Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Pforzheim 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Pforzheim sehen Sie kostenfrei in BORIS-BW, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025 (S. 106). Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtgebiet wurden 2025 laut Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zu durchschnittlich 559 € je Quadratmeter verkauft (S. 27). Ein freistehendes Haus aus dem Bestand kostete im Mittel rund 498.000 € (S. 49).

Wer legt die Bodenrichtwerte in Pforzheim fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Pforzheim, ein unabhängiges Gremium mit 25 Mitgliedern aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft (S. 8). Grundlage seiner Arbeit ist die Kaufpreissammlung. Sie enthält sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge im Stadtkreis Pforzheim (S. 8).

Die geltenden Werte zum Stichtag 1. Januar 2025 hat der Ausschuss am 20. Mai 2025 beschlossen und am 2. Juni 2025 in BORIS-BW veröffentlicht (S. 107). Neue Werte gibt es in der Regel alle zwei Jahre. Die nächste Ermittlung zum Stichtag 1. Januar 2027 erfolgt im ersten Halbjahr 2027 (S. 106). Wer 2026 kauft, arbeitet also mit Werten, die knapp zwei Jahre alt sind.

Wie kommen Sie an den Bodenrichtwert?

Es gibt drei Wege:

1. Online in BORIS-BW: Adresse eingeben, Zone anklicken, Wert und Merkmale ablesen. Für Pforzheim sind dort die Stichtage 31.12.2018, 31.12.2020, 01.01.2022, 01.01.2023 und 01.01.2025 abrufbar (S. 106).
2. In der Geschäftsstelle: Einsicht in die Bodenrichtwertkarte und telefonische Auskünfte sind gebührenfrei (S. 106).
3. Schriftlich: Eine schriftliche Auskunft über Bodenrichtwerte kostet 50 € je Auskunft (S. 106).

Die Geschäftsstelle sitzt im Technischen Rathaus. Für die Grundsteuer gibt es zusätzlich Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022, die ebenfalls in BORIS-BW stehen (S. 106).

Was sagt der Bodenrichtwert aus und was nicht?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone. Er bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen und enthält keine Werte für Gebäude oder Aufwuchs (S. 107). Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, Nutzung oder Erschließung ab, ändert sich auch der Wert.

Zwei Hinweise aus dem Bericht sind für Käufer besonders nützlich:

• Übertiefe Grundstücke: Der volle Bodenrichtwert gilt in der Regel nur bis zur angegebenen Tiefe oder Fläche des Richtwertgrundstücks. Für eine nicht bebaubare Mehrfläche hält der Gutachterausschuss meist 10 bis 40 Prozent des Richtwerts für marktgerecht (S. 108).
• Mehrfamilienhausgrundstücke: Für die Umrechnung nach der wertrelevanten Geschossflächenzahl nutzt Pforzheim die Koeffizienten des Gutachterausschusses Karlsruhe (S. 108).

Ein großes Gartengrundstück ist also nicht automatisch Fläche mal Richtwert wert. Lassen Sie sich bei einem auffällig großen oder tiefen Grundstück erklären, welcher Teil als Bauland zählt.

Wie nah liegen die Kaufpreise am Bodenrichtwert?

Ziemlich nah. Die Preise für Bauplätze zur individuellen Bebauung bewegten sich 2025 überwiegend in einer Bandbreite von etwa 10 Prozent um die Bodenrichtwerte (S. 8). Der Gutachterausschuss stuft das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke deshalb als unverändert ein (S. 6). Für Bauflächen im Geschosswohnungsbau stellte er im Berichtsjahr keine Marktaktivität fest (S. 8).

Was wurde 2025 für Bauplätze bezahlt?

Der Bericht weist die Bauplatzpreise getrennt für das Stadtgebiet und die Ortsteile aus. Es handelt sich um nicht normierte Durchschnittswerte, die je nach Lage und Größe der verkauften Grundstücke schwanken (S. 26).

