Eigenleistung beim Hausbau: Wie viel rechnet die Bank an?

Eigenleistung beim Hausbau kann einen Teil des Eigenkapitals ersetzen, wenn die Bank sie anerkennt. Angerechnet wird der Wert der Arbeitszeit, die Sie und Ihre Helfer statt eines Handwerkers investieren, nicht das Material. Wie viel die Bank akzeptiert, hängt von Ihrer fachlichen Eignung, einer nachvollziehbaren Aufstellung und der Bank selbst ab, und in der Regel ist der Betrag begrenzt.

Was ist eine Muskelhypothek?

Muskelhypothek ist die umgangssprachliche Bezeichnung für Arbeiten, die Sie beim Hausbau selbst erledigen. Die Bank kann den Wert dieser Arbeit wie Eigenkapital ansetzen, weil sie die Kosten senkt, die sonst ein Handwerker berechnen würde. Angerechnet wird nur der Lohnanteil, das Material müssen Sie trotzdem bezahlen.

Ein Beispiel ohne konkrete Zahlen zeigt das Prinzip: Ein Malerbetrieb bietet die Innenanstriche zu einem Preis an, der sich aus Material und Arbeitslohn zusammensetzt. Streichen Sie selbst, kaufen Sie nur das Material. Die gesparten Lohnkosten senken den Finanzierungsbedarf. Genau diesen Betrag kann die Bank als Eigenleistung berücksichtigen.

Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?

Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht, jede Bank legt eigene Höchstgrenzen fest. Sie orientiert sich an Ihrer fachlichen Eignung, an der verfügbaren Zeit und an einer nachvollziehbaren Aufstellung der geplanten Arbeiten. Wer vom Fach ist, kann in der Regel mehr anrechnen lassen als ein Laie.

Banken sind bei Eigenleistungen vorsichtig. Werden die Arbeiten nicht fertig oder mangelhaft ausgeführt, muss später ein Handwerker einspringen. Das verursacht Kosten, die in der Finanzierung nicht vorgesehen waren. Viele Banken begrenzen die Eigenleistung deshalb auf einen bestimmten Anteil der Baukosten oder auf einen festen Höchstbetrag. Die Grenzen unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich.

Welche Arbeiten eignen sich für Eigenleistung?

Gut geeignet sind Arbeiten, die wenig Spezialwissen erfordern, gut planbar sind und keine Gewährleistung eines Fachbetriebs voraussetzen. Bei sicherheitsrelevanten Gewerken ist Vorsicht geboten.

Arbeit	Eignung für Laien	Hinweis
Malerarbeiten, Tapezieren	gut	geringes Risiko, gut planbar
Bodenbeläge wie Laminat oder Vinyl	gut	sorgfältige Untergrundvorbereitung nötig
Außenanlagen, Pflaster, Garten	mittel	körperlich anstrengend, Maschinen nötig
Trockenbau	mittel	Erfahrung hilfreich
Fliesen	mittel	Fehler sind teuer zu beheben
Elektroinstallation	nicht geeignet	nur durch eingetragene Fachbetriebe anzuschließen
Gas und Heizung	nicht geeignet	Fachbetrieb erforderlich
Statik, Dach, tragende Bauteile	nicht geeignet	Sicherheits- und Gewährleistungsrisiken

Beachten Sie außerdem die Schnittstellen zu Ihrem Bauunternehmen. Wenn Sie zum Beispiel den Estrich nicht selbst vorbereiten, aber die Fliesen legen, kann es bei Mängeln schwierig werden, die Verantwortung zuzuordnen. Klären Sie im Bauvertrag genau, welche Leistungen entfallen und wer für welchen Bauabschnitt verantwortlich ist.

Wie weisen Sie Eigenleistungen gegenüber der Bank nach?

