Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Regensburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Regensburg erhalten Sie beim Gutachterausschuss der Stadt, als schriftliche Einzelauskunft für 30 Euro oder als Gutachten für das ganze Stadtgebiet für 300 Euro. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Für einen ersten Überblick über das Preisniveau hilft die Analyse der Sparkasse Regensburg vom Juni 2026: Gebrauchte freistehende Häuser werden im Raum Regensburg für 250.000 bis 1,2 Mio. Euro angeboten (S. 2).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Regensburg?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Regensburg. Seine Geschäftsstelle gehört zum Bauordnungsamt, Abteilung Bodenordnung, Bodenverkehr und Bewertung, im Neuen Rathaus. Sie gibt Auskunft aus der Kaufpreissammlung, zu Bodenrichtwerten und zu Näherungswerten für Wohnungs- und Teileigentum. Außerdem bereitet sie Verkehrswertgutachten vor und schreibt den Immobilienmarktbericht fort.

Für den Landkreis Regensburg gibt es einen eigenen Gutachterausschuss am Landratsamt. Wenn Sie in Lappersdorf, Neutraubling oder Pentling kaufen, ist also nicht die Stadt die richtige Stelle, sondern der Landkreis.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte neu festgelegt?

In Bayern ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte seit 2022 turnusmäßig zum 1. Januar jedes Jahres mit gerader Jahreszahl. Der aktuelle Stichtag ist daher der 1. Januar 2026, der nächste folgt zum 1. Januar 2028.

Ermittelt werden Werte für baureifes Land, für Rohbauland, für Bauerwartungsland und für landwirtschaftliche Nutzflächen. In bereits bebauten Gebieten gibt der Richtwert an, was der Boden wert wäre, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Bodenrichtwerte sind nicht unmittelbar bindend. Sie dienen aber zum Beispiel als Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz.

Wie fragen Sie den Bodenrichtwert in Regensburg ab?

Die Stadt Regensburg gibt die Richtwerte als gebührenpflichtige Auskunft heraus. Sie beantragen diese bei der Geschäftsstelle. So gehen Sie vor:

1. Lage des Grundstücks klären: Adresse oder Flurstücksnummer aus dem Exposé oder Grundbuchauszug notieren.
2. Antrag stellen: Die Stadt bietet einen Online-Service für die Bodenrichtwertauskunft nach § 196 BauGB an, alternativ ist eine Anfrage per E-Mail möglich.
3. Gebühr zahlen: Die schriftliche Einzelauskunft kostet 30 Euro.
4. Auskunft lesen: Neben dem Wert in Euro je Quadratmeter beschreibt sie das Richtwertgrundstück, also die Merkmale, auf die sich der Wert bezieht.

Wer viele Grundstücke vergleicht, etwa als Investor oder Gutachter, kann das Bodenrichtwertgutachten für das gesamte Stadtgebiet als Buch bestellen. Es kostet 300 Euro. Eine schriftliche Auskunft über die Geschäftslagen im Altstadtbereich mit farbiger Karte gibt es für 40 Euro.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er gilt für ein gedachtes Musterstück Land, nicht für Ihr konkretes Grundstück. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder zulässiger Bebauung deutlich ab, kann sein Bodenwert höher oder niedriger liegen.

Für die Prüfung eines Kaufpreises heißt das:

• Multiplizieren Sie den Richtwert mit der Grundstücksfläche. Das ergibt einen groben Bodenanteil.
• Ziehen Sie diesen Anteil vom Kaufpreis ab. Der Rest entfällt auf das Gebäude.
• Passt dieser Rest zu Alter, Größe und Zustand des Hauses, ist der Preis zumindest plausibel.

Diese Rechnung ersetzt kein Wertgutachten. Sie zeigt aber schnell, ob ein Angebot weit über dem Niveau der Lage liegt.

Was kosten Häuser, Wohnungen und Bauland in Regensburg?

Die Sparkasse Regensburg hat im Juni 2026 gemeinsam mit der LBS Süd eine Analyse zum regionalen Markt vorgestellt. Die Preisangaben stammen aus dem Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe und beziehen sich auf den Raum Regensburg (S. 2):

Objektart	Angebotspreis
Gebrauchtes freistehendes Haus	250.000 bis 1,2 Mio. €
Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenhaus	250.000 bis 800.000 €
Eigentumswohnung	1.800 bis 7.000 € je m²
Neue Eigentumswohnung	4.500 bis 12.000 € je m²
Baugrundstück	150 bis 1.200 € je m²

Wichtig: Das sind Spannen von Angebotspreisen für Stadt und Umland zusammen. Tatsächlich gezahlte Kaufpreise wertet der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht aus. Die aktuelle Ausgabe 2025 enthält die Verkäufe der Jahre 2023 und 2024, aufgeschlüsselt nach Teilmärkten. Sie kann als Broschüre gegen eine Schutzgebühr von 60 Euro oder als PDF-Datei bezogen werden. Für Fachleute enthält der Bericht zusätzlich Liegenschaftszinssätze, Rohertragsvervielfältiger und Sachwertfaktoren.

Wie entwickelt sich der Regensburger Markt?

Laut Sparkasse hat sich der Markt für gebrauchte Wohnimmobilien 2025 weiter erholt, die Preise haben sich stabilisiert (S. 1). In Regensburg betrug das Volumen der Immobilientransaktionen 2025 insgesamt 847 Millionen Euro. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag es bei 881 Millionen Euro. Der Landkreis kam 2025 auf 579 Millionen Euro bei einem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 570 Millionen Euro (S. 2).

Die Nachfrage dürfte hoch bleiben. Nach der Bevölkerungsvorausberechnung, die die Sparkasse zitiert, wird Regensburg 2044 rund 156.400 Einwohner haben, gut drei Prozent mehr als heute. Für den Landkreis werden 204.200 Einwohner erwartet (S. 2). Gleichzeitig weist die Analyse darauf hin, dass in Bayern 2025 deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt wurden als im Vorjahr (S. 2). Wer kaufen will, sollte daher nicht auf deutlich sinkende Preise setzen, sondern den eigenen Finanzrahmen früh klären.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Regensburg an?

Regensburg liegt in Bayern. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und häufig ein Makler. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das folgende Beispiel geht von einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 Euro für eine gebrauchte Wohnung aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Alle drei Werte sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis (Annahme)	400.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	14.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	14.280 €
Nebenkosten zusammen	36.280 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	76.280 €

Banken erwarten meist, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Für selbst genutztes Wohneigentum in Bayern lohnt außerdem ein Blick auf die Programme der BayernLabo. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, prüfen Sie dort mit dem Förderlotsen im Serviceportal.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Regensburg?

In Regensburg liegen die Preise je nach Lage und Objekt weit auseinander. Fordern Sie für ein konkretes Grundstück die Bodenrichtwertauskunft an, denn die 30 Euro sind gut investiert, wenn es um einen Kaufpreis im sechsstelligen Bereich geht. Vergleichen Sie Angebote mit den Spannen der Sparkasse und, wenn Sie es genauer wissen wollen, mit den Kaufpreisen im Grundstücksmarktbericht.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer monatlichen Rate passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Förderprogramme in Frage kommen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Regensburg. Steuerliche Fragen, etwa zu einer vermieteten Wohnung, klären Sie mit einem Steuerberater.