Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Tübingen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Tübingen rufen Sie kostenfrei in BORIS-BW ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025 (S. 15). Laut Grundstücksmarktbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses blieben die Bodenpreise 2023 und 2024 konstant (S. 9). Gebrauchte Wohnungen in der Kernstadt kosteten je nach Baujahr und Größe im Mittel rund 3.900 bis 7.200 Euro je Quadratmeter, Neubauwohnungen im Mittel 8.325 Euro (S. 44 und S. 47).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Tübingen?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle bei der Universitätsstadt Tübingen. Seit dem 1. Januar 2020 arbeitet Tübingen darin mit der Stadt Mössingen und den Gemeinden Bodelshausen, Dettenhausen, Dußlingen, Gomaringen, Kirchentellinsfurt, Kusterdingen, Nehren und Ofterdingen zusammen (S. 7). Die Notare müssen der Geschäftsstelle alle Kaufverträge aus dem Gebiet übersenden, daraus entsteht die Kaufpreissammlung nach § 193 BauGB (S. 8).

Aus dieser Sammlung leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab. Die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2025 hat er in den Sitzungen am 26. Juni und am 23. Juli 2025 rückwirkend beschlossen (S. 15).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Der schnellste Weg führt über das Landesportal:

1. BORIS-BW auf der Seite der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg öffnen.
2. Adresse in Tübingen eingeben oder auf der Karte zum Grundstück zoomen.
3. Stichtag 1. Januar 2025 wählen. Für die Grundsteuer gilt ein eigener Stichtag, der 1. Januar 2022 (S. 15).
4. Zone anklicken und Richtwert, Nutzungsart sowie die Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Wer lieber blättert, findet die Richtwerte für die Kernstadt, Derendingen, Lustnau und die Ortsteile auch als Tabellen im kostenlosen, gekürzten Grundstücksmarktbericht (S. 50 bis S. 61). Die vollständige Ausgabe mit Vergleichswerten für Häuser und Wohnungen verkauft die Geschäftsstelle für 70 Euro (S. 2).

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro je Quadratmeter für ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit den in der Karte angegebenen Merkmalen (S. 15). In Tübingen gehören dazu die typische Grundstücksgröße, die Grundflächenzahl, die Zahl der Geschosse und bei Mehrfamilienhauszonen die wertrelevante Geschossflächenzahl. Diese Merkmale sind Durchschnittswerte der Zone mit üblicher Toleranz (S. 15).

Drei Punkte nennt der Bericht ausdrücklich:

• Die Richtwerte gelten als altlastenunbedenklich und berücksichtigen die Hochwassergefahrenkarte nicht (S. 15).
• In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sind die Sanierungsmaßnahmen im Richtwert grundsätzlich nicht enthalten (S. 15).
• Weicht Ihr Grundstück bei Größe, Zuschnitt, Neigung oder Erschließung ab, kann sein Bodenwert vom Richtwert abweichen (S. 15).

Für Sie heißt das: Ein Hanggrundstück oder ein sehr großer Garten ist selten einfach Fläche mal Richtwert wert. Lassen Sie solche Besonderheiten im Zweifel bewerten.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen?

In den Wohngebietszonen der Kernstadt liegen die Richtwerte zum 1. Januar 2025 zwischen 550 und 1.050 Euro je Quadratmeter, reine Einfamilienhauszonen zwischen 650 und 970 Euro (S. 50). In den Ortsteilen ist Bauland günstiger. Für Einfamilienhauszonen in Wohngebieten weist der Bericht diese Spannen aus:

Ortsteil	Richtwerte Einfamilienhauszonen	Seite
Hirschau	615 bis 825 €/m²	S. 57
Pfrondorf	605 bis 730 €/m²	S. 59
Hagelloch	665 bis 695 €/m²	S. 56
Bühl	615 bis 670 €/m²	S. 55
Unterjesingen	600 bis 655 €/m²	S. 60
Kilchberg	565 bis 655 €/m²	S. 58

Die Spannen zeigen, dass die Lage innerhalb eines Ortsteils oft mehr ausmacht als der Ortsteil selbst. Den Wert für Ihre Adresse lesen Sie in BORIS-BW ab.

