Wohn- und Geschäftshaus finanzieren: Worauf Banken bei gemischter Nutzung achten

Ein Wohn- und Geschäftshaus finanzieren Sie über ein Immobiliendarlehen, bei dem die Bank Wohn- und Gewerbeteil getrennt betrachtet. Den Wohnanteil bewertet sie ähnlich wie ein Mehrfamilienhaus, den Gewerbeanteil mit strengerem Blick auf Mieter, Mietverträge und Leerstandsrisiko. Je größer der Gewerbeanteil, desto eher gelten Anforderungen wie bei einer Gewerbeimmobilie, etwa beim Eigenkapital und bei der Tilgung.

Ist ein Wohn- und Geschäftshaus für die Bank eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie?

Das entscheidet jede Bank nach eigenen Regeln. Viele orientieren sich daran, ob der überwiegende Teil der Mieterträge oder Flächen aus Wohnen oder aus Gewerbe stammt. Je höher der Gewerbeanteil, desto eher behandelt die Bank das Objekt wie eine Gewerbeimmobilie, mit strengeren Anforderungen an Eigenkapital und Tilgung.

Typisch ist ein Haus mit Laden, Gastronomie, Praxis oder Büro im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Etagen. Solche Objekte prägen viele Innenstädte. Für die Bank ist entscheidend, welche Einnahmen das Haus trägt. Stammt der Großteil der Miete aus einem einzigen Ladengeschäft, hängt die gesamte Finanzierung stark an diesem einen Mieter.

Die Einstufung hat praktische Folgen. Manche Banken finanzieren gemischt genutzte Häuser nur bis zu einem bestimmten Gewerbeanteil über ihre Abteilung für Wohnimmobilien. Darüber hinaus wechselt der Antrag in die gewerbliche Finanzierung, mit anderen Unterlagen, Ansprechpartnern und Bedingungen.

Wie bewertet die Bank ein gemischt genutztes Haus?

Bei vermieteten Objekten steht in der Regel das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Die Bank leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieten ab und zieht Bewirtschaftungskosten ab. Für Wohn- und Gewerbeflächen setzt sie dabei unterschiedliche Annahmen an, etwa beim Mietausfallwagnis und bei der Restnutzungsdauer.

Banken, die ihre Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren, ermitteln einen Beleihungswert nach den gesetzlichen Vorgaben. Nach § 14 PfandBG dürfen solche Darlehen nur bis zu einem bestimmten Anteil des Beleihungswerts in die Deckung für Hypothekenpfandbriefe aufgenommen werden. Der darüber hinausgehende Teil gilt als nachrangig und ist für die Bank teurer. Das ist einer der Gründe, warum Eigenkapital bei Gewerbeanteilen besonders gefragt ist.

Was prüft die Bank bei den Gewerbemietern?

Die Bank prüft vor allem, wie sicher die gewerblichen Mieteinnahmen sind. Wichtig sind die Restlaufzeit der Mietverträge, die Branche und Bonität der Mieter, die Höhe der Miete im Vergleich zum Markt und die Frage, wie leicht sich die Fläche bei Leerstand neu vermieten ließe.

Prüfpunkt	Was die Bank wissen will
Mietvertrag	Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte, Indexierung
Mieter	Branche, wirtschaftliche Lage, Dauer der Mietbeziehung
Miethöhe	liegt die Miete über dem Markt, droht bei Neuvermietung ein Rückgang
Fläche	Zuschnitt, Schaufensterfront, Lage im Straßenzug, Umnutzbarkeit
Klumpenrisiko	wie viel der Gesamtmiete auf einen Mieter entfällt

Bei Wohnungen ist die Nachfrage meist breit. Bei Gewerbeflächen kann ein Leerstand dagegen länger dauern, besonders in Lagen mit nachlassender Frequenz. Banken rechnen deshalb häufig mit vorsichtigeren Annahmen für den Gewerbeteil.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Für ein Wohn- und Geschäftshaus sind die Unterlagen umfangreicher als für ein reines Wohnhaus. Üblich sind:

1. Mieterliste: alle Einheiten mit Fläche, Nutzung, Miete, Vertragsbeginn und Laufzeit.
2. Gewerbemietverträge: vollständig, mit Nachträgen.
3. Objektunterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnung, Energieausweis, Baugenehmigungen.
4. Bewirtschaftung: Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie, geplante Maßnahmen.
5. Persönliche Unterlagen: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Vermögensaufstellung, bei Bestandsimmobilien deren Mieteinnahmen und Darlehen.

