Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Villingen-Schwenningen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Villingen-Schwenningen lesen Sie kostenfrei in BORIS-BW ab. Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2025, beschlossen hat der Gemeinsame Gutachterausschuss die Werte am 3. Juni 2025. Der zuletzt frei veröffentlichte Grundstücksmarktbericht stammt aus dem Jahr 2021 und zeigt, wie stark Bauland und Wohnungen in der Doppelstadt zwischen 2018 und 2020 gefragt waren.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Villingen-Schwenningen?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Nordöstlicher Schwarzwald-Baar-Kreis. Seine Geschäftsstelle sitzt beim Vermessungsamt der Stadt in der Winkelstraße. Neben Villingen-Schwenningen gehören St. Georgen im Schwarzwald, Brigachtal, Dauchingen, Königsfeld im Schwarzwald, Mönchweiler, Niedereschach, Tuningen und Unterkirnach dazu. Der Zusammenschluss entstand 2020, deshalb enthält der Bericht für die Jahre davor nur Kauffälle aus Villingen-Schwenningen (S. 12).

Der Ausschuss wertet alle Kaufverträge aus und beschließt mindestens alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte. Grundlage sind § 196 BauGB, die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Gutachterausschussverordnung des Landes (S. 21). Für Fälle der Kaufpreissammlung schickt die Geschäftsstelle Fragebögen an die Verkäufer, um Ausstattung und Modernisierung zu erfassen (S. 24).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-BW ab?

Die Abfrage dauert nur wenige Minuten:

1. BORIS-BW über die Seite der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg öffnen.
2. Adresse eingeben oder in der Karte bis zum Grundstück zoomen.
3. Den Stichtag 1. Januar 2025 wählen.
4. Die Richtwertzone anklicken und Wert sowie Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Alternativ zeigt das Bürger-GIS, der digitale Stadtplan der Stadt, dieselben Werte. Fragen beantwortet die Geschäftsstelle per E-Mail. Wichtig: Die neuen Werte gelten für städtebauliche Zwecke. Für die Grundsteuer bleibt der Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Grundstücks in einer Zone und ist, sofern nichts anderes angegeben ist, erschließungsbeitragsfrei (S. 21). Bei bebauten Grundstücken ermittelt der Ausschuss den Wert so, als wäre der Boden frei.

Der Bericht nennt ausdrücklich die Merkmale, für die ein Sachverständiger Zu- oder Abschläge prüfen muss (S. 21):

• Lage innerhalb der Zone
• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Zuschnitt des Grundstücks
• Lärm und andere Immissionen
• Stand der Erschließung

Für Sie heißt das: Fläche mal Richtwert ergibt nur einen ersten Anhaltspunkt. Ein schmales Hanggrundstück an einer stark befahrenen Straße ist meist weniger wert als das typische Grundstück der Zone. Zudem bildet der Richtwert die Kaufpreise der vergangenen ein bis zwei Jahre ab (S. 21).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in den Ortsteilen entwickelt?

Der Grundstücksmarktbericht 2021 fasst die Richtwerte für Wohnbauflächen nach Lagen zusammen. Die Zahlen beziehen sich auf den Beschluss 2020 und die Veränderung gegenüber 2018 (S. 22):

Bereich	Durchschnittlicher Richtwert 2020	Änderung zu 2018
Kernstädte Villingen und Schwenningen	268 € je m²	plus 24 %
Marbach, Pfaffenweiler	170 € je m²	plus 13 %
Obereschach, Tannheim, Weigheim, Weilersbach	157 € je m²	plus 14 %
Rietheim, Mühlhausen	153 € je m²	plus 27 %
Herzogenweiler, Volkertsweiler	85 € je m²	plus 13 %

Zwischen den Kernstädten und den kleinen Ortschaften lag also gut das Dreifache. Seitdem hat der Ausschuss neue Werte beschlossen, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2025. Welcher Betrag heute für Ihre Zone gilt, sehen Sie nur in BORIS-BW. Verlassen Sie sich nicht auf Tabellen aus Internetportalen, die oft ältere Stichtage zeigen.

