Vermittler aus Wandsbek, der Baufinanzierungen für selbst genutzte Immobilien und Kapitalanlagen anbietet. Die Beratung läuft überwiegend digital mit persönlichem Ansprechpartner.
Unabhängige Baufinanzierungsberatung in Sasel mit Vergleich mehrerer hundert Kreditgeber. Begleitet werden Kauf und Neubau, Anschlussfinanzierung, Modernisierung, Kapitalanlagen und die Einbindung von KfW-Mitteln.
Vermittlungsbüro in Bahrenfeld für private Immobilienfinanzierungen. Neben Kauf und Anschlussfinanzierung betreut das Unternehmen Forward-Darlehen, Förderkredite und Kapitalanlagen und hat einen Schwerpunkt bei Selbstständigen und besonderen Berufsgruppen.
Inhabergeführtes Finanzkontor in Eppendorf, das Immobilienfinanzierungen vermittelt und daneben zu Investmentfonds und Sparplänen berät. Finanziert werden selbst genutzte und vermietete Objekte.
Unabhängige Finanzberatung in Ohlsdorf, die neben Vermögensaufbau und Vorsorge auch Immobilienfinanzierungen vermittelt. Die Beratung zur Finanzierung ist Teil einer umfassenden Betreuung privater Finanzen.
Baufinanzierungsvermittler aus Wandsbek, der Kunden in Hamburg und bundesweit betreut. Das Angebot umfasst Kauf, Anschlussfinanzierung, Modernisierung, Kapitalanlagen und Finanzierungen für Selbstständige.
Vermittler von Immobilienfinanzierungen mit Sitz in Winterhude und weiteren Standorten in Deutschland. Beraten wird zu Kauf, Bau, Anschlussfinanzierung und Kapitalanlagen, auch für Selbstständige.
Wie viel Eigenkapital Banken bei vermieteten Wohnungen erwarten, warum die Kaufnebenkosten entscheidend sind und wann höhere Finanzierungen möglich sind.
Wie Banken eine Kapitalanlage prüfen, wenn das Eigenheim noch finanziert wird, wann das Eigenheim als Sicherheit hilft und wie Sie Darlehen sauber trennen.
Wie Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite berechnen, welche Kosten hineingehören und welche typischen Rechenfehler Sie vermeiden sollten.
Wer in Deutschland gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Die Erlaubnis erteilt die zuständige Industrie- und Handelskammer oder Gewerbebehörde. Vermittler, die sie besitzen, werden im öffentlichen Vermittlerregister geführt und erhalten dort eine Registrierungsnummer.
Voraussetzungen der Erlaubnis
Sachkundeprüfung vor der Industrie- und Handelskammer oder ein gleichgestellter Berufsabschluss
Berufshaftpflichtversicherung
Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse
Eintragung in das Vermittlerregister
In dieses Verzeichnis werden ausschließlich Unternehmen aufgenommen, die als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig sind.
Das sollten Sie zum Thema Kapitalanlage als Kurzinformation wissen
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kann ein Baustein des eigenen Vermögensaufbaus sein. Die Finanzierung unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten von der Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie. Die Bank bewertet neben Ihrem Einkommen auch die erwarteten Mieteinnahmen, schaut genauer auf Lage und Vermietbarkeit und erwartet häufig einen bestimmten Eigenkapitalanteil. Hinzu kommen steuerliche Fragen, die die Struktur der Finanzierung beeinflussen. Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick als Kurzinformation.
Worin unterscheidet sich die Finanzierung einer Kapitalanlage?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie ersetzt die Rate die bisherige Miete. Bei einer Kapitalanlage kommt die Rate zu Ihren bisherigen Wohnkosten hinzu. Gleichzeitig erzielen Sie Mieteinnahmen, die die Belastung teilweise oder ganz ausgleichen können.
Banken berücksichtigen diese Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung, setzen sie aber meist nicht in voller Höhe an. Der Abschlag soll Leerstand, Mietausfälle und Kosten abdecken, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Wichtig ist deshalb, dass Ihr Haushalt die Rate auch bei vorübergehendem Mietausfall tragen kann.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Viele Banken erwarten bei Kapitalanlagen, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Manche Banken finanzieren bei guter Bonität und solidem Objekt auch höher, verlangen dafür aber oft schlechtere Konditionen.
Ob ein hoher oder ein geringer Eigenkapitaleinsatz sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko und die Rate. Weniger Eigenkapital erhöht den Hebel, aber auch die Abhängigkeit von stabilen Mieteinnahmen. Behalten Sie in jedem Fall eine ausreichende Reserve für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben.
