Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Beschäftigen Sie sich mit der Anschlussfinanzierung spätestens etwa ein Jahr vor dem Ende Ihrer Zinsbindung, besser schon früher. Wer früh beginnt, hat mehr Möglichkeiten: Ein Forward-Darlehen lässt sich häufig bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen, und für einen Bankwechsel bleibt genug Zeit für Vergleich, Kreditprüfung und Übertragung der Grundschuld. Wer erst auf das Schreiben der Bank wartet, das nach § 493 Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor Ablauf kommen muss, hat oft nur noch die Wahl zwischen dem Angebot der eigenen Bank und einem Wechsel unter Zeitdruck.

Warum ist der Zeitpunkt so wichtig?

Die Anschlussfinanzierung legt Ihre Konditionen für die nächsten Jahre fest. Sie entscheidet damit über die Höhe Ihrer Rate und darüber, wann Sie schuldenfrei sind. Das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung kennt heute niemand. Je nachdem, wann Sie handeln, stehen Ihnen unterschiedliche Werkzeuge zur Verfügung, um mit diesem Risiko umzugehen.

Hinzu kommt der organisatorische Aufwand. Eine neue Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit und die Immobilie, und die Grundschuld muss übertragen werden. Das braucht Zeit. Wer zu spät beginnt, verliert Verhandlungsspielraum.

Welche Phasen gibt es vor dem Ende der Zinsbindung?

Mehrere Jahre vorher: Zinsrisiko einschätzen

In den Jahren vor dem Ende der Zinsbindung können Sie mit einem Forward-Darlehen die Konditionen schon heute festschreiben. Viele Banken bieten solche Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren an. Für die Sicherheit zahlen Sie in der Regel einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt.

Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Erwartung an die Zinsentwicklung, der Höhe der Restschuld und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab. Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Sie müssen es zum vereinbarten Zeitpunkt abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gesunken sind.

In dieser Phase lohnt sich auch ein Blick in den laufenden Vertrag. Prüfen Sie, ob Sie Sondertilgungsrechte haben und ob Sie diese nutzen können, um die Restschuld zu senken.

Etwa zwölf bis sechs Monate vorher: Angebote vergleichen

Spätestens jetzt sollten Sie sich einen Überblick verschaffen. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach den Konditionen für eine Prolongation und holen Sie Vergleichsangebote ein. Viele Banken bieten Anschlussfinanzierungen mit einer Vorlaufzeit von einigen Monaten ohne oder mit geringem Aufschlag an.

Stellen Sie in dieser Phase Ihre Unterlagen zusammen. Eine neue Bank verlangt in der Regel:

• aktuelle Einkommensnachweise und eine Selbstauskunft
• den bestehenden Darlehensvertrag und eine Bestätigung der Restschuld zum Ablauftermin
• einen aktuellen Grundbuchauszug
• Unterlagen zum Objekt wie Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Fotos
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen

Etwa sechs bis drei Monate vorher: Entscheiden und abschließen

Wenn Sie die Bank wechseln möchten, sollten Sie spätestens jetzt den neuen Darlehensvertrag abschließen. Die neue Bank löst die Restschuld zum Ablauftermin bei Ihrer bisherigen Bank ab. Damit das reibungslos klappt, muss die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt werden. Dafür sind Notar und Grundbuchamt beteiligt, was einige Wochen dauern kann.

Bleiben Sie bei Ihrer Bank, unterschreiben Sie das Prolongationsangebot. Vergleichen Sie es vorher mit den eingeholten Angeboten. Liegen bessere Angebote vor, können Sie diese auch in ein Gespräch mit Ihrer Bank einbringen.

Drei Monate vorher: Die Bank meldet sich

Nach § 493 Abs. 1 BGB muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Unterbreitet sie ein Angebot, muss die Mitteilung die dafür vorgeschriebenen Informationen enthalten.

Für einen Wechsel ist dieser Zeitpunkt knapp, aber nicht zu spät. Ein Bankwechsel ist in drei Monaten in vielen Fällen noch möglich, wenn die Unterlagen vollständig sind. Der Spielraum ist dann allerdings kleiner.

Was passiert, wenn Sie gar nichts unternehmen?

Was nach dem Ende der Zinsbindung gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Häufig läuft das Darlehen zu einem variablen Zins weiter, oder die Restschuld wird zur Rückzahlung fällig. Ein variabler Zins bietet Flexibilität, weil Sie ein solches Darlehen nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können. Er ist aber oft teurer als eine feste Zinsbindung und schwankt mit dem Markt.

Als Dauerlösung ist das selten sinnvoll. Als Übergang kann ein variabler Zins jedoch helfen, wenn sich eine Entscheidung verzögert, etwa weil die Unterlagen für eine neue Bank noch fehlen.

Gibt es Ausnahmen bei langer Zinsbindung?

Ja. Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Für Sie bedeutet das: Der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung kann früher liegen als das Ende der vereinbarten Zinsbindung. Prüfen Sie, wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde, und rechnen Sie von dort aus. Ob eine Kündigung sinnvoll ist, hängt davon ab, wie Ihr bisheriger Zins im Vergleich zu den aktuellen Angeboten liegt.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Das erste Angebot ungeprüft annehmen: Das Prolongationsangebot der eigenen Bank ist bequem, aber nicht automatisch das günstigste.
• Wechselkosten übersehen: Für die Abtretung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG an. Beziehen Sie diese in den Vergleich ein.
• Nur auf den Zins schauen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Rate anzupassen, prägen die Finanzierung ebenso.
• Veränderte Lebensumstände ignorieren: Ruhestand, Selbstständigkeit oder Trennung wirken sich auf die Kreditprüfung aus. Planen Sie mehr Vorlauf ein, wenn sich Ihre Situation geändert hat.
• Die Laufzeit aus dem Blick verlieren: Legen Sie fest, bis wann die Immobilie schuldenfrei sein soll, und wählen Sie Tilgung und Zinsbindung entsprechend.

Wie kann ein Baufinanzierer helfen?

Ein Baufinanzierer erstellt mit Ihnen einen Zeitplan, vergleicht das Angebot Ihrer Bank mit Alternativen und rechnet aus, ob sich ein Wechsel nach Abzug der Kosten lohnt. Bei einer Umschuldung koordiniert er die Ablösung und die Übertragung der Grundschuld. Auch die Frage, ob ein Forward-Darlehen zu Ihrer Situation passt, lässt sich mit einem Baufinanzierer besser beantworten, weil er die Bedingungen verschiedener Banken kennt.

Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO und die Eintragung im Vermittlerregister. Sinnvoll ist ein erstes Gespräch, sobald das Ende Ihrer Zinsbindung absehbar ist, also eher Jahre als Wochen vorher.