Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Ulm 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Ulm sehen Sie kostenfrei in BORIS-BW. Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2025, und gegenüber 2023 haben sich die Richtwerte für Wohnbauland nicht verändert (S. 49). Der Markt selbst hat 2025 wieder angezogen: Der Gutachterausschuss zählte 1.315 Kauffälle, 14 Prozent mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 537 Millionen Euro (S. 5).

Wer legt die Bodenrichtwerte in Ulm fest?

Ulm ist ein eigener Stadtkreis und hat einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umliegenden Alb-Donau-Kreis. Die Geschäftsstelle sitzt in der Münchner Straße 1. Grundlage der Richtwerte ist die Kaufpreissammlung, rechtlich stützt sich der Ausschuss auf § 196 BauGB, § 12 der Gutachterausschussverordnung und die ImmoWertV 2021 (S. 49).

Ermittelt werden die Werte seit der Änderung des Baugesetzbuchs zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Für den Stichtag 1. Januar 2025 hat der Ausschuss festgelegt, dass die Werte denen zum 31. Dezember 2024 entsprechen. Die nächste Runde folgt zum 1. Januar 2027 (S. 49).

Wie finden Sie den Richtwert für Ihr Grundstück?

Am einfachsten über das Landesportal:

1. BORIS-BW auf der Seite der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg aufrufen.
2. Adresse eintippen oder das Grundstück auf der Karte suchen.
3. Den Stichtag 1. Januar 2025 wählen.
4. Die Zone anklicken und neben dem Betrag auch Nutzungsart und Zahl der Vollgeschosse lesen.

Der vierte Schritt ist in Ulm wichtig. Viele Zonen gibt es doppelt oder dreifach, getrennt nach bis zu zwei, drei bis sieben oder ab acht Vollgeschossen (S. 49). Wer ein Grundstück für ein Einfamilienhaus prüft, braucht in der Regel den Wert für bis zu zwei Geschosse.

Was bedeuten Zone A und Zone B?

Der Ulmer Bericht teilt das Stadtgebiet in zwei Lagezonen, die früher Bereich I und II hießen (S. 16). Zu Zone A gehören Mitte, Oststadt, Böfingen, Eselsberg, Weststadt, Söflingen und die Lindenhöhe. Zone B umfasst Wiblingen, Grimmelfingen, Donautal, Donaustetten, Gögglingen, Unterweiler, Einsingen, Eggingen, Ermingen, Lehr, Jungingen, Mähringen und Harthausen. Wiblingen zählt seit 2024 zu Zone B, weil das Preisniveau dort dem der äußeren Stadtteile gleicht (S. 5 und S. 16).

Für Käufer ist die Zuordnung mehr als eine Formalie. Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren und Bauplatzpreise weist der Bericht getrennt nach Zonen aus. Prüfen Sie deshalb zuerst, in welche Zone Ihr Objekt fällt, bevor Sie Werte aus den Tabellen übernehmen.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen?

Anders als viele andere Berichte druckt der Ulmer Marktbericht die Richtwerte zonengenau ab. Eine Auswahl für Wohnbauflächen mit bis zu zwei Vollgeschossen zum Stichtag 1. Januar 2025:

Stadtteil	Richtwertzone	Euro je m²
Mitte	Michelsberg	920 (S. 54)
Weststadt	Galgenberg	850 (S. 55)
Oststadt	Safranberg	570 (S. 55)
Söflingen	Gleißelstetten	600 (S. 56)
Eselsberg	Eselsberg Mitte	480 (S. 57)
Böfingen	Böfingen Mitte	370 (S. 57)
Lehr	Lehr Süd	330 (S. 60)
Wiblingen	Tannenäcker	320 (S. 58)
Jungingen	Unter dem Hart	280 (S. 60)
Mähringen	Kreuzsteig	220 (S. 60)

Zwischen den Hanglagen nördlich der Altstadt und den Ortschaften auf der Alb liegt also mehr als der Faktor vier. Über die Jahre zeigt der Index das Tempo: In Zone A stieg er von 125 im Jahr 2016 auf 190 zum Stichtag 2023, in Zone B von 120 auf 180. Seitdem sind beide Reihen unverändert (S. 49).

