Mehrfamilienhaus finanzieren: Voraussetzungen der Banken

Banken finanzieren ein Mehrfamilienhaus, wenn zwei Dinge zusammenpassen: ein Objekt, dessen nachhaltige Mieten die Finanzierung weitgehend tragen, und ein Käufer, dessen Einkommen, Vermögen und Erfahrung Lücken auffangen können. Dazu kommen ausreichend Eigenmittel für die Kaufnebenkosten und vollständige Unterlagen. Welche Schwellen im Einzelfall gelten, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest.

Warum prüfen Banken beim Mehrfamilienhaus anders als beim Eigenheim?

Beim Mehrfamilienhaus steht der Ertrag des Objekts im Mittelpunkt, beim Eigenheim das Einkommen des Haushalts. Wer selbst einzieht, zahlt die Rate aus Gehalt oder Gewinn. Beim vermieteten Haus sollen die Mieten den größten Teil des Kapitaldienstes leisten. Die Bank fragt deshalb zuerst, ob das Haus sich selbst trägt, und erst danach, wie belastbar Ihre persönliche Situation ist.

Hinzu kommt ein anderes Risikoprofil. Mehrere Mietverhältnisse, gemeinsame Haustechnik und größere Instandhaltungsposten machen ein Mehrfamilienhaus anfälliger für Kostenüberraschungen. Gleichzeitig verteilt sich das Mietausfallrisiko auf mehrere Parteien. Banken bewerten solche Häuser deshalb meist im Ertragswertverfahren und setzen vorsichtige Annahmen zu Leerstand und Bewirtschaftung an.

Welche Voraussetzungen muss das Objekt erfüllen?

Das Haus muss aus nachhaltig erzielbaren Mieten einen Ertrag erwirtschaften, der Bewirtschaftung, Zins und Tilgung möglichst weitgehend trägt. Daneben prüft die Bank Lage, Zustand und Vermietbarkeit, weil diese Punkte den Beleihungswert bestimmen.

Die wichtigsten Prüfpunkte im Überblick:

Prüfpunkt	Worauf die Bank achtet
Mieten	Marktüblich und nachhaltig, belegt durch Mietverträge und Mieterliste
Leerstand	Dauer und Ursache leerstehender Einheiten
Zustand	Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, erkennbarer Sanierungsstau
Lage	Nachfrage nach Mietwohnungen am Standort, Anbindung, Infrastruktur
Nutzungsmix	Anteil gewerblich genutzter Flächen im Haus
Rechtliches	Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen, Denkmalschutz

Mieten, die deutlich über dem örtlichen Niveau liegen, setzt die Bank nicht in voller Höhe an. Sie geht davon aus, dass sie sich bei einem Mieterwechsel nicht halten lassen. Umgekehrt kann ein Haus mit niedrigen Bestandsmieten ein Mietsteigerungspotenzial haben, das die Bank aber erst berücksichtigt, wenn es rechtlich und tatsächlich erreichbar ist.

Ein Gewerbeanteil im Erdgeschoss ist kein Ausschlussgrund. Viele Banken ordnen ein Objekt aber ab einem bestimmten Gewerbeanteil nicht mehr der privaten Baufinanzierung zu, sondern der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Dort gelten andere Prüfschritte und Unterlagen.

Prüft die Bank auch Ihr persönliches Einkommen?

Ja, die Bank betrachtet immer Ihre gesamte Haushaltsrechnung. Bei Privatpersonen schreibt § 505a BGB eine Kreditwürdigkeitsprüfung vor, der Wert der Immobilie allein genügt dafür nicht. Ihr Einkommen muss Lücken auffangen können, wenn Mieten ausfallen oder Kosten steigen.

In die Prüfung fließen typischerweise ein:

• Ihr regelmäßiges Einkommen aus Anstellung, Selbstständigkeit oder anderen Quellen
• laufende Lebenshaltungskosten und Unterhaltspflichten
• bestehende Darlehen, Leasingverträge und Bürgschaften
• weitere Immobilien mit Restschulden, Raten und Mieteinnahmen
• Ihre Bonität, etwa anhand einer SCHUFA-Auskunft
• frei verfügbares Vermögen als Reserve

Manche Banken achten zusätzlich darauf, ob Sie bereits Erfahrung als Vermieter haben. Wer schon Wohnungen verwaltet, Nebenkostenabrechnungen erstellt und Mieterwechsel organisiert hat, wirkt für die Bank berechenbarer. Fehlende Erfahrung lässt sich teilweise durch eine professionelle Hausverwaltung ausgleichen, deren Kosten Sie dann in Ihre Rechnung aufnehmen sollten.

