Selbstständige

Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer können eine Immobilie genauso finanzieren wie Angestellte. Der Weg dorthin ist jedoch aufwendiger, weil die Bank das Einkommen nicht an einer monatlichen Gehaltsabrechnung ablesen kann. Sie muss aus Steuerbescheiden, Abschlüssen und aktuellen Zahlen ableiten, wie sicher Ihr Einkommen über die Laufzeit des Darlehens ist. Auf dieser Seite erfahren Sie in Kurzform, wie Banken dabei vorgehen und wie Sie sich vorbereiten.

Warum prüfen Banken Selbstständige anders als Angestellte?

Bei Angestellten genügen meist einige Gehaltsabrechnungen und ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis. Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen von Jahr zu Jahr, und es hängt vom Erfolg des eigenen Betriebs ab. Die Bank betrachtet deshalb einen längeren Zeitraum und achtet auf die Entwicklung.

Rechtlich ist die Bank bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB verpflichtet. Sie darf das Darlehen nur vergeben, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie es vertragsgemäß zurückzahlen. Bei schwankenden Einkünften braucht sie dafür mehr Belege. Auch eine Selbstständigkeit mit gutem Gewinn wird kritisch gesehen, wenn der Trend nach unten zeigt oder der Betrieb von wenigen Auftraggebern abhängt.

Wie ermittelt die Bank Ihr Einkommen?

Grundlage ist der Gewinn, nicht der Umsatz. Bei Gewerbetreibenden ergibt er sich aus Bilanz oder Einnahmenüberschussrechnung, bei Freiberuflern im Sinne von § 18 EStG meist aus der Einnahmenüberschussrechnung. Die Bank gleicht diese Zahlen mit den Einkommensteuerbescheiden ab.

Üblich ist, einen Durchschnitt mehrerer Jahre zu bilden. Vom Gewinn zieht die Bank Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Beiträge zur Altersvorsorge ab. Was übrig bleibt, ist das verfügbare Einkommen, mit dem sie die Haushaltsrechnung erstellt.

Ein starkes aktuelles Jahr wird oft nur teilweise berücksichtigt, solange es nicht durch einen Steuerbescheid bestätigt ist. Umgekehrt fällt ein einzelnes schwaches Jahr weniger ins Gewicht, wenn Sie den Grund plausibel erklären können.

Welche Unterlagen sollten Selbstständige vorbereiten?

Die Unterlagenliste ist länger als bei Angestellten. Banken verlangen typischerweise:

• Einkommensteuerbescheide und Einkommensteuererklärungen mehrerer Jahre
• Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen derselben Jahre
• eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste
• Nachweise über Kranken- und Altersvorsorge
• Kontoauszüge von Geschäfts- und Privatkonten
• bei Gesellschaften den Gesellschaftsvertrag und die Abschlüsse der Gesellschaft
• gegebenenfalls eine Bestätigung des Steuerberaters über aktuelle Zahlen

Achten Sie darauf, dass die Zahlen zueinander passen. Abweichungen zwischen BWA, Abschluss und Steuerbescheid führen zu Rückfragen und verzögern die Entscheidung.

Wie lange müssen Sie selbstständig sein?

Viele Banken erwarten eine Selbstständigkeit über mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre. Erst dann liegt eine belastbare Einkommenshistorie vor. Gründer haben es entsprechend schwerer.

Es gibt jedoch Wege. Wer vor der Gründung lange in derselben Branche angestellt war, kann diese Erfahrung als Argument einbringen. Ein Mitantragsteller mit festem Einkommen, ein höherer Eigenkapitalanteil oder zusätzliche Sicherheiten senken das Risiko aus Sicht der Bank. Bei manchen freien Berufen mit gesicherten Einkünften, etwa in kammerpflichtigen Berufen, sind einzelne Institute offener. Eine Garantie gibt es dafür nicht, jede Bank legt eigene Kriterien fest.

Was gilt für Gesellschafter-Geschäftsführer?

Wer eine eigene GmbH führt und an ihr maßgeblich beteiligt ist, bezieht zwar ein Gehalt mit Lohnabrechnung. Viele Banken behandeln Sie trotzdem wie einen Selbstständigen, weil Sie Ihr Gehalt selbst festlegen und es vom Erfolg der Gesellschaft abhängt.

Die Bank prüft dann zusätzlich die Jahresabschlüsse der GmbH. Sie achtet darauf, ob die Gesellschaft Ihr Gehalt dauerhaft tragen kann, ob Gewinne thesauriert oder ausgeschüttet werden und ob Gesellschafterdarlehen bestehen. Wer auch Ausschüttungen als Einkommen geltend machen will, sollte diese über mehrere Jahre belegen.

Welche Rolle spielen Eigenkapital und Sicherheiten?

Eigenkapital ist für Selbstständige besonders wertvoll. Es senkt den Darlehensbetrag und gleicht in der Wahrnehmung der Bank einen Teil der Einkommensschwankungen aus. Auch Vermögenswerte außerhalb des Betriebs, etwa Wertpapiere oder eine bereits bezahlte Immobilie, verbessern die Gesamtbewertung.

Achten Sie darauf, Betriebsvermögen und Privatvermögen sauber zu trennen. Geld, das Sie für den laufenden Betrieb brauchen, sollten Sie nicht vollständig in die Immobilie stecken. Eine ausreichende Liquiditätsreserve im Unternehmen sehen Banken positiv.

Was ist bei der Steuer zu beachten?

Zwischen Steuerersparnis und Kreditwürdigkeit besteht ein Zielkonflikt. Hohe Abschreibungen und ausgeschöpfte Gestaltungsmöglichkeiten senken die Steuerlast, aber auch den Gewinn, den die Bank als Einkommen ansetzt. Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte dies frühzeitig mit dem Steuerberater besprechen.

Wird die Immobilie teilweise beruflich genutzt, etwa für ein Arbeitszimmer, eine Praxis oder ein Büro, ergeben sich weitere steuerliche Fragen. Das gilt auch für die Frage, ob ein Gebäudeteil zum Betriebsvermögen gehört. Diese Punkte sind sehr einzelfallabhängig und gehören in die Hand eines Steuerberaters.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Für Selbstständige lohnt sich ein spezialisierter Baufinanzierer besonders, weil die Banken bei der Einkommensermittlung sehr unterschiedlich vorgehen. Manche rechnen mit einem längeren Durchschnitt, andere gewichten das letzte Jahr stärker. Manche akzeptieren eine aktuelle BWA, andere nur bestätigte Abschlüsse. Ein Finanzierer, der regelmäßig Selbstständige begleitet, kennt diese Unterschiede und bereitet Ihre Unterlagen so auf, dass die Bank Ihre Situation nachvollziehen kann.

Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt, und fragen Sie im Erstgespräch nach seiner Erfahrung mit Ihrer Berufsgruppe. Eine enge Abstimmung zwischen Finanzierer und Steuerberater spart Zeit und vermeidet Widersprüche in den Zahlen. In unserem Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Selbstständige und Freiberufler als Schwerpunkt angeben.