Fertighaus finanzieren: Was ist anders als beim Massivhaus?

Ein Fertighaus finanzieren Sie im Grundsatz wie ein Massivhaus: mit einem Baudarlehen, das nach Baufortschritt ausgezahlt wird, und mit Eigenkapital für Nebenkosten und Grundstück. Unterschiede gibt es vor allem beim Zahlungsablauf, weil ein großer Teil der Leistung innerhalb kurzer Zeit erbracht wird, und bei den Kosten, die im Hauspreis oft nicht enthalten sind. Wer diese Besonderheiten kennt, kann die Finanzierung passgenau auf den Bauablauf abstimmen.

Finanzieren Banken ein Fertighaus genauso wie ein Massivhaus?

Grundsätzlich ja, die meisten Banken behandeln ein modernes Fertighaus bei der Finanzierung wie ein Massivhaus. Entscheidend sind die Qualität der Bauweise, der Hersteller und die Lage des Grundstücks. Bei einzelnen Banken oder älteren Fertighäusern kann die Bewertung etwas zurückhaltender ausfallen.

Für die Bewertung braucht die Bank Bauunterlagen wie Baubeschreibung, Pläne, Wohnflächenberechnung und den Bauvertrag. Sie ermittelt daraus den Beleihungswert, der zusammen mit dem Grundstückswert die Grundlage für die Darlehenshöhe bildet. Eine Rolle spielt auch die Energieeffizienz des Hauses, weil sie die laufenden Kosten und den langfristigen Wert beeinflusst.

Welche rechtlichen Regeln gelten beim Fertighausvertrag?

Der Vertrag mit einem Fertighausanbieter ist in der Regel ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Dieser Vertragstyp gilt, wenn ein Unternehmer für einen Verbraucher ein neues Gebäude errichtet. Daraus ergeben sich mehrere Schutzrechte:

• Baubeschreibung: Nach § 650j BGB muss Ihnen der Anbieter vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit bestimmten Mindestinhalten übergeben.
• Fertigstellungstermin: Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung enthalten.
• Widerrufsrecht: Nach § 650l BGB können Sie einen Verbraucherbauvertrag widerrufen, sofern er nicht notariell beurkundet wurde. Die Einzelheiten zur Frist stehen in der Widerrufsbelehrung.
• Begrenzte Abschlagszahlungen: Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen die Abschlagszahlungen zusammen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
• Sicherheit für Sie: Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen nach § 650m Abs. 2 BGB eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung in Höhe von 5 % der Vergütung zu.

Das Widerrufsrecht ist für die Finanzierung wichtig. Sie können den Bauvertrag unterschreiben und haben dann noch Zeit, die Finanzierung verbindlich zu klären. Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht. Besser ist es, die Finanzierung bereits vor der Unterschrift weitgehend zu sichern.

Warum verlangt der Fertighausanbieter einen Finanzierungsnachweis?

Der Anbieter fertigt das Haus nach Ihren Vorgaben und geht damit in Vorleistung. Er möchte deshalb sicher sein, dass Sie die Vergütung bezahlen können. Häufig verlangt er dazu eine Finanzierungsbestätigung oder eine Zahlungsgarantie Ihrer Bank, wobei eine solche Sicherheit beim Verbraucherbauvertrag nach § 650m Abs. 4 BGB begrenzt ist.

Nach dieser Vorschrift ist eine Vereinbarung unwirksam, die Sie bei vereinbarten Abschlagszahlungen zu einer Sicherheit verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigt. Prüfen Sie Klauseln zu Bürgschaften und Garantien deshalb genau, im Zweifel mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Klären Sie mit Ihrer Bank früh, ob sie eine Zahlungsgarantie ausstellt und welche Kosten dafür anfallen. Nicht jede Bank bietet dieses Produkt zu gleichen Bedingungen an.

Wie laufen die Zahlungen beim Fertighaus ab?