Wie viel Eigenkapital setzen Banken voraus?

Eine feste Quote gibt es nicht, jede Bank legt sie in ihren Richtlinien fest. Üblich ist, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, verlangt die Bank für diese Lücke zusätzlich Eigenkapital oder weitere Sicherheiten.

Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Sie erhöhen den Wert des Hauses nicht, deshalb finanzieren Banken sie nur ungern. Statt zusätzlichem Bargeld akzeptieren manche Institute eine Grundschuld auf einer anderen, bereits weitgehend entschuldeten Immobilie. Auch verpfändete Guthaben oder Wertpapiere kommen in Betracht.

Planen Sie außerdem eine Reserve ein, die nicht in die Finanzierung fließt. Eine defekte Heizung oder ein längerer Leerstand kurz nach dem Kauf sollte Sie nicht in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Banken sehen eine solche Reserve positiv.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Prüfung?

Die Bank braucht Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer Person. Je vollständiger die Mappe beim ersten Einreichen ist, desto weniger Rückfragen entstehen.

Zum Objekt:

1. Exposé mit aktuellen Fotos von außen und innen
2. Mieterliste mit Wohnflächen, Kaltmieten, Vertragsbeginn und letzter Mieterhöhung
3. Kopien der Mietverträge
4. Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft
5. Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
6. Energieausweis
7. Nachweise über durchgeführte Modernisierungen
8. Kaufvertragsentwurf, sobald er vorliegt

Zur Person: Ausweis, Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Vermögensnachweise und eine Aufstellung aller bestehenden Immobilien und Darlehen.

Können Sie ein Mehrfamilienhaus über eine GmbH finanzieren?

Ja, viele Banken finanzieren auch Gesellschaften, allerdings meist in der gewerblichen Abteilung und nach anderen Regeln. Die Bank prüft dann die Gesellschaft und verlangt häufig eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter. Ob sich der Kauf über eine Gesellschaft lohnt, sollten Sie vorher mit einem Steuerberater klären.

Bei einer neu gegründeten Gesellschaft ohne eigene Geschäftszahlen schaut die Bank faktisch auf die Gesellschafter. Deren Einkommen, Vermögen und Bonität ersetzen die fehlende Historie. Die Unterlagen umfassen dann zusätzlich Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug und Gesellschafterliste.

Warum entscheiden Banken beim selben Haus unterschiedlich?

Weil jede Bank eigene Richtlinien hat, die zum Objekt passen müssen. Einige finanzieren Mehrfamilienhäuser in der privaten Baufinanzierung nur bis zu einer bestimmten Zahl von Einheiten. Andere sind auf ihr regionales Geschäftsgebiet beschränkt. Unterschiede gibt es auch beim Umgang mit älteren Gebäuden, mit Gewerbeflächen und mit Käufern, die bereits mehrere Objekte besitzen.

Eine Absage bei einer Bank sagt deshalb wenig darüber aus, ob das Haus überhaupt finanzierbar ist. Entscheidend ist, die Anfrage bei Instituten zu stellen, deren Richtlinien zum Vorhaben passen.

Wie bereiten Sie die Finanzierung am besten vor?

Eine gute Vorbereitung beginnt vor der ersten Bankanfrage. Diese Schritte helfen:

1. Mieten prüfen: Vergleichen Sie jede Miete mit dem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Angeboten.
2. Kosten ehrlich ansetzen: Rechnen Sie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ein, auch wenn der Verkäufer sie niedrig ausweist.
3. Zustand klären: Besichtigen Sie das Haus mit einer fachkundigen Person und lassen Sie sich anstehende Maßnahmen beziffern.
4. Eigenmittel festlegen: Klären Sie, wie viel Sie einbringen können und welche Reserve übrig bleibt.
5. Vermögensübersicht erstellen: Listen Sie alle Immobilien, Darlehen und Einkünfte auf.
6. Steuerliche Fragen klären: Kaufen Sie privat oder über eine Gesellschaft? Besprechen Sie das mit einem Steuerberater.

Fazit: Objekt und Käufer müssen zusammenpassen

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses gelingt, wenn das Haus seinen Kapitaldienst weitgehend selbst trägt und Ihre persönliche Lage Schwankungen auffangen kann. Eigenmittel für die Nebenkosten, realistische Mieten und eine vollständige Unterlagenmappe sind die wichtigsten Voraussetzungen. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit vermieteten Objekten kennt die Richtlinien mehrerer Banken und kann einschätzen, welches Institut zu Ihrem Vorhaben passt. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Mehrfamilienhaus.