Wie viel Bauland wird in Tübingen verkauft?

Sehr wenig. Im gesamten Stadtgebiet registrierte der Gutachterausschuss 2024 nur sechs Kauffälle über baureifes Wohnbauland, 2023 waren es 18 (S. 41 und S. 40). Deutlich lebhafter ist der Markt für bebaute Grundstücke: 2024 wechselten 112 Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von rund 78,6 Mio. Euro den Eigentümer, darunter 40 Reihenhäuser und Doppelhaushälften (S. 41). Ein Jahr zuvor waren es 86 Häuser (S. 40).

Wer in Tübingen bauen will, kauft deshalb häufig ein älteres Haus mit Grundstück. Der Bodenrichtwert hilft dann, den Bodenanteil am Kaufpreis abzuschätzen.

Was kosten Wohnungen in Tübingen?

Eigentumswohnungen machen den größten Teil des Marktes aus. 2024 wurden in Tübingen 429 Kaufverträge über Wohnungen mit einem Umsatz von 144,8 Mio. Euro registriert, nach 355 Verträgen im Jahr 2023 (S. 43). Für Wiederverkäufe in der Kernstadt mit Derendingen und Lustnau nennt der Bericht für Wohnungen mit 40 bis 79 Quadratmetern diese Mittelwerte (S. 44):

Baujahr	Mittelwert	Verkäufe
bis 1979	3.905 €/m²	106
1980 bis 1994	4.210 €/m²	104
1995 bis 2009	5.085 €/m²	46
ab 2010	5.890 €/m²	12

In den Ortsteilen wurden im selben Zeitraum 52 gebrauchte Wohnungen verkauft. Sie erzielten im Mittel 3.690 Euro je Quadratmeter bei einer mittleren Wohnfläche von 70 Quadratmetern (S. 45). Neubauwohnungen sind deutlich teurer: In der Kernstadt lag der Mittelwert bei 8.325 Euro, in den Ortsteilen bei 6.980 Euro je Quadratmeter (S. 47). Für einen Tiefgaragenstellplatz im Bestand der Kernstadt wurden im Mittel 20.000 Euro bezahlt (S. 45).

Zur Entwicklung schreibt der Gutachterausschuss, dass die Preise gebrauchter Wohnungen nach einem Tiefpunkt um den Jahreswechsel 2023 / 2024 spätestens ab dem zweiten Quartal 2024 wieder messbar gestiegen sind (S. 10).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Tübingen an?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Eine Übersicht aller Posten finden Sie unter Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel rechnet mit einer gebrauchten Wohnung in der Kernstadt mit 65 Quadratmetern, Baujahr zwischen 1980 und 1994, zum Mittelwert aus dem Bericht. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 65 m² zu 4.210 € (S. 44)	273.650 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	13.683 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.473 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	9.769 €
Nebenkosten zusammen	28.925 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	56.290 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 10,5 Prozent des Kaufpreises. Viele Banken erwarten, dass Sie diesen Betrag aus eigenen Mitteln tragen. Fördermöglichkeiten des Landes bietet die L-Bank, ihre Bedingungen prüfen Sie vor der Finanzierungsanfrage.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Tübingen?

Tübingen ist ein Markt mit knappem Bauland, stabilen Bodenpreisen und hohen Neubaupreisen. Der Bodenrichtwert zeigt Ihnen, wie viel vom Kaufpreis eines Hauses auf das Grundstück entfällt. Die Mittelwerte nach Baujahr helfen bei Wohnungen, ein Angebot einzuordnen.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, welche Förderwege in Frage kommen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Tübingen. Steuerliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, klären Sie mit einem Steuerberater.