Beim Fertighaus fällt ein großer Teil der Vergütung rund um die Montage an. Anders als beim Massivhaus, das über viele Monate Stein auf Stein entsteht, steht das Haus nach wenigen Tagen. Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Planung und Bemusterung: Sie legen Ausstattung und Grundriss fest. Je nach Vertrag fallen hier bereits kleinere Zahlungen an.
2. Grundstück und Baugenehmigung: Der Bauantrag wird gestellt, die Wartezeit hängt von der Behörde ab.
3. Keller oder Bodenplatte: Diese Arbeiten übernimmt häufig ein separates Unternehmen mit eigenem Vertrag und eigenen Rechnungen.
4. Montage: Das Haus wird aufgestellt. Zu diesem Zeitpunkt wird oft ein großer Teil der Vergütung fällig.
5. Innenausbau: Je nach Ausbaustufe erledigt der Anbieter oder Sie selbst die restlichen Arbeiten.
6. Abnahme und Schlusszahlung: Nach der Abnahme zahlen Sie den Restbetrag.

Für Ihre Finanzierung bedeutet das: Die Wartezeit vor der Montage kann lang sein, die Auszahlung danach erfolgt dagegen in kurzer Zeit. Achten Sie darauf, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit des Darlehens die gesamte Wartezeit bis zur Montage abdeckt.

Welche Kosten sind im Fertighauspreis meist nicht enthalten?

Oft fehlen Keller oder Bodenplatte, Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Außenanlagen und Baunebenkosten wie Baugenehmigung oder Vermessung. Bei einem Ausbauhaus kommen zudem die Kosten für den Innenausbau hinzu. Lassen Sie sich alle Leistungen schriftlich auflisten und planen Sie die fehlenden Posten in Ihre Finanzierung ein.

Kostenblock	Häufig im Hauspreis enthalten?
Haus nach Baubeschreibung	ja
Keller oder Bodenplatte	oft nicht
Erdarbeiten, Bodengutachten	meist nicht
Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation	meist nicht
Baugenehmigung, Vermessung, Statik	teilweise
Außenanlagen, Garage, Carport	meist nicht
Innenausbau beim Ausbauhaus	nein
Küche	meist nicht

Banken verlangen für die Finanzierung eine vollständige Kostenaufstellung. Fehlen Positionen, die später nachfinanziert werden müssen, ist das oft schwieriger und teurer als eine vollständige Planung von Anfang an. Bauen Sie zudem einen Puffer für Unvorhergesehenes ein.

Wie wirken sich Eigenleistungen beim Ausbauhaus aus?

Viele Fertighausanbieter bieten Ausbauhäuser an, bei denen Sie Teile des Innenausbaus selbst übernehmen. Das senkt den Preis des Hauses, aber nicht automatisch Ihren Finanzierungsbedarf. Material müssen Sie trotzdem bezahlen, und die Bank erkennt Eigenleistungen meist nur in begrenztem Umfang als Eigenkapital an.

Planen Sie außerdem Zeit ein. Wer neben dem Beruf Böden verlegt, Wände spachtelt und Bäder fliest, braucht oft länger als gedacht. In dieser Zeit laufen Miete und Darlehenszinsen parallel weiter.

Wie lässt sich ein Fertighaus mit Förderung kombinieren?

Neubauten mit hohem Energiestandard können für Förderprogramme der KfW oder der Landesförderbanken infrage kommen. Viele Fertighausanbieter bauen von vornherein auf einem hohen Effizienzniveau. Welche Programme aktuell gelten und welche Anforderungen sie stellen, steht in den Merkblättern der jeweiligen Förderbank.

Wichtig ist die Reihenfolge: Viele Förderprogramme verlangen, dass der Antrag vor Beginn des Vorhabens gestellt wird. Was als Vorhabenbeginn gilt, regeln die Programmbedingungen. Klären Sie das, bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann die Finanzierung auf den besonderen Zahlungsablauf eines Fertighauses abstimmen. Dazu gehören eine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit, die Einbindung von Fördermitteln und gegebenenfalls eine Zahlungsgarantie. Er hilft außerdem, die Kostenaufstellung auf Lücken zu prüfen, bevor die Bank sie bewertet. Für die rechtliche Prüfung des Bauvertrags ist dagegen ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zuständig.