Zinsen und Abschreibung bei vermieteten Immobilien: Was Sie steuerlich wissen sollten

Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die Schuldzinsen des Darlehens und die Abschreibung auf das Gebäude als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Das senkt die zu versteuernden Einkünfte und kann sogar einen steuerlichen Verlust ergeben, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Die Tilgung und der Anteil für Grund und Boden sind dagegen nicht absetzbar.

Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge. Er ersetzt keine steuerliche Beratung. Lassen Sie Ihre konkrete Situation vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen gehören nach § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtig ist nicht die gesamte Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Ergibt sich ein Verlust, kann er grundsätzlich mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnet werden.

Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete und die vom Mieter gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen. Zu den Werbungskosten nach § 9 EStG gehören alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Die beiden größten Posten in den ersten Jahren sind meist die Schuldzinsen und die Abschreibung.

Kann ich die Zinsen für eine vermietete Wohnung von der Steuer absetzen?

Ja. Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem Sie eine vermietete Immobilie finanzieren, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar, weil sie keine Kosten darstellt, sondern Schulden zurückführt.

Neben den laufenden Zinsen können weitere Finanzierungskosten abziehbar sein, zum Beispiel:

• Bereitstellungszinsen
• ein vereinbartes Disagio, sofern es marktüblich ist
• Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld
• Kosten für die Schätzung des Objekts durch die Bank

Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil der Rate mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Der steuerliche Effekt der Zinsen nimmt deshalb über die Jahre ab. Das sollten Sie bei der langfristigen Planung berücksichtigen.

Was ist die Abschreibung und wie funktioniert sie?

Die Abschreibung, steuerlich Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA, verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Sie zahlen den Kaufpreis einmal, setzen ihn aber über viele Jahre in Raten als Werbungskosten an. Die Rechtsgrundlage ist § 7 EStG in Verbindung mit § 9 EStG.

Für Wohngebäude sieht das Gesetz mehrere Formen vor:

Form	Rechtsgrundlage	Kurzbeschreibung
Lineare Abschreibung	§ 7 Abs. 4 EStG	Gleichbleibender Prozentsatz pro Jahr, abhängig vom Fertigstellungsjahr
Kürzere Nutzungsdauer	§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG	Höhere Abschreibung, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird
Degressive Abschreibung	§ 7 Abs. 5a EStG	Für bestimmte neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude in einem gesetzlich festgelegten Zeitraum
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau	§ 7b EStG	Zusätzliche Abschreibung für neuen Mietwohnraum unter Bedingungen
Erhöhte Absetzungen	§§ 7h, 7i EStG	Für Gebäude in Sanierungsgebieten und Baudenkmale

Welche Form infrage kommt, hängt vom Baujahr, vom Zeitpunkt des Kaufs oder Baus und von weiteren Voraussetzungen ab. Die Sätze und Fristen ergeben sich aus dem Gesetz in der jeweils geltenden Fassung.

Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?

Nein. Abschreiben können Sie nur den Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Die Aufteilung des Kaufpreises hat daher große Bedeutung für die Steuer.

Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Das Finanzamt erkennt sie aber nur an, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Andernfalls nimmt es eine eigene Aufteilung vor, häufig mit einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden im gleichen Verhältnis auf Gebäude und Grundstück verteilt. Der Gebäudeanteil fließt in die Abschreibung ein.

Wie werden Renovierungskosten nach dem Kauf behandelt?

Erhaltungsaufwand wie Reparaturen oder der Austausch defekter Bauteile ist grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme für die ersten Jahre nach dem Kauf.

Überschreiten die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum eine gesetzlich festgelegte Grenze, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Der Steuervorteil verteilt sich dadurch auf viele Jahre. Wer kurz nach dem Kauf umfassend renovieren möchte, sollte den Zeitplan deshalb vorher mit einem Steuerberater besprechen.

Worauf müssen Sie bei der Finanzierung achten?

Steuerlich zählt, wofür ein Darlehen tatsächlich verwendet wurde. Nur Zinsen für Darlehen, die der vermieteten Immobilie zuzuordnen sind, sind Werbungskosten. Zinsen für das selbst bewohnte Eigenheim sind dagegen in der Regel nicht absetzbar.

Daraus ergeben sich einige praktische Hinweise:

1. Darlehen klar zuordnen: Für die vermietete Immobilie sollte ein eigenes Darlehen mit eindeutigem Verwendungszweck bestehen.
2. Zahlungsweg dokumentieren: Das Geld sollte nachvollziehbar in den Kauf der vermieteten Immobilie fließen.
3. Gemischte Finanzierungen vermeiden: Werden Eigenheim und Kapitalanlage über ein Darlehen finanziert, wird die Zuordnung schwierig.
4. Vermietung zu marktnahen Bedingungen: Bei verbilligter Vermietung, etwa an Angehörige, können die Werbungskosten nach § 21 Abs. 2 EStG gekürzt werden.

Ist ein steuerlicher Verlust ein Ziel?

Ein steuerlicher Verlust mindert Ihre Steuerlast, bedeutet aber auch, dass Sie mit der Immobilie zunächst kein Geld verdienen. Die Steuerersparnis gleicht nur einen Teil des Verlusts aus. Eine Investition sollte sich deshalb auch ohne Steuereffekt tragen oder zumindest langfristig wirtschaftlich sein.

Das Finanzamt erkennt Verluste zudem nur an, wenn Sie dauerhaft einen Überschuss erzielen wollen. Bei langfristiger Vermietung von Wohnungen wird diese Absicht grundsätzlich unterstellt, bei Sonderkonstellationen kann das Finanzamt genauer prüfen. Auch ein späterer Verkauf hat steuerliche Folgen. Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf sind nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig.

Wann hilft ein Baufinanzierer, wann ein Steuerberater?

Ein Baufinanzierer strukturiert die Finanzierung so, dass Eigenheim und Kapitalanlage über getrennte Darlehen laufen und die Zuordnung klar dokumentiert ist. Er kann außerdem einschätzen, wie Banken die steuerliche Wirkung in der Haushaltsrechnung berücksichtigen. Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO.

Für Kaufpreisaufteilung, Wahl der Abschreibungsmethode und die Planung von Renovierungen ist ein Steuerberater zuständig. Binden Sie ihn vor dem Kauf ein, denn viele Entscheidungen lassen sich später nicht mehr ändern.