Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus Sie sich leisten können, ergibt sich aus drei Größen: der monatlichen Rate, die Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann, dem Eigenkapital, das Sie einbringen, und den Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Aus der tragbaren Rate leitet sich die mögliche Darlehenssumme ab. Zusammen mit Ihrem Eigenkapital und abzüglich der Nebenkosten ergibt das den Kaufpreis, der für Sie realistisch ist.

Wie berechnet die Bank, wie viel Haus ich mir leisten kann?

Die Bank stellt Ihr regelmäßiges Nettoeinkommen Ihren laufenden Ausgaben gegenüber und prüft, ob die Darlehensrate dauerhaft in den verbleibenden Überschuss passt. Für Lebenshaltungskosten setzt sie meist eigene Pauschalen an, die sich nach der Zahl der Personen im Haushalt richten. Zusätzlich bewertet sie die Immobilie selbst, denn der Wert des Objekts bestimmt, wie viel Darlehen die Bank absichern kann.

Diese Prüfung ist gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 505a BGB muss der Darlehensgeber vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. § 505b BGB regelt, auf welcher Grundlage das geschieht: Die Bank muss Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle Umstände angemessen berücksichtigen. Sie darf sich nicht allein darauf verlassen, dass die Immobilie im Wert steigt.

Für Sie bedeutet das: Die Bank schaut zuerst auf Ihre Person und erst danach auf das Objekt. Ein günstiges Haus hilft nicht, wenn die Rate nicht in Ihre Haushaltsrechnung passt.

Welche Einnahmen rechnet die Bank an?

Angerechnet werden regelmäßige und nachweisbare Einkünfte. Das sind vor allem:

• Nettogehalt aus einer unbefristeten Anstellung, belegt durch Gehaltsabrechnungen
• Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit, belegt durch Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Kindergeld und Unterhaltszahlungen, sofern sie dauerhaft fließen
• Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien, oft nur zu einem Teil
• Renten und Pensionen

Wie Banken Sonderzahlungen, Provisionen, Zulagen oder ein befristetes Arbeitsverhältnis bewerten, ist unterschiedlich. Manche rechnen Weihnachts- und Urlaubsgeld voll an, andere nur teilweise oder gar nicht. Gleiches gilt für Elternzeit: Entscheidend ist meist, ob und wann Sie in den Beruf zurückkehren und mit welchem Einkommen.

Welche Ausgaben müssen Sie einplanen?

Neben der Darlehensrate fallen als Eigentümer weitere laufende Kosten an. Eine ehrliche Aufstellung ist die wichtigste Grundlage für Ihre Entscheidung.

Ausgabe	Was dazugehört
Lebenshaltung	Lebensmittel, Kleidung, Mobilität, Freizeit, Kinderbetreuung
Wohnnebenkosten	Heizung, Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer, Gebäudeversicherung
Instandhaltung	Rücklage für Reparaturen, Austausch von Heizung, Fenstern oder Dach
Hausgeld	bei einer Eigentumswohnung, inklusive Rücklage der Gemeinschaft
Bestehende Verpflichtungen	Ratenkredite, Leasing, Unterhalt, private Versicherungen
Vorsorge	Altersvorsorge, Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsschutz

Zählt die bisherige Kaltmiete als Maßstab für die künftige Rate?

Die bisherige Miete ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber kein vollständiger Maßstab. Als Eigentümer tragen Sie zusätzlich Kosten, die vorher der Vermieter übernommen hat, etwa für Instandhaltung und Reparaturen. Planen Sie deshalb neben der Rate eine eigene Rücklage für das Haus ein.

Wie hoch diese Rücklage sein sollte, hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Ein älteres Haus mit absehbarem Sanierungsbedarf braucht deutlich mehr Puffer als ein Neubau. Wenn ein Gutachten oder eine Besichtigung mit einem Sachverständigen Mängel zeigt, gehören diese Kosten in Ihre Rechnung.

Welche Rolle spielen Eigenkapital und Kaufnebenkosten?

Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und verbessert in der Regel die Konditionen. Banken unterscheiden nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger dieser Anteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank.

Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, deshalb unterscheiden sich die Nebenkosten je nach Standort spürbar. Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Eine Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, ist möglich, aber an strengere Voraussetzungen geknüpft.

