Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen gehört zu den Ländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz. Für Käufer im bevölkerungsreichsten Bundesland bedeutet das: Die Nebenkosten fallen spürbar ins Gewicht, ob Sie eine Eigentumswohnung in Köln, ein Reihenhaus im Ruhrgebiet oder ein Einfamilienhaus im Münsterland erwerben. Wer die einzelnen Posten früh kennt, kann sein Eigenkapital besser planen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?

Die Finanzverwaltung NRW nennt einen Satz von 6,5 Prozent. Er gilt für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden und Grundstücke in Nordrhein-Westfalen betreffen. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes, den Satz selbst hat das Land im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer bestimmt.

Rechenbeispiel: Kostet die Immobilie 300.000 Euro, beträgt die Grunderwerbsteuer 19.500 Euro.

Steuerschuldner sind rechtlich Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Zahlung. Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, das anschließend den Bescheid verschickt. Sobald die Steuer bezahlt ist, erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer ein.

Mit welchen Notar- und Grundbuchkosten müssen Sie rechnen?

Notare berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Auch das Grundbuchamt rechnet danach ab. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich, ein Notar in Düsseldorf darf also nicht mehr verlangen als einer in Bielefeld.

Als grobe Orientierung gelten rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Für eine Immobilie zu 300.000 Euro sind das ungefähr 6.000 Euro. Darin enthalten sind typischerweise Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Grundschuld für Ihre Bank.

Wie wird die Maklerprovision aufgeteilt?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt § 656c BGB. Ist der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen zahlen. Vereinbart der Verkäufer eine Provision, kann er sie also nicht vollständig auf Sie abwälzen. Die Höhe selbst ist nicht gesetzlich festgelegt.

Was übernimmt die Bank, was zahlen Sie selbst?

In Nordrhein-Westfalen kommen bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro allein für Steuer, Notar und Grundbuch rund 25.500 Euro zusammen. Diese Summe sollten Sie nach Möglichkeit aus Eigenkapital bezahlen. Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie. Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, deshalb sehen viele Institute eine Mitfinanzierung kritisch oder verlangen dafür bessere Einkommensverhältnisse.

Gerade wegen des hohen Steuersatzes lohnt es sich in NRW, das Eigenkapital genau zu planen. Wer nur die Nebenkosten selbst trägt, hat oft schon eine solide Grundlage für das Bankgespräch.

Welche Förderung bietet Nordrhein-Westfalen?

Zentrale Anlaufstelle ist die NRW.BANK. Über sie läuft die öffentliche Wohnraumförderung des Landes, zu der auch Programme für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gehören. Die Förderung erfolgt in der Regel über Darlehen, deren Bedingungen sich an Haushaltsgröße, Einkommen und Objekt orientieren. Die Anträge laufen meist über die Bewilligungsbehörde bei Ihrer Stadt oder Ihrem Kreis.

Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Sie die aktuellen Voraussetzungen erfüllen. Bundesweite KfW-Programme kommen gegebenenfalls ergänzend hinzu.

Wo lässt sich sparen und wo nicht?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nur am Grundstück samt Gebäude. Mitverkaufte bewegliche Sachen gehören nicht dazu. Stehen Einbauküche, Möbel oder eine Gartenhütte ohne festes Fundament gesondert und mit nachvollziehbarem Wert im Vertrag, entfällt die Steuer auf diesen Teil. Bei 8.000 Euro Inventar spart das in NRW 520 Euro.

Die Grenzen sind eng gezogen:

• Der Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen, ältere Küchen sind oft nur noch wenig wert.
• Das Finanzamt kann Nachweise anfordern und überhöhte Beträge korrigieren.
• Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, zählt zum Kaufpreis.

Bei Neubauten lohnt ein Blick auf den Vertragsaufbau. Kaufen Sie das Grundstück unabhängig vom späteren Hausbau, kann die Steuer auf den Grundstückspreis beschränkt sein. Sind Grundstück und Bauleistung jedoch ein einheitliches Paket, bezieht das Finanzamt die Baukosten ein.

Und schließlich: Wer ohne Makler kauft, spart die Provision vollständig. Beim Notar dagegen gibt es keinen Verhandlungsspielraum.