Welche Rolle spielen Steuern?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 EStG besteuert. Von den Mieteinnahmen können Sie Werbungskosten nach § 9 EStG abziehen, insbesondere Schuldzinsen, die Abschreibung auf das Gebäude nach § 7 EStG, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand. Tilgungsanteile sind dagegen nicht abziehbar.
Diese Regeln beeinflussen die Finanzierungsstruktur. Manche Anleger wählen eine niedrigere Tilgung, um länger Zinsen absetzen zu können. Andere bevorzugen eine schnellere Entschuldung. Beim Verkauf ist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu beachten, der die Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung regelt. Wie sich diese Punkte in Ihrem Fall auswirken, sollte ein Steuerberater beurteilen.
Soll die Tilgung hoch oder niedrig sein?
Eine niedrige Tilgung hält die monatliche Belastung gering und kann den Zinsanteil erhöhen, der steuerlich abziehbar ist. Sie bedeutet aber auch, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung hoch bleibt und Sie stärker von den Konditionen der Anschlussfinanzierung abhängen.
Eine höhere Tilgung reduziert das Zinsänderungsrisiko und schafft schneller Spielraum für weitere Investitionen. Banken achten zudem darauf, dass die Restschuld in einem angemessenen Zeitraum zurückgeführt wird. Welche Tilgung sinnvoll ist, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren steuerlichen Verhältnissen und Ihren Zielen ab.
Wie prüft die Bank Objekt und Lage?
Bei Kapitalanlagen achten Banken besonders auf die Vermietbarkeit. Sie prüfen die Lage, den Zustand des Gebäudes, die erzielbare Miete im Vergleich zum örtlichen Mietniveau und bei Eigentumswohnungen die Situation der Eigentümergemeinschaft.
Typische Unterlagen sind der bestehende Mietvertrag, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus erkennt die Bank, ob größere Sanierungen anstehen und wie hoch die Erhaltungsrücklage ist. Eine überhöhte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete bewerten Banken vorsichtig.
Was gilt bei mehreren Objekten?
Wer mehrere Immobilien als Kapitalanlage besitzt, wird von Banken als Bestandshalter betrachtet. Die Bank sieht sich dann das gesamte Portfolio an: alle Darlehen, alle Mieteinnahmen und alle Belastungen. Eine aussagekräftige Übersicht über den Bestand erleichtert die Prüfung erheblich.
Mit wachsendem Bestand stoßen manche Banken an interne Grenzen für einzelne Kunden. Dann kann es sinnvoll sein, weitere Objekte bei anderen Banken zu finanzieren. Achten Sie darauf, dass Sicherheiten nicht ungewollt objektübergreifend verknüpft werden, etwa durch weite Sicherungszweckerklärungen.
Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?
Ein Baufinanzierer ist bei Kapitalanlagen besonders hilfreich, weil sich Banken in der Bewertung von Mieteinnahmen, im Eigenkapitalanspruch und in der Haltung zu bestimmten Objektarten deutlich unterscheiden. Er kann einschätzen, welche Bank zu Ihrem Vorhaben passt, die Unterlagen vollständig aufbereiten und bei mehreren Objekten die Finanzierungen sinnvoll verteilen.
Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister einsehbar ist. Für die steuerliche Gestaltung, etwa die Höhe der Tilgung oder die Abschreibung, sollten Sie zusätzlich einen Steuerberater hinzuziehen. Die Entscheidung für ein konkretes Objekt bleibt Ihre eigene Investitionsentscheidung.
Häufige Fragen
Rechnet die Bank die Mieteinnahmen voll an?
In der Regel nicht. Banken setzen Mieteinnahmen meist nur mit einem Teil an, um Leerstand, Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten abzufedern. Wie hoch der Abschlag ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank.
Brauche ich für eine Kapitalanlage mehr Eigenkapital als für eine selbstgenutzte Immobilie?
Das ist bankabhängig. Viele Banken erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Manche finanzieren bei guter Bonität auch höher. Mehr Eigenkapital verbessert in der Regel die Konditionen.
Kann ich die Zinsen von der Steuer absetzen?
Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG abziehbar. Die Einzelheiten und die Auswirkungen auf Ihre persönliche Steuer sollte ein Steuerberater prüfen.
Welche Unterlagen braucht die Bank bei einer vermieteten Wohnung?
Neben den üblichen Einkommens- und Objektunterlagen verlangt die Bank meist den Mietvertrag oder eine Mietschätzung, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Wann kann ich eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist ein Veräußerungsgewinn bei Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.
Baufinanzierer für Kapitalanlagen in weiteren Städten
