Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Würzburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Würzburg rufen Sie kostenfrei über den BayernAtlas oder BORIS-Bayern ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Laut Immo-Kompass 2024 des städtischen Gutachterausschusses kosteten Bauplätze für Einfamilienhäuser 2024 im Durchschnitt 534,53 € je Quadratmeter (S. 11). Die meisten freistehenden Häuser wechselten für 400.000 bis 750.000 Euro den Besitzer (S. 14).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Würzburg?

Würzburg ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Seine Geschäftsstelle sitzt in der Veitshöchheimer Straße. Für die Gemeinden im Landkreis, etwa Höchberg, Gerbrunn oder Veitshöchheim, ist der Gutachterausschuss am Landratsamt zuständig. Achten Sie daher genau darauf, auf welcher Seite der Stadtgrenze ein Grundstück liegt.

Der Ausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge aus dem Stadtgebiet aus. Daraus ermittelt er jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres die Bodenrichtwerte (S. 6). Einmal im Jahr erscheint zusätzlich der Immo-Kompass, der das Marktgeschehen mit Grafiken und Hinweisen beschreibt. Die Ausgabe 2024 stützt sich auf über 1.200 Kaufverträge (S. 3).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Für die neueren Stichtage brauchen Sie kein Konto:

1. Den BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de öffnen oder die Seite des Würzburger Gutachterausschusses bei BORIS-Bayern aufrufen.
2. Die Adresse eingeben oder in der Karte zum Grundstück zoomen.
3. Den Stichtag wählen, aktuell der 1. Januar 2026.
4. Die Zone anklicken und Wert, Nutzungsart und Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Für Stichtage bis 1. Januar 2022 verweist BORIS-Bayern derzeit auch auf eine gebührenpflichtige Auskunft der Geschäftsstelle. Ältere Werte brauchen Sie etwa bei einer Erbschaft oder Schenkung, die schon einige Jahre zurückliegt.

Was sagt der Bodenrichtwert in Würzburg aus?

Der Richtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für mehrere vergleichbare, unbebaute Grundstücke einer Zone (S. 6). Er gilt für ein Grundstück, als wäre es unbebaut. Ein konkreter Bauplatz kann teurer oder günstiger sein, je nach Größe, Zuschnitt und erlaubter Bebauung.

Gerade in Würzburg liegen die gezahlten Preise oft über dem Richtwert. Wegen der Kessellage gibt es kaum noch freie Bauflächen, neue Häuser entstehen meist in Baulücken oder nach Abriss (S. 10). 2024 wurden im ganzen Stadtgebiet nur 30 Bauplätze verkauft. Seltene Grundstücke für Einfamilienhäuser gingen teilweise über dem Bodenrichtwert weg, Grundstücke für Mehrfamilienhäuser teils erheblich darüber. Am Hubland kann es laut Bericht immer wieder Bauplätze geben.

Wie hat sich der Würzburger Markt zuletzt entwickelt?

Nach zwei schwächeren Jahren hat der Markt 2024 wieder zugelegt. Mit 1.258 Urkunden und einem Geldumsatz von ca. 535 Mio. € erreichte er erstmals wieder ein Niveau wie vor der Pandemie (S. 9). Treiber waren die Wohnungen: Gegenüber dem Vorjahr wurden rund 30 Prozent mehr verkauft, ein Plus von 192 Einheiten.

Der Gutachterausschuss beschreibt die Entwicklung in Phasen. Auf den unregelmäßigen Anstieg ab 2013 folgten ein Rückgang 2022 und 2023 und danach eine Erholung (S. 18). Für das erste Quartal 2025 sieht der Bericht als grobe Tendenz weiter mehr Wohnungsverkäufe bei leicht steigenden Preisen. Bei bebauten Grundstücken registrierte die Geschäftsstelle rund 20 Prozent weniger Vorgänge, der Durchschnittspreis blieb nahezu gleich (S. 9).

Ein Hinweis aus dem Bericht ist für Kaufinteressenten aufschlussreich: Im Mai 2025 standen auf einem großen Immobilienportal 26 Würzburger Angebote über einer Million Euro. Im ganzen Jahr 2024 wurden aber nur acht Objekte in dieser Preisklasse verkauft (S. 14). Angebotspreise sind also nicht dasselbe wie gezahlte Preise. Vergleichen Sie ein Exposé deshalb immer mit den Werten aus dem Immo-Kompass.

