Anfängliche Tilgung richtig wählen: Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Die anfängliche Tilgung sollte so hoch sein, dass Sie bis zum Ruhestand oder zu einem anderen festen Zeitpunkt schuldenfrei sind, und zugleich so niedrig, dass Ihre Rate auch in schwierigeren Phasen tragbar bleibt. Sie bestimmt, wie hoch Ihre monatliche Rate ist, wie viel Schuld nach der Zinsbindung übrig bleibt und wie lange Sie insgesamt zurückzahlen. Den richtigen Wert finden Sie, indem Sie Rate, Restschuld und Lebensplanung gemeinsam betrachten.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, deshalb steigt der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung, während der Zinsanteil sinkt. Der Begriff anfänglich zeigt, dass sich der Anteil im Lauf der Zeit erhöht.

Die Rate eines Annuitätendarlehens setzt sich also aus zwei Teilen zusammen: dem Zins auf die aktuelle Restschuld und der Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fällt auch der Zinsanteil. Der freiwerdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung. Dieser Effekt heißt Tilgungsverrechnung und sorgt dafür, dass sich Ihre Schuld zum Ende der Laufzeit immer schneller verringert.

Wie wirkt sich die Tilgung auf Rate, Restschuld und Laufzeit aus?

Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld und verkürzt die Gesamtlaufzeit. Eine niedrigere Tilgung entlastet Ihr monatliches Budget, verlängert dafür die Laufzeit und erhöht die Zinskosten insgesamt.

Tilgung	Monatliche Rate	Restschuld nach Zinsbindung	Gesamtlaufzeit	Zinskosten insgesamt
niedrig	geringer	höher	länger	höher
hoch	höher	niedriger	kürzer	niedriger

Wichtig ist der Zusammenhang mit dem Zinsniveau. Bei niedrigen Zinsen ist der Zinsanteil klein, und die Tilgung wächst nur langsam. Eine niedrige anfängliche Tilgung führt dann zu einer sehr langen Gesamtlaufzeit. Bei höheren Zinsen wächst der Tilgungsanteil schneller, weil mehr Zinsen frei werden. Lassen Sie sich deshalb immer einen Tilgungsplan geben, der die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und die voraussichtliche Gesamtlaufzeit zeigt.

Ist eine hohe Tilgung immer besser?

Nicht immer. Eine hohe Tilgung senkt die Zinskosten und die Restschuld, erhöht aber die monatliche Rate und verringert Ihren finanziellen Spielraum. Wenn die Rate Sie dauerhaft an die Grenze bringt, ist eine etwas niedrigere Tilgung mit Sondertilgungsrecht oft die bessere Wahl.

Der Vorteil dieser Kombination: Sie verpflichten sich nur zu einer Rate, die Sie sicher tragen können. Haben Sie am Jahresende Geld übrig, etwa durch eine Prämie oder Steuererstattung, zahlen Sie es zusätzlich zurück. In schlechteren Jahren verzichten Sie darauf. So behalten Sie die Kontrolle.

Banken achten ihrerseits auf die Tilgung. Bei einem hohen Beleihungsauslauf, also wenig Eigenkapital, verlangen viele eine höhere Mindesttilgung, damit das Risiko schneller sinkt. Auch das Alter spielt eine Rolle. Soll das Darlehen bei Renteneintritt weitgehend zurückgezahlt sein, ergibt sich daraus oft ein Mindestwert für die Tilgung.

Wie finden Sie die passende Tilgung?

Am besten gehen Sie von Ihrem Ziel aus und rechnen rückwärts. Folgende Schritte helfen:

1. Legen Sie fest, bis wann Sie schuldenfrei sein möchten, etwa bis zum Renteneintritt.
2. Ermitteln Sie die Rate, die Sie dauerhaft tragen können, inklusive Rücklage für Instandhaltung.
3. Lassen Sie sich Tilgungspläne mit unterschiedlichen Tilgungssätzen und Zinsbindungen berechnen.
4. Prüfen Sie für jede Variante die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
5. Simulieren Sie, wie sich Ihre Rate verändert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher liegen.
6. Wählen Sie die Variante, die Ihr Ziel erreicht und genug Spielraum für unerwartete Ausgaben lässt.

Gerade Punkt fünf wird oft vernachlässigt. Wer eine hohe Restschuld in die Anschlussfinanzierung mitnimmt, ist stärker vom künftigen Zinsniveau abhängig.

Was passiert mit der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung?

Die Restschuld muss nach Ablauf der Zinsbindung weiter finanziert werden, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen. Die neuen Konditionen richten sich nach dem dann geltenden Zinsniveau. Je höher die Restschuld ist, desto stärker wirkt sich eine Zinsänderung auf Ihre neue Rate aus.

Tilgung und Zinsbindung sollten Sie deshalb gemeinsam betrachten. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen länger Planungssicherheit. Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das gibt Ihnen zusätzliche Flexibilität.

Kann ich die Tilgung später noch ändern?

Das ist möglich, wenn Ihr Darlehensvertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Viele Banken bieten an, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein oder mehrmals anzupassen. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Tilgung ohnehin neu festlegen.

Achten Sie beim Vergleich von Angeboten auf diese Optionen:

• Sondertilgungsrecht: Sie dürfen jährlich einen vereinbarten Betrag zusätzlich zurückzahlen, ohne Entgelt.
• Tilgungssatzwechsel: Sie können die regelmäßige Tilgung erhöhen oder senken, meist mit Vorlauf und begrenzter Anzahl.
• Tilgungsfreie Anlaufzeit: Beim Neubau zahlen Sie während der Bauphase oft nur Zinsen auf den abgerufenen Betrag.
• Ratenpause: Manche Banken erlauben in Ausnahmesituationen das Aussetzen einzelner Raten, die Zinsen laufen aber weiter.

Ohne vertragliche Vereinbarung können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung nicht einfach vorzeitig zurückzahlen. Nach § 490 Abs. 2 BGB ist eine vorzeitige Kündigung nur bei einem berechtigten Interesse möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie. Dann verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Grundlagen § 502 BGB regelt.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Der häufigste Fehler ist, die Tilgung nur nach der niedrigsten Rate auszurichten. Das wirkt im ersten Moment günstig, führt aber zu einer langen Laufzeit und hohen Zinskosten. Ebenso riskant ist eine Tilgung, die so hoch angesetzt ist, dass jeder unerwartete Ausgabenposten zum Problem wird.

Weitere typische Fehler:

• Die Restschuld nach der Zinsbindung wird nicht angeschaut.
• Das Alter bei Laufzeitende passt nicht zur geplanten Rente.
• Sondertilgungsrechte werden nicht vereinbart, obwohl regelmäßige Sonderzahlungen absehbar sind.
• Förderdarlehen mit eigenen Tilgungsregeln werden nicht in die Gesamtplanung einbezogen.

Wann lohnt sich ein Gespräch mit einem Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann Tilgungspläne für verschiedene Banken und Varianten nebeneinanderstellen. So sehen Sie, wie sich Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte im Zusammenspiel auswirken. Das ist besonders hilfreich, wenn Sie mehrere Darlehensbausteine kombinieren oder Förderdarlehen einbinden möchten. Baufinanzierer, die Immobiliardarlehen vermitteln, brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO.