Ratenkredite in die Baufinanzierung einbinden: Wann geht das?

Ratenkredite lassen sich in eine Baufinanzierung einbinden, wenn die Immobilie genug Beleihungsraum bietet und die Bank die Ablösung von Konsumkrediten als Verwendungszweck akzeptiert. Das geht beim Kauf, bei einer Anschlussfinanzierung oder bei einer Umschuldung. Die Monatsbelastung sinkt dadurch oft deutlich, die Gesamtkosten aber nur, wenn der übernommene Teil zügig getilgt wird.

Warum binden Eigentümer Ratenkredite überhaupt ein?

Der wichtigste Grund ist die Haushaltsrechnung. Jede laufende Kreditrate verringert den Betrag, den die Bank für die Baufinanzierung als tragbar ansieht. Ein Autokredit oder ein Kredit für Möbel kann deshalb dazu führen, dass eine Anschlussfinanzierung oder ein Kauf knapp wird.

Werden diese Kredite abgelöst und in die Baufinanzierung übernommen, ersetzt eine einzige Rate mehrere einzelne Raten. Weitere Gründe sind:

• Übersicht: eine Bank, ein Vertrag, ein Ansprechpartner.
• Zinsniveau: Grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen sind in der Regel günstiger als unbesicherte Ratenkredite.
• Planbarkeit: Ein fester Sollzins über die gesamte Zinsbindung, statt mehrerer Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten.

In welchen Situationen ist es möglich?

Am häufigsten geschieht die Einbindung bei einer Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung. Die neue Bank löst dann sowohl das bisherige Immobiliendarlehen als auch die Ratenkredite ab. Beim Kauf einer Immobilie ist es seltener, weil der Beleihungsraum meist bereits durch den Kaufpreis ausgeschöpft ist.

Auch während einer laufenden Zinsbindung ist eine Aufstockung denkbar, etwa über ein zusätzliches Darlehen bei der bisherigen Bank. Voraussetzung ist, dass die eingetragene Grundschuld noch Spielraum lässt oder eine weitere Grundschuld eingetragen wird.

Kann ich einen Ratenkredit jederzeit ablösen?

Ja, einen Ratenkredit als Allgemein-Verbraucherdarlehen dürfen Sie nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die nach § 502 Abs. 3 BGB auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags begrenzt ist. Bleibt bis zum vereinbarten Ende höchstens ein Jahr, sind es höchstens 0,5 Prozent.

Außerdem darf die Entschädigung nicht höher sein als die Sollzinsen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären. Das unterscheidet Ratenkredite deutlich von Immobiliendarlehen, bei denen diese Grenzen nicht gelten. Die Ablösung der Ratenkredite ist deshalb meist der einfachere Teil einer Umschuldung.

Anders sieht es bei Leasingverträgen und bei Finanzierungen mit Schlussrate aus. Hier sind die Vertragsbedingungen genau zu prüfen, weil nicht jede Konstruktion ein Verbraucherdarlehen im klassischen Sinn ist.

Akzeptiert jede Bank die Ablösung von Konsumkrediten?

Nein, die Banken handhaben das unterschiedlich. Manche übernehmen Ratenkredite ohne Einschränkung im Rahmen des Beleihungsauslaufs, andere nur bis zu einer internen Grenze oder gar nicht. Einige verlangen, dass die Ablösung direkt durch die Bank an den bisherigen Kreditgeber erfolgt.

Hinzu kommt, dass ein hoher Anteil an Konsumschulden ein Signal für die Bonitätsprüfung ist. Die Bank fragt sich, warum die Kredite entstanden sind und ob sich das wiederholen könnte. Eine nachvollziehbare Erklärung, etwa eine einmalige Anschaffung, hilft. Mehrere kurz nacheinander abgeschlossene Kredite oder ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit werden kritischer gesehen.

Wie wirkt sich die Einbindung auf die Kosten aus?

