Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Wiesbaden 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Wiesbaden sehen Sie kostenfrei in BORIS Hessen, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026 (S. 28). Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses lag der mittlere Preis für Wohnbauland 2025 bei 1.143 € je Quadratmeter (S. 10). Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Mittel 3.842 €/m², freistehende Einfamilienhäuser durchschnittlich 787.000 € (S. 20 und S. 13).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Wiesbaden?

Wiesbaden hat einen eigenen Gutachterausschuss für Immobilienwerte. Er ist ein unabhängiges Gremium ehrenamtlicher Gutachter, seine Geschäftsstelle ist dem Tiefbau- und Vermessungsamt angegliedert (S. 5). Zu seinen Aufgaben gehören die Kaufpreissammlung, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der jährliche Immobilienmarktbericht.

Grundlage sind die Kaufverträge, die die beurkundenden Stellen an die Geschäftsstelle übermitteln. Für das Jahr 2025 wurden 2.264 Kaufobjekte übernommen (S. 7). Ein Hinweis ist wichtig: Wegen einer Programmumstellung wurden rund 6 Prozent der eingegangenen Verträge nicht registriert, überwiegend bebaute Grundstücke (S. 5). Viele Zahlen stellt der Bericht deshalb nur nachrichtlich dar und vergleicht sie teilweise nicht mit den Vorjahren.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Die Richtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss für das gesamte Stadtgebiet ermittelt. Rechtsgrundlage sind das Baugesetzbuch und die hessische Ausführungsverordnung zum BauGB (S. 28). So gehen Sie vor:

1. BORIS Hessen über die Seite der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation öffnen.
2. Adresse eingeben oder das Flurstück suchen.
3. Stichtag wählen. Aktuelle Werte gibt es dort ab dem Jahr 2020 (S. 28).
4. Zone anklicken und Wert sowie Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Die Werte werden jeweils zu Beginn eines geraden Kalenderjahres fortgeschrieben. Sie beziehen sich auf die beiden zurückliegenden Jahre seit der letzten Fortschreibung.

Worauf müssen Sie beim Lesen achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden im unbebauten Zustand (S. 28). Er gilt für ein in der Zone definiertes Grundstück. Weicht Ihr Grundstück bei Art der Nutzung, Lage oder Zuschnitt ab, sind laut Bericht Zu- oder Abschläge anzusetzen.

Wie stark einzelne Verkäufe vom Richtwert abweichen können, zeigt die Statistik 2025. Von 38 verkauften Wohnbaugrundstücken erzielten 20 den Bodenrichtwert oder lagen darüber (S. 10). Die übrigen lagen darunter. Für die Prüfung eines Angebots heißt das: Der Richtwert ist ein Anhaltspunkt, kein fester Preis.

Was wurde 2025 für Bauland bezahlt?

Bauplätze sind in Wiesbaden selten geworden. Laut Bericht wurden vor dem Markteinbruch 2022 seit den 1990er Jahren jedes Jahr zwei bis drei Mal so viele Bauplätze verkauft wie in den Jahren danach (S. 10). 2025 stieg die Zahl verkaufter Wohnbaugrundstücke von 30 auf 38.

Der Mittelwert für das ganze Stadtgebiet lag bei 1.143 €/m² nach 1.154 €/m² im Jahr 2024 (S. 10). 23 der 38 Verkäufe lagen zwischen 1.000 und 1.499 €/m² (S. 11). Nach Ortsbezirken weist der Bericht nur dort Werte aus, wo es mindestens drei Verkäufe gab (S. 9):

Ortsbezirk	Verkäufe 2025	Mittlerer Bodenpreis
Delkenheim	12	1.104 €/m²
Biebrich	7	1.114 €/m²
Mainz-Kostheim	3	890 €/m²
Wiesbaden gesamt	38	1.143 €/m²

Bei so wenigen Fällen schwanken Mittelwerte stark. Der Bodenrichtwert für die konkrete Zone ist meist der bessere Anhaltspunkt.