Gebiet	Verkäufe 2025	Bodenpreis im Mittel	Bauplatz im Mittel
Stadtgebiet Pforzheim	8	559 €/m²	316.875 €
Büchenbronn	6	486 €/m²	235.267 €
Eutingen	5	437 €/m²	147.432 €

Im Stadtgebiet lagen die Bodenpreise 2025 zwischen 541 € und 585 € je Quadratmeter, die Grundstücke waren zwischen 436 und 712 Quadratmeter groß (S. 27). Ein Jahr zuvor gab es dort 20 Verkäufe zu durchschnittlich 544 € je Quadratmeter. Die Zahl der Verkäufe ist klein, einzelne Grundstücke verschieben den Mittelwert deutlich. Für ein konkretes Grundstück bleibt der Bodenrichtwert der bessere Maßstab.

Was kosten Häuser in Pforzheim?

Bei Häusern aus dem Bestand entwickelten sich die Preise 2025 je nach Haustyp unterschiedlich (S. 6 und S. 7):

Haustyp	Kaufpreis im Mittel 2025	Preis je m² Wohnfläche	Veränderung je m²
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	498.000 €	3.040 €	minus 6 %
Doppelhaushälfte	416.000 €	3.130 €	plus 1 %
Reihenendhaus	408.000 €	3.170 €	plus 1 %
Reihenmittelhaus	318.000 €	2.740 €	minus 2 %

Entscheidend ist das Baujahr. Bei freistehenden Häusern zeigt der Bericht für 2025 unter anderem diese Mittelwerte nach bereinigtem Baujahr (S. 49):

Baujahr	ausgewertete Verkäufe	Kaufpreis im Mittel	Preis je m²
1960 bis 1969	19	450.000 €	2.840 €
1970 bis 1979	31	509.000 €	2.920 €
1980 bis 1989	8	499.000 €	3.070 €

Laut Pressemitteilung des Gutachterausschusses hatten gut modernisierte und jüngere Häuser stabile bis leicht steigende Preise, ältere Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf eher Abschläge (S. 7). Planen Sie bei einem älteren Haus die Modernisierung von Anfang an in die Finanzierung ein.

Was kosten Eigentumswohnungen?

Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Durchschnitt 2.582 € je Quadratmeter Wohnfläche, rund 3 Prozent mehr als 2024 (S. 64). Eine typische Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern lag damit bei rund 181.000 €. Insgesamt wurden 590 Wohnungen weiterverkauft.

Je nach Stadtteil unterscheiden sich die Mittelwerte für Weiterverkäufe (S. 61):

Stadtteil	Kauffälle 2025	Mittel je m²
Buckenberg (ohne Haidach)	31	3.102 €
Innenstadt	8	2.829 €
Südweststadt	98	2.627 €
Haidach	54	2.579 €
Eutingen	40	2.572 €
Nordstadt	144	2.449 €
Weststadt	33	2.418 €

Neubauwohnungen sind selten. 2025 wurden nur zehn verkauft, der Durchschnitt lag bei rund 5.110 € je Quadratmeter (S. 62). Wegen der wenigen Fälle hält der Gutachterausschuss diese Werte nur für bedingt repräsentativ.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Pforzheim liegt in Baden-Württemberg. Die Grunderwerbsteuer beträgt laut Finanzverwaltung 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer einen Makler gemeinsam, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel nimmt eine gebrauchte Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent angesetzt. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 70 m² (S. 64)	181.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	9.050 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	3.620 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	6.462 €
Nebenkosten zusammen	19.132 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	37.232 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 10,5 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten meist, dass Sie diesen Betrag selbst aufbringen. Ob ein Förderprogramm des Landes für Sie infrage kommt, klären Sie bei der L-Bank, der Förderbank für Baden-Württemberg.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Pforzheim?

In Pforzheim steigen die Preise für gebrauchte Wohnungen wieder leicht, während Bauplätze stabil bleiben. Bei Häusern hängt viel vom Zustand ab. Mit dem Bodenrichtwert prüfen Sie den Grundstücksanteil, mit den Mittelwerten nach Baujahr und Stadtteil die Plausibilität des Angebotspreises.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis samt Nebenkosten und möglicher Modernisierung zu Ihrem Eigenkapital passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Förderwege ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Pforzheim. Steuerliche Fragen besprechen Sie mit einem Steuerberater.