Die Zinsen einer Baufinanzierung liegen meist unter denen eines Ratenkredits, die Laufzeit ist aber deutlich länger. Ohne höhere Tilgung zahlen Sie den früheren Konsum dann über viele Jahre ab, und die Gesamtkosten können steigen. Entscheidend ist deshalb, mit welcher Tilgung der umgeschuldete Teil zurückgeführt wird.

Die Tabelle zeigt die typischen Unterschiede:

Merkmal	Ratenkredit	Baufinanzierung
Sicherheit	keine Grundschuld	Grundschuld im Grundbuch
Laufzeit	wenige Jahre	viele Jahre bis Jahrzehnte
Vorzeitige Rückzahlung	jederzeit, Entschädigung gedeckelt	nur mit berechtigtem Interesse, Entschädigung nicht gedeckelt
Einfluss auf die Rate	höhere Monatsrate	niedrigere Monatsrate

Wie lässt sich die Einbindung sinnvoll gestalten?

Bewährt hat sich, den abgelösten Betrag nicht einfach im Gesamtdarlehen verschwinden zu lassen. Diese Wege sind möglich:

1. Eigener Darlehensteil: Der umgeschuldete Betrag wird als separates Darlehen mit kürzerer Laufzeit und höherer Tilgung geführt.
2. Höhere Anfangstilgung: Das Gesamtdarlehen erhält eine Tilgung, die den Zusatzbetrag in überschaubarer Zeit abträgt.
3. Sondertilgungsrechte: Sie vereinbaren großzügige Sondertilgungen und nutzen frei werdendes Geld, zum Beispiel die früheren Ratenkreditraten, für zusätzliche Tilgungen.
4. Variabler Teil: Ein Darlehen mit veränderlichem Zins lässt sich nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen und damit flexibel zurückführen. Dafür trägt es ein Zinsänderungsrisiko.

Wichtig ist auch, dass der Dispositionsrahmen und Kreditkarten nach der Umschuldung nicht wieder ausgeschöpft werden. Sonst steht am Ende eine höhere Gesamtverschuldung als vorher.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Für die Ablösung benötigt die neue Bank zu jedem Ratenkredit den Vertrag, eine aktuelle Saldenbestätigung oder Ablösebescheinigung und die Bankverbindung, an die gezahlt werden soll. Hinzu kommen die üblichen Unterlagen zu Einkommen und Immobilie.

Achten Sie darauf, dass die Ablösebescheinigung ein Datum und den Ablösebetrag zu einem Stichtag nennt. Zahlt die neue Bank direkt an den alten Kreditgeber, ist sichergestellt, dass das Geld tatsächlich für die Ablösung verwendet wird. Viele Banken bestehen genau darauf, bevor sie die Konsumkredite in der Haushaltsrechnung streichen.

Für wen ist die Einbindung nicht sinnvoll?

Sie ist weniger sinnvoll, wenn ein Ratenkredit ohnehin in kurzer Zeit ausläuft. Dann übersteigen die Kosten der Umstellung oft den Nutzen. Auch bei sehr niedrig verzinsten Ratenkrediten, etwa aus Aktionsangeboten des Handels, lohnt sich die Ablösung selten.

Kritisch ist die Einbindung außerdem, wenn die Immobilie dadurch sehr hoch beliehen wird. Ein höherer Beleihungsauslauf führt in der Regel zu schlechteren Konditionen für das gesamte Darlehen, nicht nur für den umgeschuldeten Teil.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO weiß, welche Banken Konsumkredite in die Baufinanzierung übernehmen und zu welchen Bedingungen. Er kann die Haushaltsrechnung vor und nach der Umschuldung gegenüberstellen und die Gesamtkosten vergleichbar machen. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie zusätzlich mit einem Steuerberater klären, wie sich die Umschuldung privater Kredite auf die Abziehbarkeit von Schuldzinsen auswirkt.