Was zahlen Käufer tatsächlich für Bauland?

Die Kaufpreise liegen teils deutlich über dem Richtwert. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ermittelte der Ausschuss 2025 folgende Mittelwerte, Erschließungskosten eingeschlossen (S. 45):

• Zone A: 5 Verträge, im Mittel 860 Euro je Quadratmeter bei einer Spanne von 710 bis 1.020 Euro.
• Zone B: 37 Verträge, im Mittel 310 Euro je Quadratmeter bei einer Spanne von 210 bis 500 Euro.

Aufschlussreich sind die Baulücken in bestehenden Wohngebieten. Hier zahlten Käufer 2025 bei elf ausgewerteten Verträgen im Mittel das 1,5-Fache des Bodenrichtwerts, 2024 sogar das 1,7-Fache (S. 46). Wenn Sie eine Baulücke kaufen, ist der Richtwert also eher die Untergrenze als der zu erwartende Preis.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Ulm?

Für gebrauchte Eigentumswohnungen mit 40 bis 140 Quadratmetern weist der Gutachterausschuss 2025 einen Mittelwert von 3.750 Euro je Quadratmeter aus, ein Plus von 1,7 Prozent. Nach dem Höchststand von 4.258 Euro im Jahr 2022 waren die Preise 2023 um 14,3 Prozent gefallen. Neubauwohnungen dagegen verteuerten sich 2025 um 12,9 Prozent auf 7.335 Euro je Quadratmeter (S. 38). Dabei sank die Zahl der Erstverkäufe um 35 Prozent auf 64 (S. 5).

Für Häuser mit den Baujahren 1970 bis 1979, über beide Zonen gerechnet, nennt der Bericht diese Durchschnitte:

Haustyp, Baujahr 1970 bis 1979	Verträge 2025	Kaufpreis im Mittel	je m² Wohnfläche
Reihenmittelhaus	11	474.000 €	3.760 € (S. 18)
Reiheneckhaus oder Doppelhaushälfte	23	447.000 €	3.710 € (S. 19)
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	17	645.000 €	3.450 € (S. 21)

Der Wohnmarktbericht 2026 der Sparkasse Ulm, der auf Angebots- und Transaktionsdaten beruht, kommt für Bestandswohnungen auf 4.011 Euro je Quadratmeter und für Bestandshäuser auf 3.929 Euro (S. 12 und S. 13). Am teuersten sind gebrauchte Wohnungen dort in Ulm Mitte mit 4.447 Euro, am günstigsten in Wiblingen mit 3.455 Euro (S. 12). Seit 2024 sieht die Sparkasse bei den Kaufpreisen überwiegend eine Seitwärtsbewegung, bei den Mieten weiter steigende Werte (S. 8).

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG sowie gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, wird die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig geteilt. Eine Übersicht aller Posten finden Sie auf der Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das folgende Beispiel geht von einer Doppelhaushälfte zum Durchschnittspreis aus dem Bericht aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis Reiheneckhaus oder Doppelhaushälfte (S. 19)	447.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	22.350 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.940 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	15.958 €
Nebenkosten zusammen	47.248 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	91.948 €

Rund 47.000 Euro Nebenkosten sind also realistisch, ohne einen Euro für Renovierung. Viele Banken erwarten, dass Sie diesen Betrag aus eigenen Mitteln aufbringen. Für selbst genutztes Wohneigentum lohnt zudem ein Blick auf die Förderangebote der L-Bank.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Ulm?

Ulm bietet zwei sehr unterschiedliche Märkte: teure Lagen in Zone A mit Richtwerten bis über 900 Euro und deutlich günstigere Ortschaften in Zone B. Der Richtwert in BORIS-BW zeigt Ihnen den Bodenanteil, die Tabellen des Gutachterausschusses helfen, den Gesamtpreis eines Hauses einzuordnen. Bei Baulücken rechnen Sie besser mit einem Aufschlag auf den Richtwert.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Fördermittel ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Ulm. Steuerliche Fragen besprechen Sie mit einem Steuerberater.