Fehlen Genehmigungen für die aktuelle gewerbliche Nutzung, etwa für eine Gaststätte, kann das die Finanzierung verzögern. Lassen Sie diese Frage vor dem Kauf klären.

Welche Rolle spielt die Umsatzsteuer beim Wohn- und Geschäftshaus?

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Für gewerblich vermietete Einheiten kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und dann Vorsteuer geltend machen. Ändert sich die Nutzung später, kann nach § 15a UStG eine Berichtigung der Vorsteuer folgen. Diese Fragen sollten Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater klären.

Wichtig für die Finanzierung: Hat der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert, kann auch der Kauf selbst umsatzsteuerliche Folgen haben. Ob dies den Kaufpreis oder Ihren Kapitalbedarf berührt, zeigt erst die steuerliche Prüfung. Banken fragen in solchen Fällen oft nach, wie die Umsatzsteuer im Kaufvertrag geregelt ist.

Kann ich als Privatperson ein Wohn- und Geschäftshaus finanzieren?

Ja, auch Privatpersonen finanzieren Wohn- und Geschäftshäuser, etwa als Kapitalanlage. Die Bank prüft dann neben dem Objekt Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre Erfahrung mit Vermietung. Ob das Darlehen als Verbraucherdarlehen gilt, hängt unter anderem vom Umfang Ihrer Vermietungstätigkeit ab.

Maßgeblich ist § 13 BGB: Verbraucher ist, wer ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder seiner gewerblichen noch seiner selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Wer bereits viele Objekte mit eigener Verwaltung betreibt oder über eine Gesellschaft kauft, wird eher als Unternehmer behandelt. Das wirkt sich auf Widerrufsrecht und Vertragsgestaltung aus. Im Zweifel hilft ein Rechtsanwalt.

Selbst nutzen und vermieten: Was ändert sich?

Manche Käufer wollen eine Wohnung selbst bewohnen oder die Gewerbeeinheit für den eigenen Betrieb nutzen. Die Bank betrachtet die selbst genutzten Teile dann anders. Für die eigene Wohnung zählt Ihr Einkommen, für den eigenen Betrieb dessen Ertragskraft. Mieteinnahmen fremder Mieter fließen als Einkommen in die Haushaltsrechnung ein, meist mit einem Abschlag für Leerstand und Kosten.

Die Mischung aus Eigennutzung und Vermietung hat auch steuerliche Folgen, etwa bei der Abschreibung und bei der Aufteilung der Kosten. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wie gehen Sie konkret vor?

So bereiten Sie die Finanzierung eines Wohn- und Geschäftshauses vor:

1. Mietstruktur auswerten: Anteil von Wohnen und Gewerbe an Fläche und Miete ermitteln.
2. Gewerbemietverträge lesen: Laufzeiten, Kündigungsrechte und Mietanpassungen prüfen.
3. Lage einschätzen: Frequenz, Leerstände in der Umgebung und Entwicklung der Einkaufsstraße beobachten.
4. Steuerliche Fragen klären: Umsatzsteuer, Abschreibung und Kaufstruktur mit dem Steuerberater besprechen.
5. Banken passend auswählen: Nicht jede Bank finanziert gemischt genutzte Häuser mit größerem Gewerbeanteil.

Fazit: Der Gewerbeteil entscheidet über die Bedingungen

Ein Wohn- und Geschäftshaus verbindet die breite Nachfrage nach Wohnraum mit den Chancen und Risiken gewerblicher Vermietung. Die Bank bewertet beide Teile getrennt und richtet ihre Bedingungen stark am Gewerbeanteil aus. Wer Mietverträge, Mieter und Steuerfragen vorab klärt, verbessert seine Ausgangslage deutlich. Ein Finanzierer mit Erfahrung bei gemischt genutzten Objekten weiß, welche Banken solche Häuser über die Wohnfinanzierung abbilden und welche nur gewerblich finanzieren. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Gewerbeimmobilien.