Was kosten Bauplätze in Würzburg?

Der Immo-Kompass nennt für 2024 diese Durchschnittspreise, berechnet nur aus Verkäufen echter Bauplätze (S. 11):

Art des Grundstücks	Preis je m²	Kauffälle
Wohnbaufläche, individuelle Bebauung	534,53 €	27
Wohnbaufläche, Geschossbau	1.629,61 €	2
Gewerbliche Baufläche	294,75 €	7

Der Wert für den Geschossbau beruht auf nur zwei Verkäufen. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass unter fünf Werten keine klare Aussage möglich ist (S. 8).

Was kosten Häuser nach Gemarkung?

Der Bericht weist Medianwerte für die einzelnen Gemarkungen aus (S. 17). Zur Gemarkung Heidingsfeld gehören auch Heuchelhof und Steinbachtal (S. 16).

Gemarkung 2024	Freistehendes Ein- bis Dreifamilienhaus	Reihenhaus
Würzburg	637.500 € (28 Fälle)	400.000 € (12 Fälle)
Heidingsfeld	650.000 € (11 Fälle)	400.000 € (11 Fälle)
Lengfeld	524.000 € (7 Fälle)	350.000 € (9 Fälle)
Versbach	455.000 € (8 Fälle)	356.000 € (8 Fälle)
Unterdürrbach	340.000 € (8 Fälle)	nicht aussagekräftig

Reihenmittelhäuser kosteten überwiegend 300.000 bis 550.000 Euro, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften 350.000 bis 750.000 Euro (S. 14). Über alle Ein- bis Dreifamilienhäuser mit 200 bis 800 Quadratmetern Grund lag der Preis 2024 bei durchschnittlich 3.312 € je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist mehr als 2023 mit 3.265 €, aber weniger als 2022 mit 3.720 € (S. 20).

Was kosten Eigentumswohnungen?

Wohnungen machen den größten Teil des Marktes aus. 2024 wurden 714 Eigentumswohnungen verkauft, darunter 566 Bestandswohnungen und 64 Neubauwohnungen (S. 22). Neubauten erzielten meist 5.500 bis 6.600 € je Quadratmeter (S. 24).

Bei gebrauchten Wohnungen spielt das Baujahr eine große Rolle (S. 27):

Baujahr (Wiederverkauf 2024)	Fälle	Mittlerer Preis je m²
1950 bis 1970	150	3.404 €
1971 bis 1980	81	2.765 €
1981 bis 1990	77	3.179 €
2011 bis 2020	21	4.905 €

In gefragten Lagen wie Sanderau, Frauenland und Steinbachtal liegen die Preise regelmäßig über dem Durchschnitt (S. 24).

Welche Nebenkosten fallen in Würzburg an?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls ein Makler. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer eine gemeinsam beauftragte Provision nach § 656c BGB hälftig. Einzelheiten finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Beispiel: eine gebrauchte Wohnung mit 65 Quadratmetern zum Durchschnittspreis der Größenklasse 60 bis 70 Quadratmeter von 3.052 € (S. 23). Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Provision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 65 m² zu 3.052 €	198.380 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	6.943 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	3.968 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.082 €
Nebenkosten zusammen	17.993 €
zuzüglich 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	37.831 €

Die meisten Banken möchten, dass Sie mindestens die Nebenkosten selbst tragen. Ob ein Programm der BayernLabo für Ihren Kauf in Frage kommt, sollten Sie vor dem Notartermin klären.

Was folgt daraus für Ihre Finanzierung?

Würzburg hat wenige Bauplätze und einen lebhaften Wohnungsmarkt mit großen Preisunterschieden nach Baujahr und Lage. Der Bodenrichtwert zeigt Ihnen den Bodenanteil eines Angebots. Die Medianwerte nach Gemarkung helfen bei der Frage, ob ein Hauspreis zur Lage passt.

Legen Sie Ihren Finanzierungsrahmen vor der ersten Besichtigung fest. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Förderprogramme ein. Ansprechpartner in der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Würzburg. Steuerliche Fragen besprechen Sie mit einem Steuerberater.