Hauskauf als unverheiratetes Paar: Grundbuch, Eigenkapital, Trennung

Unverheiratete Paare können ein Haus genauso gemeinsam kaufen und finanzieren wie Ehepaare. Der Unterschied liegt im Schutz: Für sie gibt es weder Zugewinnausgleich noch gesetzliches Erbrecht, deshalb müssen Grundbuchanteile, Eigenkapital und der Fall einer Trennung selbst geregelt werden. Wer das vor dem Notartermin klärt, vermeidet später teure Streitigkeiten.

Wie werden unverheiratete Paare ins Grundbuch eingetragen?

Unverheiratete Paare werden meist als Miteigentümer nach Bruchteilen eingetragen, etwa je zur Hälfte oder in einem anderen Verhältnis. Die Anteile müssen nach § 47 GBO im Grundbuch angegeben werden. Sie sollten zu dem passen, was jeder an Eigenkapital und Rate tatsächlich beiträgt, oder durch eine schriftliche Vereinbarung ausgeglichen werden.

Miteigentum nach Bruchteilen ist in § 1008 BGB geregelt. Jeder Partner besitzt einen ideellen Anteil am ganzen Haus, nicht etwa ein bestimmtes Stockwerk. Über den eigenen Anteil kann grundsätzlich jeder selbst verfügen, über das Haus als Ganzes nur beide gemeinsam.

Theoretisch können Paare das Haus auch über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben. Diese muss dafür vorher im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Für die selbst genutzte Immobilie ist das selten nötig und macht die Finanzierung oft komplizierter. Lassen Sie sich die Vor- und Nachteile vom Notar erläutern.

Möglich ist auch, dass nur einer der Partner im Grundbuch steht. Das ist für den anderen Partner riskant, wenn er Eigenkapital oder Raten beisteuert, ohne Eigentum zu erwerben.

Wie gehen Sie mit unterschiedlich viel Eigenkapital um?

Am klarsten ist es, wenn die Grundbuchanteile dem Verhältnis Ihrer Beiträge entsprechen. Bringt ein Partner deutlich mehr Eigenkapital ein, kann sein Anteil entsprechend größer sein. Die Darlehensrate tragen Sie dann idealerweise im selben Verhältnis.

Viele Paare wollen trotzdem hälftig eingetragen werden. Das ist möglich, sollte aber durch eine schriftliche Vereinbarung abgesichert sein. Darin halten Sie fest, wer wie viel eingebracht hat und ob dieser Betrag bei einer Trennung vorab zurückgezahlt wird. Ohne eine solche Regelung kann ein ungleicher Beitrag als Zuwendung an den Partner gewertet werden. Das kann schenkungsteuerliche Folgen haben, die Sie mit einem Steuerberater klären sollten.

Situation	Mögliche Lösung
gleiches Eigenkapital, gleiche Raten	hälftiges Miteigentum
ungleiches Eigenkapital, gleiche Raten	Anteile nach Gesamtbeitrag oder Ausgleichsvereinbarung
nur ein Partner bringt Eigenkapital	größerer Anteil für diesen Partner oder Rückzahlungsvereinbarung
Raten werden ungleich getragen	Vereinbarung, wie Zahlungen bei Trennung verrechnet werden

Haften beide Partner für das ganze Darlehen?

Ja, wenn beide den Darlehensvertrag unterschreiben, haften sie gegenüber der Bank in der Regel als Gesamtschuldner für die volle Summe. Die Bank kann sich also an jeden von Ihnen halten, unabhängig von den Anteilen im Grundbuch. Aus der Haftung entlassen werden kann ein Partner nur mit Zustimmung der Bank.

Untereinander gilt nach § 426 BGB, dass Gesamtschuldner zu gleichen Teilen verpflichtet sind, soweit nichts anderes bestimmt ist. Gehören Ihnen unterschiedliche Anteile am Haus, sollten Sie deshalb auch festlegen, wer intern welchen Teil der Rate trägt.

Für die Bank ist die Konstellation meist unproblematisch. Sie rechnet beide Einkommen in die Haushaltsrechnung ein, wenn beide Darlehensnehmer werden. Unterschreibt nur einer, zählt in der Regel auch nur sein Einkommen. Viele Banken verlangen zudem, dass alle Eigentümer Darlehensnehmer werden oder zumindest der Grundschuld zustimmen.

Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung?

Bei einer Trennung kann jeder Miteigentümer nach § 749 BGB grundsätzlich verlangen, die Gemeinschaft aufzuheben. Einigen sich die Partner nicht, droht die Teilungsversteigerung, die häufig einen schlechteren Erlös bringt als ein freier Verkauf. Besser ist es, schon beim Kauf schriftlich festzulegen, wer den anderen zu welchen Bedingungen auszahlen darf.

In der Praxis gibt es drei Wege:

1. Ein Partner übernimmt das Haus. Er zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein. Die Bank muss zustimmen und prüft, ob sein Einkommen allein ausreicht.
2. Gemeinsamer Verkauf. Der Erlös tilgt zuerst das Darlehen, der Rest wird nach Vereinbarung oder Anteilen verteilt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen.
3. Vermietung. Beide bleiben Eigentümer und vermieten. Das setzt voraus, dass Sie weiter zusammenarbeiten können.

Nach § 1010 BGB können Miteigentümer das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für eine Zeit ausschließen oder Regeln zur Verwaltung treffen. Gegenüber einem späteren Erwerber eines Anteils wirkt das nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.

Beachten Sie: Wird ein Anteil nach der Trennung auf den anderen Partner übertragen, gelten die Befreiungen von der Grunderwerbsteuer, die es für Ehegatten gibt, für unverheiratete Paare nicht. Klären Sie die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater.

Was gilt, wenn ein Partner stirbt?

Unverheiratete Partner erben ohne Testament nicht voneinander. Stirbt ein Partner, geht sein Anteil an seine gesetzlichen Erben, etwa Kinder, Eltern oder Geschwister. Der überlebende Partner teilt sich das Haus dann mit ihnen und muss sie unter Umständen auszahlen.

Um das zu vermeiden, gibt es mehrere Bausteine:

• Testament oder Erbvertrag: Sie setzen sich gegenseitig ein. Ein Erbvertrag wird notariell beurkundet und ist schwerer einseitig zu ändern.
• Risikolebensversicherung über Kreuz: Jeder Partner versichert das Leben des anderen. Die Auszahlung kann Darlehen und Erbschaftsteuer abdecken.
• Vollmachten: Vorsorgevollmachten sorgen dafür, dass der Partner bei Krankheit handeln kann.

Unverheiratete Partner haben bei der Erbschaftsteuer deutlich geringere Freibeträge als Ehepaare und eine ungünstigere Steuerklasse. Lassen Sie die steuerliche Seite von einem Steuerberater prüfen.

Welche Regelungen sollten vor dem Notartermin stehen?

Gehen Sie diese Punkte gemeinsam durch, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben:

• Grundbuchanteile im Verhältnis Ihrer Beiträge oder mit Ausgleichsvereinbarung
• schriftliche Regelung zu Eigenkapital, Raten und Ausgleich bei Trennung
• Vorkaufs- oder Übernahmerecht des einen Partners bei Trennung
• Testament oder Erbvertrag
• Risikolebensversicherung über Kreuz
• Vorsorgevollmachten

Ein Notar kann einen Partnerschaftsvertrag beurkunden, der diese Punkte bündelt. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO hilft, die Darlehensstruktur so zu gestalten, dass sie auch im Fall einer Trennung tragfähig bleibt, etwa mit Sondertilgungsrechten und passender Zinsbindung.