Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung: Kosten und Grundschuldabtretung

Ein Bankwechsel zum Ende der Zinsbindung kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung. Kosten entstehen vor allem für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank, also für Notar und Grundbuchamt. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet der Vergleich: Die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung muss höher sein als diese einmaligen Kosten.

Fällt beim Bankwechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein. Endet die Zinsbindung, können Sie die Restschuld ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Kosten entstehen vor allem für Notar und Grundbuchamt, wenn die Grundschuld auf die neue Bank übertragen wird.

Anders ist es, wenn Sie während einer laufenden Zinsbindung wechseln wollen. Dann kann die Bank nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, es sei denn, ein gesetzliches Kündigungsrecht greift. Ein solches Recht besteht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens, mit einer Frist von sechs Monaten.

Welche Kosten entstehen beim Bankwechsel?

Die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

Kostenpunkt	Wann er anfällt
Notar für die Beglaubigung	bei der Abtretungserklärung oder bei einer neuen Grundschuld
Grundbuchamt	für die Eintragung der Abtretung oder der neuen Grundschuld
Löschung der alten Grundschuld	nur wenn statt Abtretung eine neue Grundschuld bestellt wird
Grundbuchauszug	für die Unterlagen der neuen Bank
Wertgutachten	wenn die neue Bank es verlangt und die Kosten nicht selbst trägt
Bereitstellungszinsen	wenn die neue Bank vor dem Auszahlungstermin Zinsen für die Bereitstellung berechnet

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist dabei vor allem der Betrag der Grundschuld. Fragen Sie den Notar oder die neue Bank vorab nach einer Kostenschätzung. Fragen Sie auch nach, ob die neue Bank einen Teil der Wechselkosten übernimmt.

Wie funktioniert die Grundschuldabtretung?

Bei der Abtretung bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Sie wird nur von der alten auf die neue Bank übertragen. So läuft es typischerweise ab:

1. Darlehensvertrag mit der neuen Bank: Sie schließen den Vertrag für die Anschlussfinanzierung ab.
2. Treuhandauftrag: Die neue Bank bittet die alte Bank, ihr die Abtretungserklärung zu übergeben, und zwar unter der Auflage, dass sie nur gegen Zahlung der Restschuld verwendet werden darf.
3. Abtretungserklärung: Die alte Bank erstellt die Erklärung und lässt sie beglaubigen.
4. Ablösung: Zum Ende der Zinsbindung zahlt die neue Bank die Restschuld direkt an die alte Bank.
5. Eintragung: Bei einer Buchgrundschuld wird die Abtretung im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld genügen nach § 1154 BGB in Verbindung mit § 1192 BGB grundsätzlich die schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs.
6. Neue Zweckerklärung: Sie vereinbaren mit der neuen Bank, welche Forderungen die Grundschuld künftig sichert.

Die neue Bank verlangt außerdem häufig eine Erklärung, mit der Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, wie es auch bei der ursprünglichen Grundschuldbestellung üblich war. Dafür kann ein weiterer Notartermin nötig sein. Klären Sie das mit der neuen Bank vorab, damit der Termin im Zeitplan eingeplant ist.

Abtretung oder neue Grundschuld: Was ist günstiger?

In der Regel ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld günstiger als die Bestellung einer neuen. Bei der Abtretung bleibt das Grundpfandrecht bestehen und wird nur dem neuen Gläubiger zugeordnet. Die genauen Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nach dem Betrag der Grundschuld.

Eine neue Grundschuld kann trotzdem sinnvoll oder notwendig sein. Das ist etwa der Fall, wenn die bestehende Grundschuld nicht ausreicht, weil Sie zusätzlich eine Modernisierung finanzieren möchten. Auch wenn die neue Bank die Abtretung aus anderen Gründen nicht akzeptiert, bleibt nur die Neubestellung. Dann wird die alte Grundschuld in der Regel gelöscht, was weitere Kosten verursacht.

Ist die Grundschuld höher als die Restschuld, kann die neue Bank sie vollständig übernehmen. Der Teil, der nicht mehr für das Darlehen gebraucht wird, steht dann unter Umständen für spätere Finanzierungen zur Verfügung. Das richtet sich nach der Zweckerklärung.

Muss ich das alte Darlehen kündigen?

Das hängt vom Vertrag ab. Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Gesamtlaufzeit und wird kein neuer Zins vereinbart, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen. Lassen Sie sich den Ablösetermin von der alten Bank schriftlich bestätigen.

Ist im Vertrag vorgesehen, dass die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ohnehin fällig wird, genügt in der Regel eine Mitteilung, dass Sie das Prolongationsangebot nicht annehmen und die neue Bank ablöst. Teilen Sie der alten Bank rechtzeitig mit, wer die Ablösung übernimmt.

Wie lange dauert ein Bankwechsel?

Rechnen Sie mit mehreren Wochen bis wenigen Monaten. Kreditprüfung, Abtretungserklärung der alten Bank, Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch brauchen Zeit. Beginnen Sie deshalb spätestens sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung.

Fallen Vertragsabschluss und Auszahlung weit auseinander, berechnen manche Banken nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Achten Sie darauf, dass diese Zeit bis zum Ablösetermin reicht. Wenn Sie das Darlehen mehr als einige Monate im Voraus abschließen, handelt es sich in der Regel um ein Forward-Darlehen mit Aufschlag.

Wann lohnt sich der Wechsel trotz Kosten?

Der Wechsel lohnt sich, wenn die Zinsersparnis über die gesamte neue Zinsbindung höher ist als die einmaligen Wechselkosten. So rechnen Sie es durch:

1. Ermitteln Sie die Zinskosten des Prolongationsangebots über die neue Zinsbindung.
2. Ermitteln Sie die Zinskosten des besten Vergleichsangebots mit denselben Eckdaten.
3. Ziehen Sie von der Differenz die Wechselkosten ab.
4. Bleibt ein deutlicher Vorteil, spricht das für den Wechsel.

Bei einer hohen Restschuld und einer langen Zinsbindung wirken Zinsunterschiede stärker. Bei einer kleinen Restschuld können die Wechselkosten den Vorteil aufzehren. Auch bessere Vertragsbedingungen, etwa höhere Sondertilgungsrechte, können für einen Wechsel sprechen.

Wie kann ein Baufinanzierer helfen?

Ein Baufinanzierer vergleicht Prolongation und Angebote anderer Banken einschließlich der Wechselkosten. Er koordiniert die Ablösung, den Treuhandauftrag und die Abtretung der Grundschuld mit beiden Banken und dem Notar, damit die Auszahlung zum Stichtag klappt.

Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO und die Eintragung im Vermittlerregister. Bei rechtlichen Fragen zur Grundschuld ist der Notar der richtige Ansprechpartner.