Vorfälligkeitsentschädigung: Wie berechnen Banken sie?

Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen die Zinsen, die Ihnen bis zum frühestmöglichen Vertragsende entgehen, mit dem Ertrag einer sicheren Wiederanlage und zinsen die Differenz auf heute ab. Eine feste Prozent-Obergrenze gibt es bei Baufinanzierungen nicht. Die bekannte 1-Prozent-Grenze aus § 502 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite.

Wann verlangt die Bank überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn Sie ein Darlehen mit fest vereinbartem Sollzins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen und die Bank dadurch einen Zinsschaden hat. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins dürfen Sie nach § 500 Abs. 2 BGB nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben.

Typische Fälle sind:

• Verkauf der Immobilie: Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie außerordentlich kündigen, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen. Die Bank darf dann eine Entschädigung verlangen.
• Aufhebungsvertrag: Möchten Sie aus einem günstigeren Zinsangebot heraus umschulden, ist das kein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes. Die Bank muss nicht zustimmen. Tut sie es, legt sie den Preis für die Aufhebung fest, orientiert sich aber in der Praxis an derselben Berechnung.
• Sondertilgung über das vereinbarte Recht hinaus: Auch eine teilweise vorzeitige Rückzahlung kann eine anteilige Entschädigung auslösen.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Auch zum Ende der Zinsbindung und bei Darlehen mit veränderlichem Zins entsteht keine. Außerdem entfällt der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB, wenn der Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält.

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Es lohnt sich, den Vertrag gezielt auf diese Pflichtangaben zu lesen, bevor Sie eine Berechnung akzeptieren. Bei Zweifeln kann eine Verbraucherzentrale oder ein Rechtsanwalt den Vertrag prüfen.

Ebenfalls frei ist eine Rückzahlung im Rahmen vereinbarter Sondertilgungsrechte. Diese Rechte muss die Bank auch bei der Berechnung berücksichtigen, dazu unten mehr.

Gibt es eine Obergrenze wie bei Ratenkrediten?

Nein, für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es keine feste Prozent-Obergrenze. Die Grenze von 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags nach § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also etwa für Ratenkredite. Bei einer Baufinanzierung richtet sich die Höhe nach dem tatsächlichen Schaden der Bank.

Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen sinkt die Grenze sogar auf 0,5 Prozent, wenn bis zum vereinbarten Rückzahlungstermin höchstens noch ein Jahr bleibt. Zusätzlich darf die Entschädigung dort nie höher sein als die Sollzinsen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären. Diese Schutzregeln greifen bei Darlehen, die durch eine Grundschuld gesichert sind oder dem Erwerb einer Immobilie dienen, nicht. Wer also eine Baufinanzierung ablösen möchte, kann sich nicht auf eine pauschale Grenze berufen, sondern muss die konkrete Berechnung prüfen.

Was ist die Aktiv-Passiv-Methode?

Bei der Aktiv-Passiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld in sichere Kapitalmarktpapiere mit passender Laufzeit anlegt, in der Regel Hypothekenpfandbriefe. Die Differenz zwischen den Zinsen aus Ihrem Vertrag und der Rendite dieser Anlage ist der Zinsschaden. Dieser Schaden wird auf den heutigen Tag abgezinst, ersparte Kosten der Bank werden abgezogen.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erkennt diese Methode ebenso an wie die Aktiv-Aktiv-Methode. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie das Geld erneut als Kredit verleiht, und berechnet entgangene Marge und Zinsverschlechterung getrennt. In der Praxis verwenden Banken bei Verbrauchern überwiegend die Aktiv-Passiv-Methode.

Wie läuft die Berechnung Schritt für Schritt ab?

