Hauskauf in Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer, Förderung und Bodenrichtwerte

Beim Hauskauf in Baden-Württemberg zahlen Sie 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Familien mit Kindern können bei der L-Bank ein Förderdarlehen für Kauf oder Bau beantragen, sofern ihr Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Bodenrichtwerte finden Sie in BORIS-BW, zuständig für die Marktdaten sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden oder ihre gemeinsamen Ausschüsse.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?

Laut Finanzverwaltung Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), den Satz legt das Land fest. Maßgeblich ist, dass die Immobilie in Baden-Württemberg liegt.

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis.

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent
300.000 €	15.000 €
450.000 €	22.500 €
600.000 €	30.000 €

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können unter Umständen aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und angemessen ausgewiesen sind. Ob das in Ihrem Fall möglich ist, klären Sie mit einem Steuerberater.

Wann wird die Steuer fällig?

Der Notar zeigt den Kauf nach der Beurkundung beim Finanzamt an. Sie erhalten einen Steuerbescheid und zahlen innerhalb der darin genannten Frist. Erst dann gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Grunderwerbsteuer und die übrigen Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Halten Sie das Geld deshalb bereit, bevor der Bescheid kommt.

Welche weiteren Kaufnebenkosten fallen an?

Zur Grunderwerbsteuer kommen hinzu:

1. Notarkosten für Kaufvertrag, Vollzug und Grundschuld
2. Gebühren des Grundbuchamts
3. gegebenenfalls eine Maklerprovision

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt § 656c BGB: Beauftragen beide Seiten den Makler, teilen sie die Provision zu gleichen Teilen.

Welche Förderung bietet die L-Bank?

Die L-Bank ist die Förderbank des Landes Baden-Württemberg. Für selbst genutztes Wohneigentum bietet sie die Eigentumsfinanzierung BW an, auch Z15-Darlehen genannt.

Merkmal	Eigentumsfinanzierung BW
Art	zinsgünstiges Förderdarlehen
Zielgruppe	Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind oder einem Kind, das innerhalb von sechs Monaten erwartet wird
Vorhaben	Kauf oder Bau, Neubau und Bestand, auch Erweiterungen
Einkommensgrenzen	ja
Antrag	online bei der L-Bank, Bearbeitung durch die örtliche Wohnraumförderungsstelle

Ergänzend nennt die L-Bank weitere Bausteine: eine Zusatzförderung für Energieeffizienz und barrierefreie Umbauten, ein Familienzuwachsdarlehen für Familien, die die Voraussetzungen der Eigentumsfinanzierung nicht erfüllen, und eine Ergänzungsfinanzierung für zusätzlichen Finanzierungsbedarf. Die aktuellen Einkommensgrenzen und Bedingungen finden Sie auf den Seiten der L-Bank.

Ein Unterschied zu vielen anderen Programmen: Der Antrag läuft nicht über die Hausbank, sondern über das Portal der L-Bank und die Wohnraumförderungsstelle Ihrer Gemeinde oder Ihres Landkreises. Planen Sie dafür Zeit ein und stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor dem Kauf.

Was sind Bodenrichtwerte und wo finden Sie sie?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden, ermittelt nach § 196 Baugesetzbuch aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. In Baden-Württemberg sind sie in BORIS-BW zusammengeführt, dem zentralen Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse im Land.

Für Ihren Hauskauf hilft der Bodenrichtwert auf drei Arten:

• Sie sehen, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt.
• Bei älteren Häusern ist der Bodenwert oft ein großer Teil des Gesamtwerts.
• Sie können einschätzen, ob ein Angebot zur Lage passt.

Ein einzelnes Grundstück kann vom Richtwert abweichen, etwa wegen Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit.

Wie sind die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg organisiert?

In Baden-Württemberg werden die Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Dadurch gab es lange Zeit sehr viele, teils sehr kleine Ausschüsse. Seit einer Änderung der Gutachterausschussverordnung im Oktober 2017 können sich benachbarte Gemeinden eines Landkreises zu gemeinsamen Gutachterausschüssen zusammenschließen. Viele Gemeinden haben das inzwischen getan.

Für Sie heißt das: Der zuständige Ausschuss ist nicht immer im eigenen Rathaus angesiedelt. Größere Städte wie Heilbronn haben einen eigenen Gutachterausschuss, kleinere Gemeinden gehören oft zu einem gemeinsamen Ausschuss mit Sitz in einer Nachbarstadt. Ihre Gemeindeverwaltung nennt Ihnen die zuständige Stelle.

Die Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, ermitteln Bodenrichtwerte, veröffentlichen Grundstücksmarktberichte und erstellen auf Antrag Verkehrswertgutachten.

Wie gehen Sie beim Hauskauf in Baden-Württemberg vor?

1. Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einplanen
2. Prüfen, ob Sie die Voraussetzungen der L-Bank-Förderung erfüllen, und den Antrag früh stellen
3. Bodenrichtwert in BORIS-BW und den Marktbericht des zuständigen Gutachterausschusses lesen
4. Angebote mehrerer Banken vergleichen und Förderdarlehen sowie KfW-Programme einbinden
5. Kaufvertragsentwurf prüfen, Verbraucher erhalten ihn im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital braucht ein Hauskauf in Baden-Württemberg?

Das Beispiel geht von einem Kaufpreis von 400.000 € aus. Für Notar und Grundbuch wird pauschal mit 2 Prozent gerechnet. Diese Quote ist eine Annahme für das Beispiel, die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Makler ist nicht beteiligt, Förderungen sind nicht berücksichtigt.

Posten	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	20.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Nebenkosten zusammen	28.000 €
Eigenanteil am Kaufpreis (Annahme 10 Prozent)	40.000 €
Eigenkapital gesamt	68.000 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Jeder Euro, den Sie darüber hinaus einbringen, senkt das Darlehen. Ob sich ein Teil der Finanzierung über Förderdarlehen der L-Bank oder der KfW darstellen lässt, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrem Einkommen ab.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist, den Antrag bei der L-Bank zu spät zu stellen. Weil die Wohnraumförderungsstelle eingebunden ist, braucht die Bearbeitung Zeit. Ein zweiter Fehler: Käufer orientieren sich an Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse beruhen dagegen auf tatsächlich gezahlten Preisen und sind die bessere Grundlage für die Verhandlung.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Umzug, kleinere Renovierungen und Ausstattung fallen meist in den ersten Monaten nach dem Kauf an und gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, belasten aber dieselbe Kasse.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Die L-Bank-Förderung hat einen eigenen Antragsweg über die Wohnraumförderungsstelle, Bankdarlehen und KfW-Programme laufen über andere Stellen. Ein unabhängiger Baufinanzierer stimmt diese Bausteine aufeinander ab, achtet auf Fristen und vergleicht Angebote mehrerer Banken. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.