Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Mainz 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Mainz finden Sie kostenlos im geographischen Informationssystem der Stadt, erreichbar über www.mainz.de/gaa. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht des städtischen Gutachterausschusses nennt für Wohngebiete zum Stichtag 1. Januar 2024 Durchschnittswerte zwischen 710 €/m² auf dem Lerchenberg und 1.410 €/m² in der Kernstadt (S. 37). Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Mittel 3.623 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 99).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Mainz?

Mainz hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Seine Geschäftsstelle gehört zum Bauamt der Stadt und erhält Kopien aller Kaufverträge, die Immobilien im Stadtgebiet betreffen (S. 31). Aus diesen Verträgen werden die Bodenrichtwerte abgeleitet. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB, danach sind die Richtwerte für jedes zweite Jahr zu ermitteln (S. 36).

Die zuletzt im Bericht dokumentierte Runde fand am 10. Januar 2024 statt. In dieser Vollversammlung beschloss der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2024 (S. 36). Sie sind in Zonen mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen eingetragen, es gibt sie für Bauland ebenso wie für landwirtschaftliche Flächen.

Der Grundstücksmarktbericht Mainz 2025 ist die 30. Ausgabe und umfasst den Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 (S. 5). Alle früheren Berichte seit 1995 stehen kostenfrei im Internet.

Wie finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück?

Für Mainz gibt es drei Wege:

1. Online im geographischen Informationssystem der Stadt Mainz. Dort sind die Richtwerte ab 2014 kostenlos abrufbar (S. 36).
2. Vor Ort in der aktuellen Richtwertkarte im 2. Obergeschoss des Dienstgebäudes auf der Zitadelle, Bau C, zu den üblichen Öffnungszeiten.
3. Schriftlich über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auch zu älteren Stichtagen. Diese Auskunft kostet eine Gebühr, telefonische Auskünfte werden nicht erteilt.

Landesweit betreibt Rheinland-Pfalz zusätzlich das Portal BORIS.RLP. Für eine Kaufentscheidung in Mainz ist der zonale Wert der Stadt die maßgebliche Angabe.

Worauf müssen Sie beim Lesen achten?

Ein Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Normgrundstück: unbebaut, erschließungs- und ökobeitragsfrei und mit den Merkmalen, die für die jeweilige Zone typisch sind (S. 36). Weicht Ihr Grundstück davon ab, etwa bei der Grundstücksgestalt, der zulässigen Bebauung oder der Bodenbeschaffenheit, weicht in der Regel auch der Bodenwert ab.

Der Bericht nennt dazu ein Beispiel: Solche Abweichungen zeigen sich unter anderem, wenn Landschaftsschutzgebiete oder landespflegerische Ausgleichsflächen in einer Zone liegen, deren Nutzungsart mit Wohnen angegeben ist (S. 36). Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, welche Teile eines Grundstücks tatsächlich bebaubar sind.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht zusätzlich flächengewichtete Durchschnittswerte je Stadtteil. Er weist selbst darauf hin, dass sie für die Bewertung im Einzelfall nicht geeignet sind (S. 37). Als Orientierung zeigen sie aber gut, wie weit die Lagen auseinanderliegen. Für Wohngebiete gilt zum Stichtag 1. Januar 2024:

Stadtteil	Durchschnitt Wohngebiet
Mainz (Kernstadt)	1.410 €/m²
Weisenau	1.390 €/m²
Laubenheim	1.110 €/m²
Drais	1.070 €/m²
Bretzenheim	1.045 €/m²
Gonsenheim	990 €/m²
Marienborn	990 €/m²
Finthen	950 €/m²
Hechtsheim	930 €/m²
Mombach	815 €/m²
Ebersheim	725 €/m²
Lerchenberg	710 €/m²

Zwischen der Kernstadt und den günstigsten Stadtteilen liegt also ungefähr der Faktor zwei. Den genauen Wert Ihrer Zone lesen Sie im städtischen Informationssystem ab.

Wie haben sich die Bodenpreise entwickelt?

Der Gutachterausschuss führt eine Indexreihe für Bodenpreise mit dem Basisjahr 2010 gleich 100 (S. 39). Für Wohngebiete stieg der Index bis 2022 auf 276,4. In den Jahren 2023 und 2024 stand er bei 245,0. Das Niveau liegt damit weiterhin deutlich über dem von 2010, aber unter dem Höchststand.

Bauplätze sind knapp. Bei unbebauten Grundstücken für Wohnen zählte der Bericht 2024 nur 32 Kaufverträge (S. 31). Der Flächenumsatz ging um 10 Prozent auf rund 3 Hektar zurück, der Geldumsatz blieb mit rund 54 Mio. € stabil (S. 30). Laut Gutachterausschuss hängt dieser Markt stark davon ab, ob neue Baugebiete ausgewiesen werden.