Wie lebhaft war der Grundstücksmarkt?

Der Markt in Villingen-Schwenningen ist bis 2020 deutlich gewachsen. Die Zahl der Kauffälle und der Umsatz entwickelten sich so (S. 12):

Jahr	Kauffälle	Geldumsatz
2018	1.197	360,3 Mio. €
2019	1.289	318,2 Mio. €
2020	1.671	554,8 Mio. €

Für 2020 sind hier nur die Fälle aus Villingen-Schwenningen angegeben, ohne die neuen Mitgliedsgemeinden. Getragen wurde der Anstieg vor allem von Eigentumswohnungen: 2020 erzielte dieser Teilmarkt mit knapp 275 Mio. € einen Rekordumsatz (S. 11). Die Zahl der Erstverkäufe neuer Wohnungen stieg in der Stadt von 125 im Jahr 2018 auf 636 im Jahr 2020 (S. 12). Den höchsten Umsatz verzeichnete der Bericht im Gebiet Oberer Brühl in Villingen auf dem früheren Kasernengelände, gefolgt vom Neubaugebiet Friedrichspark (S. 13).

Was kosteten Häuser und Wohnungen?

Für die Jahre 2018 bis 2020 wertete der Gutachterausschuss die Kaufpreise im individuellen Wohnungsbau nach Gebäudeart aus (S. 19):

Gebäudeart	Durchschnittlicher Kaufpreis 2018 bis 2020
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	343.173 €
Reihenmittelhaus	306.819 €
Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte	256.077 €

Oberhalb von 400.000 € wechselten vor allem freistehende Häuser den Besitzer, Reihenend- und Doppelhäuser lagen häufig unter 250.000 € (S. 19). Die Quadratmeterpreise für Wohnfläche in Häusern sind seit 2015 im Schnitt um mehr als 30 Prozent gestiegen. Eigentumswohnungen, früher meist günstiger als Häuser, haben diese bei den Quadratmeterpreisen inzwischen überholt (S. 19).

Bedenken Sie beim Vergleich: Diese Mittelwerte stammen aus der Zeit vor dem Zinsanstieg ab 2022. Ein aktuelles Angebot sollten Sie deshalb nicht allein daran messen. Die neueren Auswertungen des Ausschusses gibt die Geschäftsstelle gegen Gebühr als Druck oder PDF heraus.

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB zur Hälfte. Alle Posten erläutert die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das folgende Beispiel geht von einem Haus zu 350.000 € aus. Kaufpreis, Notar und Grundbuch mit 2 Prozent sowie der Käuferanteil der Provision mit 3,57 Prozent sind Annahmen für die Rechnung.

Posten	Betrag
Kaufpreis (Annahme)	350.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	17.500 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	7.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	12.495 €
Nebenkosten zusammen	36.995 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	71.995 €

Die Nebenkosten liegen hier über 10 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten meist, dass Sie diesen Teil aus eigenem Geld bezahlen. Für selbst genutztes Wohneigentum lohnt ein Blick auf die Programme der L-Bank, etwa die Eigentumsfinanzierung BW. Ob und wie sie in Ihre Finanzierung passen, hängt von Einkommen und Haushaltsgröße ab.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Villingen-Schwenningen?

Die Doppelstadt hat bis 2020 einen kräftigen Anstieg bei Umsatz und Bodenwerten erlebt, vor allem durch neue Wohnungen in Konversionsgebieten. Zwischen Kernstadt und Ortschaften liegen beim Bodenwert große Unterschiede. Prüfen Sie deshalb immer den aktuellen Richtwert der Zone in BORIS-BW, bevor Sie einen Preis bewerten.

Klären Sie vor der Suche, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer Rate passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Förderprogramme ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Villingen-Schwenningen. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.