Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Passau 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Passau rufen Sie kostenfrei über BORIS-Bayern oder den BayernAtlas ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Der Wert gilt für ein Richtwertgrundstück mit etwa 650 bis 700 Quadratmetern und muss auf die tatsächliche Geschossflächenzahl umgerechnet werden. Zu den Kaufpreisen nennen Sparkasse Passau und LBS Süd für gebrauchte Eigentumswohnungen im Raum Passau 1.300 bis 3.800 € je Quadratmeter.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Passau?

Die Stadt Passau hat einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom Landkreis Passau. Er wertet die Kaufverträge im Stadtgebiet aus und hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 am 22. April 2026 ermittelt und beschlossen. Rechtsgrundlage sind § 196 BauGB und die Bayerische Gutachterausschussverordnung. Vom 25. Juni bis 26. Juli 2026 lagen die Werte in der Geschäftsstelle im Rathaus öffentlich aus.

Für Orte wie Salzweg, Fürstenzell, Tiefenbach oder Neuburg am Inn ist dagegen der Gutachterausschuss des Landkreises zuständig. Achten Sie bei der Abfrage darauf, welche Stelle die Zone herausgegeben hat.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Passau ab?

So kommen Sie zum Wert für Ihr Grundstück:

1. BORIS-Bayern aufrufen und den Gutachterausschuss Passau (Stadt) wählen, oder den BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de öffnen.
2. Adresse eingeben oder in der Karte zum Grundstück zoomen.
3. Stichtag wählen. Für Passau sind die Werte zum 1. Januar 2026 und 1. Januar 2024 sowie ältere Stichtage bis Ende 2010 kostenfrei abrufbar.
4. Die Zone anklicken und neben dem Betrag die Nutzungsart und die WGFZ ablesen.

Die Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte stellt die Stadt als PDF bereit. Lesen Sie sie vor einer Bewertung, denn dort steht, wie der Wert auf Ihr Grundstück anzupassen ist. Bodenrichtwerte sind nicht bindend. Brauchen Sie einen belastbaren Wert, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss beantragen.

Wie rechnen Sie den Richtwert auf Ihr Grundstück um?

In Passau ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) die wichtigste Stellschraube. Sie beschreibt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut ist oder gebaut werden darf. Der Gutachterausschuss hat die Umrechnungskoeffizienten nach Tiemann für das Stadtgebiet ausdrücklich bestätigt. Richtwerte mit einer WGFZ von 0,5 gelten auch für Grundstücke, die geringer ausgenutzt sind.

Ein Auszug aus der Tabelle der Erläuterungen:

WGFZ	Umrechnungskoeffizient
0,5	0,72
0,8	0,90
1,0	1,00
1,5	1,23
2,0	1,45

Das Rechenbeispiel der Stadt: Ein Richtwert von 230 € je Quadratmeter bei WGFZ 0,5 wird für ein Grundstück mit zulässiger WGFZ 0,8 so umgerechnet: 230 € mal 0,90 geteilt durch 0,72. Das ergibt gerundet 280 € je Quadratmeter. Bei unbebauten Grundstücken zählt die baurechtlich zulässige WGFZ, bei bebauten die tatsächlich vorhandene.

Weitere Hinweise aus den Erläuterungen, die Sie kennen sollten:

• Erschließung: Die Erschließungskosten sind in den Richtwerten enthalten.
• Hochwasser: Einflüsse durch Hochwasser sind in den Richtwerten nicht berücksichtigt. In der Dreiflüssestadt sollten Sie dieses Thema für Lagen am Wasser gesondert prüfen.
• Denkmalschutz: Flächenhafte Wirkungen wie Ensembles in der Altstadt sind eingerechnet, der Denkmalschutz eines einzelnen Gebäudes dagegen nicht.
• Waldflächen: Für Wald setzt der Gutachterausschuss 1,00 bis 1,75 € je Quadratmeter an, ohne den Wert des Baumbestands.
• Außenbereich: Für Hofstellen und bebaute Wohngrundstücke nach § 35 BauGB gibt es keine Richtwerte. Zur Orientierung nennt die Stadt unverbindlich die Hälfte der nächstgelegenen vergleichbaren Wohnbauzone.

Was kosten Häuser und Wohnungen im Raum Passau?

Bei der gemeinsamen Pressekonferenz von Sparkasse Passau und LBS Süd im Juni 2026 wurden folgende Preisspannen genannt:

Objektart	Preisspanne
Freistehende Häuser	150.000 € bis 1,5 Mio. €
Doppelhaushälften und Reihenhäuser, gebraucht	220.000 € bis 500.000 €
Doppelhaushälften und Reihenhäuser, neu	400.000 € bis 650.000 €
Eigentumswohnungen, gebraucht	1.300 € bis 3.800 € je m²
Eigentumswohnungen, neu	3.300 € bis 5.500 € je m²

Die Spannen sind breit, weil sie den ganzen Raum Passau mit sehr unterschiedlichen Lagen abdecken. Für eine konkrete Wohnung in der Altstadt oder in Haidenhof sagen sie wenig über den angemessenen Preis. Genauere Auswertungen nach Lage und Baujahr enthält der Grundstücksmarktbericht 2023 bis 2024 des Gutachterausschusses, den Sie über BORIS-Bayern für 35 € als PDF bestellen können.

Der Markt hat sich nach den Zahlen der Sparkasse erholt. In der Stadt Passau wurden 2025 Immobilien für 209 Mio. € umgesetzt, leicht mehr als im Zehnjahresdurchschnitt von 204 Mio. €. Im Landkreis waren es 529 Mio. € bei einem Durchschnitt von 495 Mio. €. Für die Stadt wird bis 2044 ein Anstieg auf 55.500 Einwohner erwartet.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Passau an?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, tragen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB je zur Hälfte. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zu angenommenen 3.000 € je Quadratmeter aus, also innerhalb der genannten Spanne. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent angesetzt. Alle drei Werte sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.000 € (Annahme)	225.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	7.875 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.500 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	8.033 €
Nebenkosten zusammen	20.408 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	42.908 €

Die Nebenkosten liegen damit bei gut 9 Prozent des Kaufpreises. Diesen Teil sollten Sie in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen können.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Passau?

Passau bietet eine große Spanne von günstigen Bestandswohnungen bis zu teuren Neubauten. Mit dem Bodenrichtwert und der WGFZ Umrechnung prüfen Sie den Bodenanteil eines Hauses selbst. Bei Lagen am Wasser gehört die Hochwasserfrage zur Prüfung dazu.

Wenn Sie selbst einziehen, prüfen Sie die Programme der BayernLabo, etwa das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, hängt unter anderem vom Einkommen ab. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bindet passende Förderung ein. Ansprechpartner aus Passau und dem Landkreis finden Sie unter Baufinanzierung in Passau. Bei steuerlichen Fragen hilft ein Steuerberater.