Die Bank erwartet eine schriftliche Aufstellung, aus der hervorgeht, welche Arbeiten Sie übernehmen und welchen Wert sie haben. So gehen Sie vor:

1. Lassen Sie sich von Ihrem Bauunternehmen oder Handwerkern Angebote für die betreffenden Gewerke geben, getrennt nach Material und Lohn.
2. Listen Sie die Arbeiten auf, die Sie selbst übernehmen, und schätzen Sie die nötigen Stunden realistisch ein.
3. Benennen Sie, wer die Arbeiten ausführt, und belegen Sie fachliche Erfahrung, etwa durch eine Ausbildung im Handwerk.
4. Stellen Sie den gesparten Lohnanteil als Eigenleistung dar und das Material als Kostenposition.
5. Prüfen Sie, ob der Zeitplan mit Ihrem Beruf und dem Bauablauf vereinbar ist.

Eine realistische Stundenschätzung ist entscheidend. Banken sind skeptisch bei Aufstellungen, die zu viele Arbeiten in zu kurzer Zeit vorsehen.

Muss ich Helfer auf der Baustelle versichern?

Ja, Helfer wie Freunde, Verwandte oder Bekannte müssen Sie bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden. Sie sind dann bei Unfällen auf der Baustelle gesetzlich unfallversichert. Für Sie als Bauherr selbst gilt dieser Schutz nicht automatisch, Sie können sich aber freiwillig versichern.

Der gesetzliche Unfallschutz für Helfer ergibt sich aus § 2 SGB VII. Welche Fristen für die Anmeldung gelten und welche Beiträge anfallen, erfahren Sie bei der BG BAU. Zusätzlich sollten Sie über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung nachdenken, die Schäden an Dritten abdeckt.

Bezahlen Sie Helfer, wird die Abgrenzung wichtig. Nach § 1 Abs. 3 SchwarzArbG gelten Gefälligkeiten, Nachbarschaftshilfe und Hilfe durch Angehörige nicht als Schwarzarbeit, wenn sie nicht nachhaltig auf Gewinn ausgerichtet sind. Regelmäßige Zahlungen für Arbeitsleistungen können dagegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Folgen haben. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater beraten.

Welche Risiken hat zu viel Eigenleistung?

Die größten Risiken sind Zeitverzug, Mehrkosten und Mängel. Wer neben einem Vollzeitjob baut, unterschätzt oft, wie lange einzelne Arbeiten dauern. Jede Verzögerung verlängert die Zeit, in der Sie Miete und Darlehenszinsen gleichzeitig zahlen. Hinzu kommen unter Umständen Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile.

Weitere Punkte, die Sie bedenken sollten:

• Gewährleistung: Für eigene Arbeiten haftet kein Handwerker. Mängel müssen Sie selbst beheben oder auf eigene Kosten beheben lassen.
• Abnahme: Manche Gewerke müssen von Fachbetrieben abgenommen oder angeschlossen werden. Ohne diese Abnahme kann der Bau nicht fertiggestellt werden.
• Gesundheit: Körperlich schwere Arbeiten bergen ein Verletzungsrisiko. Fällt ein Hauptakteur aus, stockt der Bau.
• Familie: Monate mit Abend- und Wochenendarbeit belasten Familie und Partnerschaft.

Wie planen Sie einen Puffer für den Notfall ein?

Planen Sie die Finanzierung so, dass Sie Eigenleistungen notfalls an Handwerker vergeben können. Das gelingt, wenn Sie einen Teil Ihres Eigenkapitals als Reserve behalten oder mit der Bank eine Möglichkeit zur Nachfinanzierung besprechen. Fragen Sie vor Vertragsschluss, unter welchen Bedingungen die Bank ein zusätzliches Darlehen gewähren würde.

Hilfreich ist auch ein klarer Zeitplan mit Meilensteinen. Wenn Sie früh merken, dass Sie in Verzug geraten, können Sie einzelne Arbeiten rechtzeitig vergeben, bevor sich der gesamte Bau verzögert.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Banken gehen sehr unterschiedlich mit Eigenleistungen um. Ein Baufinanzierer kennt die jeweiligen Grenzen und Nachweisanforderungen und kann einschätzen, bei welcher Bank Ihre geplante Muskelhypothek am besten angerechnet wird. Er hilft auch, die Finanzierung so aufzubauen, dass ein Puffer für den Fall bleibt, dass Arbeiten doch an Handwerker vergeben werden müssen.