Was kosten Häuser in Wiesbaden?

Die Preise für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser haben sich laut Bericht 2025 weitgehend auf dem Niveau des Vorjahres stabilisiert (S. 11). Die Durchschnittspreise im Überblick (S. 13):

Haustyp	Durchschnittspreis 2025	Spanne
Reihenhaus	rd. 522.000 €	205.000 bis 1.145.000 €
Doppelhaushälfte	663.000 €	248.000 bis 1.140.000 €
Einfamilienhaus, freistehend	787.000 €	im Bericht nicht genannt

Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern reicht der Markt weit auseinander. Von 104 Verkäufen lagen 18 über 1 Mio. €, im Durchschnitt bei 1.568.000 € (S. 11). Am anderen Ende erzielten 17 Häuser weniger als 450.000 €, im Mittel 359.000 €. Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass Durchschnittspreise wegen der Unterschiede bei Lage und Baujahr nur bedingt aussagekräftig sind (S. 13).

Was kosten Eigentumswohnungen in Wiesbaden?

2025 registrierte die Geschäftsstelle 1.522 Verträge über Wohnungs- und Teileigentum, rund 8 Prozent mehr als im Vorjahr (S. 15). Wiederverkaufte Wohnungen kosteten bei 982 Fällen im Mittel 3.842 €/m², gegenüber 3.789 €/m² im Jahr 2024 (S. 20). Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen bei 150 Fällen im Mittel bei 6.597 €/m² ohne Stellplatz (S. 17). Ein Schwerpunkt der Neubauverkäufe lag in Dotzheim und in Mainz-Kostheim.

Wie stark Baujahr und Lage den Preis prägen, zeigt der Vergleich gebrauchter Wohnungen mit 45 bis 79 m² Wohnfläche (S. 21 und S. 22):

Ortsbezirk	Baujahr 1950 bis 1977	Baujahr 1991 bis 2022
Nordost	3.692 €/m²	5.088 €/m²
Südost	3.372 €/m²	4.145 €/m²
Rheingauviertel, Hollerborn	3.502 €/m²	4.113 €/m²
Dotzheim	2.753 €/m²	4.014 €/m²
Biebrich	2.929 €/m²	4.786 €/m²
Wiesbaden gesamt	3.233 €/m²	4.063 €/m²

Über alle Wohnungsarten hinweg kostete eine verkaufte Eigentumswohnung 2025 im Durchschnitt 320.083 € bei 75,2 m² Wohnfläche (S. 25). Der Quadratmeterpreis von 4.256 € liegt unter dem Wert von 2021 mit 4.953 €.

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Mehr dazu lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 m² zum Mittelwert 2025 aus (S. 20). Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.842 €	288.150 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	17.289 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.763 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	10.287 €
Nebenkosten zusammen	33.339 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	62.154 €

Gut 11,5 Prozent des Kaufpreises fließen in diesem Beispiel in Nebenkosten. Diesen Betrag sollten Sie aus Erspartem bezahlen können, denn Banken finanzieren ihn meist nicht mit. Kaufen Sie zum ersten Mal eine Immobilie zur Selbstnutzung in Hessen, lohnt ein Blick auf das Hessengeld der WIBank, das bei der Grunderwerbsteuer entlasten soll.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Wiesbaden?

Wiesbaden verbindet wenige Bauplätze mit einem lebhaften Wohnungsmarkt und großen Preisunterschieden zwischen den Ortsbezirken. Der Bodenrichtwert in BORIS Hessen hilft Ihnen, den Grundstücksanteil eines Hauses einzuschätzen. Die Mittelwerte nach Baujahr und Ortsbezirk zeigen, ob ein Wohnungspreis zur Lage passt.

Rechnen Sie Ihr Budget durch, bevor Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Ein unabhängiger Baufinanzierer holt Angebote verschiedener Kreditgeber ein und zeigt, welche Förderungen in Frage kommen. Beraterinnen und Berater aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Wiesbaden. Für steuerliche Fragen ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.