Was kosten Häuser in Mainz?

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg die Zahl der Kauffälle 2024 um 29 Prozent auf 369 (S. 30). Der Bericht weist Preisspannen aus, bei denen die günstigsten und die teuersten 20 Prozent der Verkäufe herausgerechnet sind (S. 34):

Haustyp	Verkäufe 2024	Übliche Preisspanne
Einfamilienhaus, freistehend	123	420.000 bis 905.000 €
Reihen- und Reihenendhaus	132	400.000 bis 698.000 €
Doppelhaushälfte	71	385.000 bis 682.000 €
Mehrfamilienhaus	83	600.000 bis 2.150.000 €

Neubauten liegen deutlich darüber. Ein unterkellertes, schlüsselfertiges Neubau-Reihenendhaus mit 151 m² Wohnfläche auf 256 m² Grundstück kostete rund 921.000 €, ausgewertet wurden drei Kauffälle (S. 30). Vergleichbare neue Doppelhaushälften mit 165 m² Wohnfläche kosteten rund 1.240.000 €.

Was kosten Eigentumswohnungen in Mainz?

Eigentumswohnungen machen den größten Teil des Mainzer Marktes aus. 2024 wechselten 1.005 Wohnungen und Teileigentumseinheiten den Besitzer, 11 Prozent mehr als im Vorjahr (S. 30).

Neu gebaute Wohnungen kosteten 2024 im Mittel 7.943 € je Quadratmeter Wohnfläche, einschließlich der Nutzung eines Stellplatzes (S. 95). Grundlage waren 81 Kauffälle mit durchschnittlich 76 m² Wohnfläche. 2020 lag der Mittelwert noch bei 6.179 €/m².

Für gebrauchte Wohnungen hat der Gutachterausschuss 1.272 Kauffälle der Jahre 2023 und 2024 untersucht (S. 99). Ohne Toplagen und Apartments ergeben sich diese Mittelwerte je Quadratmeter Wohnfläche, Stellplätze nicht eingerechnet:

Stadtteil	Mittelwert	Kauffälle
Drais	4.239 €	16
Mainz (Kernstadt)	4.066 €	242
Weisenau	3.937 €	27
Ebersheim	3.775 €	10
Laubenheim	3.652 €	41
Hechtsheim	3.586 €	85
Gonsenheim	3.547 €	257
Bretzenheim	3.423 €	117
Mombach	3.293 €	30
Finthen	3.170 €	105
Marienborn	2.710 €	27

Über alle Stadtteile lag der Mittelwert bei 3.623 €/m². In Toplagen der Innenstadt zahlten Käufer bei 31 Kauffällen im Mittel 7.010 €/m² (S. 30). Auffällig ist außerdem der Einfluss der Anlagengröße: Wohnungen in Anlagen mit weniger als 40 Einheiten kosteten im Mittel 4.092 €/m², in größeren Anlagen 3.270 €/m² (S. 100).

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz.

Das Beispiel rechnet mit einer gebrauchten Wohnung von 75 m² zum Mittelwert aller Stadtteile (S. 99). Für Notar und Grundbuch sind 2 Prozent angenommen, für den Käuferanteil der Maklerprovision 3,57 Prozent. Beide Sätze sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.623 €	271.725 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	13.586 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.435 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	9.701 €
Nebenkosten zusammen	28.722 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	55.895 €

Rund 10,6 Prozent des Kaufpreises gehen in diesem Beispiel für Nebenkosten weg. Kreditinstitute setzen meist voraus, dass dieser Teil aus Ihrem Ersparten kommt. Ein Stellplatz kommt in Mainz noch hinzu, da er in den Werten für gebrauchte Wohnungen nicht enthalten ist.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Mainz?

Mainz ist ein Markt mit knappen Bauplätzen, hohen Neubaupreisen und großen Unterschieden zwischen den Stadtteilen. Der Bodenrichtwert hilft Ihnen, den Grundstücksanteil eines Hauses zu prüfen. Die Mittelwerte für Wohnungen zeigen, ob ein Angebot zur Lage und zur Größe der Anlage passt.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Einkommen passt. Ob ein Förderdarlehen der ISB Rheinland-Pfalz für Ihr Vorhaben in Frage kommt, sollten Sie früh prüfen. Unabhängige Baufinanzierer stellen Angebote verschiedener Kreditgeber gegenüber und binden Förderprogramme ein. Eine Übersicht über Berater in der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Mainz. Für steuerliche Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.