Restschuld am Ende der Zinsbindung: Was dann?

Am Ende der Zinsbindung haben Sie bei der Restschuld vier Möglichkeiten: Sie verlängern das Darlehen bei Ihrer Bank, Sie wechseln zu einer anderen Bank, Sie tilgen die Restschuld ganz oder teilweise aus Eigenmitteln oder Sie verkaufen die Immobilie. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zu diesem Zeitpunkt nicht an. Entscheidend ist, dass Sie rechtzeitig handeln, denn ohne Vereinbarung gilt, was Ihr Vertrag für diesen Fall vorsieht.

Warum bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Die Zinsbindung ist meist kürzer als die Zeit, die Sie für die vollständige Rückzahlung brauchen. Deshalb bleibt nach Ablauf der Zinsbindung in der Regel ein Teil des Darlehens offen.

Wie hoch die Restschuld ist, steht in Ihrem Tilgungsplan. Sie hängt von der ursprünglichen Darlehenssumme, dem Zins, der anfänglichen Tilgung und geleisteten Sondertilgungen ab. Den genauen Betrag zum Stichtag nennt Ihnen die Bank auf Anfrage.

Muss ich die Restschuld auf einmal zurückzahlen?

Nur wenn Ihr Darlehensvertrag das vorsieht und Sie keine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In den meisten Fällen wird die Restschuld durch eine Prolongation bei der Hausbank oder ein Darlehen einer neuen Bank weiterfinanziert. Sie können sie aber auch ganz oder teilweise aus Eigenmitteln tilgen.

Ihre Bank muss Sie nach § 493 Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Eine Pflicht zur Verlängerung hat sie nicht. Verlassen sollten Sie sich darauf deshalb nicht.

Welche Möglichkeiten haben Sie im Überblick?

Möglichkeit	Vorteil	Zu beachten
Prolongation bei der Hausbank	wenig Aufwand, Grundschuld bleibt	Konditionen nicht automatisch günstig
Bankwechsel	Vergleich mehrerer Angebote möglich	neue Bonitätsprüfung, Kosten für die Grundschuld
Forward-Darlehen	Zins schon Jahre vorher gesichert	Aufschlag, Abnahmepflicht
Tilgung aus Eigenmitteln	weniger oder keine Schulden	Liquiditätsreserve nicht aufbrauchen
Verkauf der Immobilie	Restschuld wird aus dem Erlös abgelöst	nur sinnvoll, wenn Verkauf ohnehin geplant ist

Die Möglichkeiten lassen sich kombinieren. Häufig wird ein Teil der Restschuld aus Ersparnissen getilgt und der Rest neu finanziert.

Kann ich die Restschuld teilweise tilgen?

Ja. Zum Ende der Zinsbindung können Sie Beträge ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen und nur den Rest weiterfinanzieren. Eine niedrigere Restschuld verbessert oft auch die Konditionen der Anschlussfinanzierung.

Banken berücksichtigen bei ihren Konditionen in der Regel das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Je kleiner die Restschuld im Verhältnis zum Wert, desto geringer ist das Risiko der Bank. Eine Teiltilgung kann daher doppelt wirken: weniger Schulden und unter Umständen bessere Konditionen für den Rest.

Behalten Sie dabei eine ausreichende Reserve für Reparaturen, Einkommensausfälle und unerwartete Ausgaben. Eine Immobilie ohne Schulden, aber ohne Rücklagen, ist nicht automatisch die sicherere Lösung.

Mögliche Quellen für eine Teiltilgung sind Ersparnisse, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, eine fällige Lebensversicherung oder eine Erbschaft. Klären Sie mit Ihrer Bank rechtzeitig, zu welchem Termin und auf welches Konto der Betrag eingehen muss.

Was passiert, wenn Sie sich um nichts kümmern?

Was dann gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Häufig läuft das Darlehen zu einem variablen Zins weiter oder die Restschuld wird fällig. Beides ist als Dauerlösung selten sinnvoll.

Ein variabel verzinstes Darlehen können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Als Übergang verschafft Ihnen das Zeit, etwa wenn Unterlagen für eine neue Bank fehlen. Der variable Zins schwankt allerdings mit dem Markt und liegt oft über dem Zins einer festen Bindung.

Wird die Restschuld fällig und können Sie sie weder zahlen noch umschulden, kann die Bank ihre Sicherheiten verwerten. Lassen Sie es nicht so weit kommen. Sprechen Sie Ihre Bank frühzeitig an, wenn Sie Schwierigkeiten sehen.

Was ist, wenn die Restschuld höher ist als erwartet?

Prüfen Sie zuerst den Tilgungsplan und die Kontoauszüge des Darlehens. Ist der Betrag korrekt, können Sie mit einer höheren Tilgung, einer längeren Laufzeit oder ergänzenden Eigenmitteln reagieren. Ein Baufinanzierer kann durchrechnen, welche Variante zu Ihrem Budget passt.

Eine höhere Restschuld als geplant entsteht etwa durch eine niedrige anfängliche Tilgung, ausgesetzte Raten oder eine Tilgungsaussetzung. Wenn die Restschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie hoch ist oder Ihr Einkommen gesunken ist, wird die Anschlussfinanzierung anspruchsvoller. Dann lohnt es sich besonders, früh mit dem Vergleich zu beginnen.

Was sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung festlegen?

Die Anschlussfinanzierung ist die Gelegenheit, die Finanzierung neu auszurichten. Klären Sie diese Fragen:

1. Bis wann soll die Immobilie schuldenfrei sein? Daraus ergibt sich die nötige Tilgung.
2. Welche Rate ist langfristig tragbar? Denken Sie an Ruhestand, Kinder und mögliche Einkommensänderungen.
3. Wie lange soll der neue Zins gelten? Eine längere Zinsbindung bringt mehr Planungssicherheit, eine kürzere mehr Flexibilität.
4. Wie flexibel soll das Darlehen sein? Sondertilgungsrechte und Tilgungswechsel helfen, auf Veränderungen zu reagieren.
5. Bleibt nach Ablauf erneut eine Restschuld? Wenn ja, planen Sie die nächste Anschlussfinanzierung schon jetzt mit.

Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens oder nach einer späteren neuen Zinsvereinbarung, mit einer Frist von sechs Monaten. Auch das kann in die Wahl der Zinsbindung einfließen.

Wann sollten Sie sich beraten lassen?

Eine Beratung ist sinnvoll, wenn die Restschuld hoch ist, Ihr Einkommen sich verändert hat oder die Finanzierung in den Ruhestand hineinreicht. Ein Baufinanzierer vergleicht Prolongation und Angebote anderer Banken, rechnet Teiltilgungen durch und zeigt, mit welcher Tilgung Sie Ihr Ziel erreichen. Bei einem Wechsel koordiniert er die Ablösung zum Stichtag.

Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO. Wenn die Immobilie vermietet ist und die Finanzierungskosten steuerlich eine Rolle spielen, beziehen Sie zusätzlich einen Steuerberater ein.