aufwand ein bestimmtes Effizienzniveau erreichbar ist. Diese Einschätzung hilft Ihnen beim Kaufpreis und bei der Bank. Auch die Energieberatung selbst wird vom Bund gefördert. Die aktuellen Bedingungen nennt das BAFA.

Muss ich nach dem Kauf eines Altbaus bestimmte Maßnahmen umsetzen?

Ja, beim Eigentümerwechsel gehen gesetzliche Nachrüstpflichten auf Sie über, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen. Für die Umsetzung gilt eine Frist. Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen können von der Förderung ausgeschlossen sein.

Lassen Sie sich die konkreten Pflichten für Ihr Objekt erklären, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Viele Exposés und Musterverträge geben noch den früheren Rechtsstand wieder. Maßgeblich ist der aktuelle Text des Gebäudemodernisierungsgesetzes.

Kann ich Förderung und Steuerermäßigung gleichzeitig nutzen?

Für dieselbe Maßnahme in der Regel nicht. Sie müssen sich entscheiden, ob Sie eine Förderung beantragen oder die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Welche Variante günstiger ist, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Die Steuerermäßigung gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum und setzt voraus, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme ein bestimmtes Mindestalter hat. Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt. Bei vermieteten Objekten gelten andere steuerliche Regeln. Für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es eigene Vorschriften im Einkommensteuergesetz.

In welcher Reihenfolge sollten Sie vorgehen?

Bei Kauf und Sanierung entscheidet die Reihenfolge über den Förderanspruch. Ein bewährter Ablauf:

1. Objekt prüfen: Energieausweis, Baujahr, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung.
2. Energieberater einbinden: Maßnahmen und erreichbares Effizienzniveau grob einschätzen lassen.
3. Kosten ermitteln: Angebote einholen, ohne verbindlich zu beauftragen.
4. Förderwege festlegen: Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen, Bund, Land, Kommune, Steuerermäßigung.
5. Gesamtfinanzierung strukturieren: Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung und Reserve in einer Finanzierung zusammenführen.
6. Anträge stellen: vor dem Kaufvertrag, soweit das Programm den Kauf fördert, und vor den Handwerkerverträgen.
7. Umsetzen und nachweisen: Rechnungen und Bestätigungen für den Verwendungsnachweis sammeln.

Wie finanziert die Bank Kauf und Sanierung gemeinsam?

Die Bank betrachtet Kauf und Sanierung als ein Vorhaben. Sie prüft, ob der Wert der Immobilie nach der Sanierung die Gesamtfinanzierung trägt und ob Sie die Raten aller Darlehen dauerhaft zahlen können. Dafür braucht sie eine nachvollziehbare Kostenaufstellung mit Angeboten oder einer Kostenschätzung.

Zuschüsse werden meist erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt. Sie müssen die Kosten also zunächst vorfinanzieren. Planen Sie außerdem eine Reserve für Unvorhergesehenes ein, denn bei Altbauten zeigen sich manche Schäden erst während der Arbeiten. Eine Finanzierung, die keine Reserve enthält, kann bei Mehrkosten schnell an ihre Grenze stoßen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer verbindet Kaufpreis, Sanierungskosten und Fördermittel zu einer Gesamtfinanzierung. Er weiß, welche Banken KfW-Kredite durchleiten, wie sie sanierungsbedürftige Objekte bewerten und wie die Auszahlung an den Baufortschritt angepasst werden kann. So lassen sich Antragszeitpunkte, Notartermin und Handwerkerverträge aufeinander abstimmen.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Für die technische Planung ist der Energieberater zuständig, für die Wahl zwischen Förderung und Steuerermäßigung ein Steuerberater.