Welche Unterlagen brauchen Selbstständige für eine Baufinanzierung?

Selbstständige brauchen für eine Baufinanzierung vor allem Nachweise über ihre Einkommensentwicklung: Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen mehrerer Jahre, die passenden Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Dazu kommen Belege zu Krankenversicherung, Altersvorsorge, Vermögen und bestehenden Krediten sowie die Objektunterlagen. Je vollständiger und stimmiger diese Mappe ist, desto schneller kann die Bank entscheiden.

Warum verlangen Banken von Selbstständigen mehr Unterlagen?

Die Bank muss nach § 505a BGB prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Bei Angestellten zeigt die Gehaltsabrechnung ein festes Monatseinkommen. Bei Selbstständigen gibt es diesen einfachen Nachweis nicht. Das Einkommen schwankt, und es hängt vom wirtschaftlichen Erfolg des eigenen Betriebs ab.

Deshalb betrachtet die Bank einen längeren Zeitraum. Sie will erkennen, ob Ihr Gewinn stabil ist, ob er wächst oder sinkt und ob der Betrieb auf soliden Füßen steht. Jede Unterlage beantwortet einen Teil dieser Frage.

Welche Einkommensnachweise sind Pflicht?

Den Kern bilden drei Dokumentgruppen, die zusammenpassen müssen.

Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen

Die Bescheide zeigen das vom Finanzamt festgestellte Einkommen. Banken verlangen meist die Bescheide mehrerer zurückliegender Jahre, häufig zusammen mit den vollständigen Erklärungen. Fehlt der Bescheid für das letzte Jahr, weil die Erklärung noch nicht abgegeben ist, kann das die Prüfung verzögern. Planen Sie die Abgabe deshalb mit Blick auf Ihren Finanzierungszeitpunkt.

Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen

Bilanzierende Unternehmen legen Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung vor. Freiberufler im Sinne von § 18 EStG und kleinere Gewerbetreibende ermitteln den Gewinn meist per Einnahmenüberschussrechnung. Die Bank braucht diese Unterlagen für dieselben Jahre wie die Steuerbescheide, damit sie die Zahlen abgleichen kann.

Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung

Die BWA zeigt, wie das laufende Jahr verläuft. Banken verlangen sie meist mit Summen- und Saldenliste und bis zu einem möglichst aktuellen Monat. Der Vorjahresvergleich in der BWA hilft der Bank, Saisoneffekte einzuordnen.

Welche weiteren persönlichen Unterlagen brauchen Sie?

Neben den Einkommensnachweisen gehören diese Dokumente in Ihre Mappe:

• Ausweis: gültiger Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung
• Selbstauskunft: die Bank stellt dafür meist ein eigenes Formular bereit
• Krankenversicherung: Nachweis über Beiträge, besonders bei privater Versicherung
• Altersvorsorge: Belege über Rentenversicherung, Versorgungswerk oder private Vorsorge
• Vermögen: Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparverträge, Rückkaufswerte von Versicherungen
• Verbindlichkeiten: Kreditverträge mit aktuellem Saldo, auch für betriebliche Darlehen, für die Sie persönlich haften
• Kontoauszüge: von Privat- und Geschäftskonten der letzten Monate

Bei Freiberuflern in Kammerberufen kann ein Nachweis über die Kammerzugehörigkeit oder die Zulassung sinnvoll sein. Er belegt, dass die Tätigkeit dauerhaft angelegt ist.

Was brauchen Gesellschafter-Geschäftsführer zusätzlich?

Wer an einer GmbH maßgeblich beteiligt ist und sie führt, wird von vielen Banken wie ein Selbstständiger behandelt. Sie legen dann zusätzlich vor:

• Gehaltsabrechnungen der letzten Monate und die Dezemberabrechnung des Vorjahres
• Gesellschaftsvertrag und Gesellschafterliste
• Geschäftsführervertrag
• Jahresabschlüsse der GmbH mehrerer Jahre
• aktuelle BWA der Gesellschaft
• Nachweise über Gewinnausschüttungen, wenn diese als Einkommen berücksichtigt werden sollen

Die Bank prüft, ob die GmbH Ihr Gehalt dauerhaft tragen kann. Hohe Verbindlichkeiten der Gesellschaft oder ein negatives Eigenkapital in der Bilanz führen regelmäßig zu Rückfragen.

Welche Objektunterlagen gehören dazu?

Wie bei jeder Baufinanzierung benötigt die Bank Informationen zur Immobilie:

• Exposé mit Fotos
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Kaufvertragsentwurf, sobald er vorliegt
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung
• bei Neubau Baubeschreibung, Baugenehmigung und Kostenaufstellung

Diese Unterlagen unterscheiden sich nicht von denen eines Angestellten. Sie sind aber genauso wichtig, denn ohne vollständige Objektdaten kann die Bank die Immobilie nicht bewerten.

Wie bereiten Sie die Unterlagen richtig vor?

Die beste Mappe nützt wenig, wenn die Zahlen widersprüchlich sind. Diese Punkte helfen:

1. Zahlen abgleichen: Prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Gewinne in Abschluss, Steuerbescheid und BWA zusammenpassen. Unterschiede sollten Sie erklären können.
2. Ausreißer erläutern: Ein Jahr mit Einbruch durch Krankheit, Investitionen oder Sondereffekte wirkt weniger kritisch, wenn Sie es kurz schriftlich begründen.
3. Aktuell bleiben: Eine BWA, die viele Monate alt ist, wird meist nicht akzeptiert.
4. Vollständig einreichen: Teillieferungen führen zu mehreren Prüfrunden. Reichen Sie möglichst alles auf einmal ein.
5. Lesbar benennen: Klare Dateinamen mit Dokumentart und Zeitraum erleichtern der Bank die Zuordnung.

Was tun, wenn ein Steuerbescheid noch fehlt?

Das passiert häufig, weil Steuererklärungen für Selbstständige mit Steuerberater oft später abgegeben werden. Manche Banken akzeptieren dann den vorläufigen Abschluss zusammen mit einer Bestätigung des Steuerberaters. Andere warten auf den Bescheid. Klären Sie frühzeitig, welche Variante für Ihre Finanzierung infrage kommt, und stimmen Sie den Zeitplan mit Ihrem Steuerberater ab.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie vorher klären?

Hohe Abschreibungen und andere Gestaltungen senken die Steuerlast, aber auch den Gewinn, den die Bank als Einkommen ansetzt. Wenn Sie in den kommenden Jahren eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie diesen Zielkonflikt rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater besprechen. Auch bei einer teilweise beruflichen Nutzung der Immobilie entstehen steuerliche Fragen, die eine individuelle Beratung erfordern.

Fazit: Vollständige Unterlagen sind Ihr wichtigstes Argument

Selbstständige überzeugen die Bank mit einer nachvollziehbaren Einkommensgeschichte. Steuerbescheide, Abschlüsse und eine aktuelle BWA bilden den Kern, ergänzt um Vorsorge, Vermögen und Objektunterlagen. Wer die Mappe sorgfältig vorbereitet und mit dem Steuerberater abstimmt, verkürzt die Prüfung deutlich. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Selbstständigen weiß, welche Bank welche Nachweise akzeptiert. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Selbstständige.