Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Schwäbisch Gmünd 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Schwäbisch Gmünd lesen Sie kostenfrei in BORIS-BW ab, dem landesweiten Informationssystem der Gutachterausschüsse (S. 80). Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2025. Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten in der Stadt 2024 im Mittel 336 € je Quadratmeter, gebrauchte Eigentumswohnungen außerhalb der Altstadt 2.511 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 43 und S. 53).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Schwäbisch Gmünd?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd. Er arbeitet heute für 19 Kommunen mit rund 131.500 Einwohnern, darunter Waldstetten, Lorch, Mutlangen, Heubach und die Gemeinden der Verwaltungsgemeinschaften Leintal-Frickenhofer Höhe und Rosenstein (S. 3). Die Geschäftsstelle sitzt bei der Stadtverwaltung am Marktplatz 37.

Der Ausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte zum 1. Januar jedes ungeraden Jahres und veröffentlicht sie bis spätestens 30. Juni (S. 80). Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Dabei zählen nur Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, Verträge mit persönlichen oder ungewöhnlichen Umständen werden vorher aussortiert.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-BW ab?

Der Weg dauert nur wenige Minuten:

1. BORIS-BW über die Seite der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg öffnen.
2. Adresse eingeben oder das Flurstück auf der Karte suchen.
3. Stichtag wählen. Abrufbar sind die aktuellen Werte und rückwirkend die Stichtage bis 1. Januar 2022 (S. 80).
4. Zone anklicken und Wert sowie die beschreibenden Merkmale lesen.

Ältere Stichtage sind derzeit nicht öffentlich einsehbar. Sie können sie telefonisch bei der Geschäftsstelle erfragen oder gegen Gebühr schriftlich anfordern (S. 80). Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist bei der Geschäftsstelle gegen Gebühr erhältlich, einen Auszug stellt die Stadt online bereit.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein unbebautes Grundstück in einer Zone mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (S. 80). Weicht Ihr Grundstück ab, etwa bei Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe oder Zuschnitt, weicht auch sein Verkehrswert vom Richtwert ab.

Für die Praxis heißt das:

• Prüfen Sie, ob die Merkmale der Zone zu Ihrem Grundstück passen.
• Rechnen Sie bei einem bebauten Grundstück den Bodenwert nicht einfach mit dem Kaufpreis gleich. Das Gebäude kommt hinzu.
• Für bebaute Flächen im Außenbereich gilt in Schwäbisch Gmünd ein eigener Richtwert von 70 € je Quadratmeter, angesetzt in der Regel auf die fünffache Grundfläche des Wohnhauses (S. 81).
• Gewerbliche Richtwerte liegen laut Bericht weiter zwischen 80 € und 140 € je Quadratmeter (S. 12).

Für Wohnbauland zeigten sich die Richtwerte zum 1. Januar 2025 gegenüber dem Vorjahr relativ konstant, mit leichten Änderungen in beide Richtungen (S. 12).

Was wurde für Bauland in den Stadtteilen bezahlt?

Der Bericht wertet die Bauplatzverkäufe 2023 und 2024 nach Stadtteilen aus (S. 45). Wo weniger als drei Fälle vorlagen, nennt er keinen Mittelwert. Die Preise enthalten die Erschließungskosten.

Stadtteil oder Gemeinde	Verkäufe 2023/2024	Mittelwert je m²	Bauplatz im Mittel
Straßdorf	9	427 €	467 m²
Innenstadt	4	380 €	546 m²
Herlikofen	3	344 €	663 m²
Großdeinbach	4	294 €	668 m²
Lorch	7	312 €	603 m²
Mutlangen	3	292 €	658 m²
Heubach	8	288 €	711 m²
Spraitbach	21	195 €	552 m²

Über die ganze Stadt mit Stadtteilen stieg der mittlere Bauplatzpreis von 272 € je Quadratmeter 2021 auf 342 € im Jahr 2023 und lag 2024 bei 336 € (S. 43). Die Zahl der Verkäufe schwankt stark: 80 Fälle 2021, nur 6 Fälle 2023 und 21 Fälle 2024. Gerade bei wenigen Fällen ist der Richtwert in BORIS-BW der verlässlichere Maßstab.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Schwäbisch Gmünd?

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadt mit Stadtteilen erzielten im Wiederverkauf 2024 im Mittel 409.436 €, bei 89 Verkäufen (S. 61). Seit 2022 sind die Mittelwerte damit gesunken:

Jahr	Verkäufe	Mittelwert freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus
2021	62	454.716 €
2022	64	465.635 €
2023	68	424.684 €
2024	89	409.436 €

Neu gebaute Häuser sind deutlich teurer. Zwei neue Doppel- oder Reihenendhäuser kosteten 2024 im Mittel 585.475 € (S. 67). Für die zehn Erstverkäufe von Doppel- und Reihenhäusern 2023 und 2024 nennt der Bericht im Mittel 3.949 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 68).

Bei Eigentumswohnungen ist der Abstand zwischen Bestand und Neubau groß. Wiederverkäufe außerhalb der Altstadt lagen 2024 im Mittel bei 2.511 € je Quadratmeter, bei 151 Fällen und einer mittleren Größe von 73 Quadratmetern (S. 53). Neue Wohnungen in der Innenstadt kosteten 2024 im Mittel 4.848 €, in den Stadtteilen 4.633 € je Quadratmeter (S. 46).

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

Schwäbisch Gmünd liegt in Baden-Württemberg, die Grunderwerbsteuer beträgt 5,0 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei gemeinsamer Beauftragung nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2024 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 2.511 € (S. 53)	188.325 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	9.416 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	3.767 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	6.723 €
Nebenkosten zusammen	19.906 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	38.739 €

Die Nebenkosten machen hier gut 10 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten meist, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen. Wenn Sie selbst einziehen wollen, prüfen Sie die Eigentumsfinanzierung der L-Bank, der Förderbank des Landes.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Schwäbisch Gmünd?

In Schwäbisch Gmünd sind die Hauspreise seit 2022 gesunken, während Bauland teurer geworden ist. Für Käufer kann das Spielraum bei gebrauchten Häusern bedeuten. Der Richtwert in BORIS-BW zeigt Ihnen den Bodenanteil eines Angebots, die Mittelwerte des Gutachterausschusses helfen bei der Einordnung des Gesamtpreises.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer monatlichen Belastung passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht die Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Förderprogramme in Frage kommen. Ansprechpartner in der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Schwäbisch Gmünd. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.