Immobilienpreise in Gießen 2026: was der Marktbericht zeigt

In Gießen entscheidet beim Wohnungskauf vor allem eine Frage über den Preis: Neubau oder Bestand. Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses kostete eine neue Wohnung 2025 im Mittel 4.869 € je Quadratmeter, eine gebrauchte rund 3.200 € (S. 33). Der Unterschied von gut 1.600 € je Quadratmeter wirkt sich direkt auf Darlehen, Grunderwerbsteuer und Eigenkapital aus.

Wie stellt sich der Gießener Markt 2025 dar?

Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen beschreibt den Markt im Jahr 2025 als stabil (S. 5). Die Gesamtzahl der gehandelten Objekte blieb nahezu unverändert, der Geldumsatz stieg von etwa 290 auf rund 318 Millionen Euro.

Einige Entwicklungen aus dem Vorwort des Berichts (S. 5):

• Es wurden 14 Wohnbauflächen verkauft, im Vorjahr waren es nur zwei.
• Bei freistehenden Einfamilienhäusern gab es rund 17 Prozent weniger Verkäufe.
• Bei Mehrfamilienhäusern wurden rund ein Viertel mehr Objekte gehandelt.
• Im Wiederverkauf von Wohnungseigentum stieg die Zahl der Käufe um rund 15 Prozent.

Was kosten neue Wohnungen in Gießen?

Neue Wohnungen wurden 2025 im Mittel für 4.869 € je Quadratmeter verkauft, rund 8 Prozent mehr als 2024 (S. 33). Nach Größe aufgeteilt ergibt sich für den Jahrgang 2025 dieses Bild (S. 33):

Wohnfläche	Fälle	Mittelpreis je m²
bis 44 m²	4	5.203 €
45 bis 79 m²	19	4.961 €
80 bis 119 m²	9	4.738 €
ab 120 m²	10	4.679 €

Die Neubauverkäufe der Jahre 2023 bis 2025 konzentrieren sich auf zwei Bezirke. In GI-Ost lag der Mittelwert bei 4.831 €, in Lützellinden bei 4.224 € je Quadratmeter (S. 33). Kleinere Wohnungen sind je Quadratmeter teurer. Das ist typisch, weil Küche und Bad einen größeren Anteil an der Fläche haben.

Was kosten gebrauchte Wohnungen nach Lage?

Beim Wiederverkauf liegt der Mittelpreis mit rund 3.200 € je Quadratmeter nahezu auf Vorjahresniveau (S. 33). Laut Bericht stiegen die Preise bei kleineren Wohnungen bis 50 Quadratmeter, während sie bei größeren gleich blieben oder sanken. Die Auswertung der Jahre 2023 bis 2025 zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken (S. 34):

Statistischer Bezirk	Verkäufe	Mittelpreis je m²
Innenstadt	154	3.355 €
GI-West	47	3.334 €
GI-Süd	165	3.193 €
GI-Ost	93	3.140 €
Wieseck	25	3.046 €
GI-Nord	67	2.839 €
Lützellinden	13	2.247 €

Kleine Wohnungen bis 44 Quadratmeter erzielten im Wiederverkauf über alle Bezirke 3.333 € je Quadratmeter (S. 34). Das spiegelt die Nachfrage in einer Universitätsstadt wider, in der viele kleine Einheiten vermietet werden. Wer selbst einzieht, findet bei größeren Bestandswohnungen oft einen niedrigeren Quadratmeterpreis.

Umgewandelte Mietwohnungen kosteten im Mittel rund 3.700 € je Quadratmeter. Wegen nur sechs Fällen stellt der Bericht sie nicht gesondert dar (S. 33).

Was kosten Häuser in Gießen?

Für bebaute Grundstücke nennt der Bericht die Mittelpreise des Jahres 2025 (S. 28):

Gebäudeart	Fälle	Mittelpreis
Reihenhaus	9	343.000 €
Reihenendhaus	11	356.000 €
Doppelhaushälfte	6	520.000 €
Einfamilienhaus freistehend	51	436.000 €
Zweifamilienhaus	26	459.000 €

Freistehende Häuser lagen 2024 noch bei 461.000 € (S. 28). Den Rückgang ordnet der Gutachterausschuss vorsichtig ein: Über die Zeiträume 2022 bis 2024 und 2023 bis 2025 betrachtet ergebe sich eine Stabilisierung des Preisniveaus (S. 5). Bei nur sechs Doppelhaushälften ist deren hoher Mittelwert mit Vorsicht zu lesen.

Welche Nebenkosten fallen in Gießen an?

Gießen liegt in Hessen, die Grunderwerbsteuer beträgt laut hessischem Verwaltungsportal 6 Prozent. Beim Neubau vom Bauträger fällt sie auf den gesamten Kaufpreis an, also auch auf den Gebäudeanteil. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Beim Bestandskauf mit Makler regelt § 656c BGB für Wohnungen und Einfamilienhäuser die hälftige Teilung der Provision bei gemeinsamer Beauftragung.

Für Ersterwerber gibt es in Hessen das Hessengeld der WIBank. Es ist ein Zuschuss zur Grunderwerbsteuer für Menschen, die erstmals eine selbst genutzte Wohnimmobilie in Hessen kaufen.

Rechenbeispiel: 70 Quadratmeter neu oder gebraucht

Das Beispiel vergleicht eine Wohnung mit 70 Quadratmetern zu den Mittelpreisen aus dem Bericht. Notar und Grundbuch werden pauschal mit 2 Prozent angesetzt. Das ist eine Annahme für das Beispiel. Ein Makler ist nicht beteiligt, das Hessengeld ist nicht berücksichtigt.

Posten	Neubau (4.869 € je m²)	Wiederverkauf (3.200 € je m²)
Kaufpreis	340.830 €	224.000 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	20.450 €	13.440 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.817 €	4.480 €
Nebenkosten zusammen	27.267 €	17.920 €

Allein bei den Nebenkosten liegt der Unterschied bei gut 9.000 €. Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens diese Kosten aus Eigenkapital zahlen. Beim Neubau sprechen dafür oft geringere Instandhaltungskosten in den ersten Jahren und ein besserer energetischer Standard. Beim Bestand müssen Sie mögliche Sanierungen gleich mit einplanen.

Worauf sollten Sie beim Wohnungskauf in Gießen achten?

Bei Bestandswohnungen sind neben dem Preis die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft entscheidend. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigen. Daraus erkennen Sie, ob größere Sanierungen anstehen, die Sie über Sonderumlagen mitbezahlen müssten. Beim Neubau prüfen Sie den Bauträgervertrag und den Zahlungsplan, denn der Kaufpreis wird dort in Raten nach Baufortschritt fällig.

Wo finden Sie weitere Daten für Gießen?

Den vollständigen Bericht stellt der Gutachterausschuss gebührenfrei über das Downloadcenter von Geodaten Hessen bereit, die Stadt Gießen verweist darauf. Bodenrichtwerte für Ihr Wunschgrundstück finden Sie kostenfrei in BORIS Hessen.

Was heißt das für Ihre Finanzierung?

Vergleichen Sie Angebote immer mit dem passenden Teilmarkt: eine neue Wohnung mit Erstverkäufen, eine gebrauchte mit dem Bezirkswert aus dem Wiederverkauf. Ein unabhängiger Baufinanzierer kann Ihnen zeigen, welche Variante zu Ihrem Eigenkapital passt, ob Hessengeld oder Förderdarlehen in Frage kommen und welche Bank zu Ihrem Vorhaben in Gießen passt. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.