Die Berechnung folgt einem festen Schema. Wer es kennt, kann eine Abrechnung der Bank deutlich besser nachvollziehen:

1. Zahlungsstrom ermitteln: Die Bank stellt alle Zins- und Tilgungszahlungen auf, die Sie bis zum Ende des geschützten Zeitraums noch geleistet hätten, einschließlich der Restschuld am Ende.
2. Geschützten Zeitraum festlegen: Gerechnet wird nur bis zum frühesten Termin, zu dem Sie den Vertrag regulär hätten beenden können. Das ist das Ende der Zinsbindung oder, falls früher, der Kündigungstermin nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
3. Sondertilgungen berücksichtigen: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte werden so behandelt, als hätten Sie sie voll genutzt. Das verkürzt den Zahlungsstrom.
4. Wiederanlage gegenrechnen: Den Zahlungen wird der Ertrag einer laufzeitgleichen Anlage in Hypothekenpfandbriefen gegenübergestellt.
5. Abzinsen: Die Differenz wird mit der Rendite dieser Anlage auf den Tag der Rückzahlung abgezinst. So ergibt sich ein Barwert.
6. Ersparte Kosten abziehen: Die Bank muss ersparte Risikokosten und ersparte Verwaltungskosten abziehen, weil sie den Kredit nicht mehr betreuen und kein Ausfallrisiko mehr tragen muss.

Das Ergebnis ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Ein angemessenes Entgelt für die Bearbeitung kann hinzukommen, wenn es vereinbart ist.

Welche Faktoren treiben die Höhe?

Die Höhe hängt vor allem von vier Größen ab. Die Tabelle zeigt, in welche Richtung sie wirken:

Faktor	Wirkung auf die Entschädigung
Abstand zwischen Vertragszins und aktueller Pfandbriefrendite	Je größer der Abstand, desto höher
Restlaufzeit bis zum geschützten Vertragsende	Je länger, desto höher
Höhe der Restschuld	Je höher, desto höher
Vereinbarte Sondertilgungsrechte	Mindern die Entschädigung

Das erklärt, warum die Entschädigung bei gleicher Restschuld sehr unterschiedlich ausfallen kann. Wer einen Vertrag aus einer Zeit mit hohen Zinsen ablöst, während die Marktzinsen niedrig sind, zahlt viel. Liegen die heutigen Pfandbriefrenditen dagegen nahe am Vertragszins oder darüber, bleibt vom Zinsschaden wenig übrig. Dann setzt sich die Entschädigung im Wesentlichen aus der entgangenen Marge zusammen.

Wie prüfen Sie die Berechnung der Bank?

Verlangen Sie die Berechnung schriftlich und mit allen Annahmen. Die Bank sollte offenlegen, mit welchem Stichtag, welcher Restschuld, welchem geschützten Zeitraum und welcher Wiederanlagerendite sie rechnet.

Prüfen Sie dann insbesondere diese Punkte:

• Ist der geschützte Zeitraum richtig gewählt, oder rechnet die Bank über den Zehnjahrestermin nach § 489 BGB hinaus?
• Sind alle Sondertilgungsrechte berücksichtigt, auch nicht genutzte aus früheren Jahren, sofern der Vertrag sie übertragbar macht?
• Sind ersparte Risiko- und Verwaltungskosten erkennbar abgezogen?
• Entspricht die angesetzte Wiederanlagerendite einer laufzeitgleichen Anlage?

Viele Verbraucherzentralen bieten eine Nachberechnung an. Weicht deren Ergebnis deutlich ab, haben Sie eine gute Grundlage für ein Gespräch mit der Bank.

Lohnt sich eine Umschuldung trotz Entschädigung?

Das lässt sich nur mit einer Gesamtrechnung beantworten. Stellen Sie die Kosten der bisherigen Finanzierung bis zum Ende der Zinsbindung den Kosten der neuen Finanzierung gegenüber, und rechnen Sie die Entschädigung sowie Notar- und Grundbuchkosten auf der neuen Seite hinzu.

Häufig ist es günstiger, auf den Zehnjahrestermin nach § 489 BGB oder das Ende der Zinsbindung zu warten und die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen vorzubereiten. Beim Verkauf der Immobilie kann es sich lohnen, mit der Bank über eine Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie zu sprechen, ein sogenannter Pfandtausch. Ob die Bank dazu bereit ist, entscheidet sie selbst.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann die Gesamtrechnung aufstellen, Angebote für die Ablösung vergleichen und den Zeitpunkt mit der neuen Bank abstimmen. Für die rechtliche Prüfung einer Berechnung oder eines Vertrags sind Verbraucherzentralen und Rechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner. Ist die Immobilie vermietet, kann die Entschädigung steuerlich eine Rolle spielen. Das klären Sie am besten mit einem Steuerberater.