So gehen Sie bei der Rechnung vor:

1. Ermitteln Sie Ihren monatlichen Überschuss nach allen Ausgaben.
2. Legen Sie eine Rate fest, die deutlich unter diesem Überschuss bleibt.
3. Lassen Sie sich aus dieser Rate die mögliche Darlehenssumme bei einer Bank oder einem Baufinanzierer berechnen.
4. Addieren Sie das Eigenkapital, das Sie einsetzen wollen, ohne Ihre Notreserve anzutasten.
5. Ziehen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland ab. Das Ergebnis ist Ihr realistischer Kaufpreisrahmen.

Sollte ich die maximale Darlehenssumme ausschöpfen?

Das ist selten empfehlenswert. Die Summe, die eine Bank gerade noch genehmigt, lässt wenig Spielraum für Einkommensausfälle, Familienzuwachs oder steigende Kosten nach Ablauf der Zinsbindung. Sinnvoller ist eine Rate, die Sie auch in schwierigeren Phasen noch tragen können.

Denken Sie dabei an Lebensereignisse, die in den nächsten Jahren absehbar sind. Ein Kind, eine Teilzeitphase, ein Jobwechsel oder der Wegfall eines zweiten Autos verändern Ihre Haushaltsrechnung. Eine Finanzierung läuft oft über Jahrzehnte. Sie sollte zu Ihrem Leben passen und nicht nur zum heutigen Gehaltszettel.

Ein weiterer Punkt ist die Restschuld nach der Zinsbindung. Ist zu diesem Zeitpunkt noch ein großer Teil des Darlehens offen, hängt Ihre künftige Rate stark vom dann geltenden Zinsniveau ab. Eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung kann dieses Risiko verringern, erhöht aber die heutige Belastung oder die Kosten. Hier lohnt sich eine Abwägung im Einzelfall.

Welche Rolle spielt die Immobilie selbst?

Die Bank finanziert nicht jeden Kaufpreis, sondern orientiert sich am Beleihungswert. Diesen ermittelt sie nach eigenen Bewertungsregeln, und er liegt häufig unter dem Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem, was die Bank als nachhaltigen Wert ansieht, müssen Sie die Differenz mit mehr Eigenkapital ausgleichen.

Auch Lage, Bauweise, Zustand und Energieeffizienz fließen in die Bewertung ein. Ein Haus mit hohem Energieverbrauch kann für die Bank weniger wert sein, und für Sie bedeutet es höhere laufende Kosten. Prüfen Sie den Energieausweis und fragen Sie nach dem Alter von Heizung, Dach und Fenstern.

Wie können Sie sich vor der Objektsuche absichern?

Am sichersten ist es, Ihren Finanzierungsrahmen zu klären, bevor Sie Besichtigungen vereinbaren. Ein Gespräch mit einem Baufinanzierer zeigt, welche Darlehenssumme bei Ihrer Einkommenssituation realistisch ist und welche Unterlagen die Banken verlangen. Viele Verkäufer und Makler fragen bereits vor einer Besichtigung nach einem solchen Nachweis.

Bereiten Sie dafür folgende Unterlagen vor:

• aktuelle Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide
• Nachweise über Ihr Eigenkapital, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge
• eine Übersicht über laufende Kredite und sonstige Verpflichtungen
• einen Ausweis und gegebenenfalls Nachweise über Kindergeld oder Unterhalt

Mit diesen Angaben lässt sich ein belastbarer Rahmen ermitteln. So vermeiden Sie, sich in ein Objekt zu verlieben, das außerhalb Ihrer Möglichkeiten liegt.

Wann ist ein Baufinanzierer hilfreich?

Ein Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und kennt deren unterschiedliche Bewertungsregeln. Das ist besonders nützlich, wenn Ihre Situation nicht dem Standard entspricht: bei Selbstständigkeit, befristeten Verträgen, Einkommen aus dem Ausland, mehreren Kreditnehmern mit unterschiedlichen Einkünften oder wenig Eigenkapital. Baufinanzierer, die Immobiliardarlehen vermitteln, brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Diese Erlaubnis können Sie im Vermittlerregister des DIHK prüfen.

Wichtig ist, dass am Ende nicht nur die Frage beantwortet wird, was die Bank Ihnen leiht. Entscheidend ist, mit welcher Rate Sie auch in einigen Jahren noch gut leben können.