Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Nürnberg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Nürnberg erhalten Sie beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung der Stadt, als Einzelauskunft für 35 Euro je Objekt und Stichtag. Die aktuelle Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss am 9. April 2026 veröffentlicht: Für Ein- und Zweifamilienhäuser reichen die Werte von 210 bis 1.500 Euro je Quadratmeter, für Geschosswohnungsbau von 570 bis 3.300 Euro. Bestandswohnungen wurden 2025 zu 1.800 bis 6.800 Euro je Quadratmeter verkauft.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Nürnberg?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Nürnberg. Seine Geschäftsstelle sitzt am Bauhof 5. Der Ausschuss wertet die Kaufverträge aus, die Notare ihm nach § 195 BauGB in Abschrift schicken, und leitet daraus nach § 196 BauGB die Bodenrichtwerte ab.

In Bayern werden die Richtwerte alle zwei Jahre ermittelt, in Jahren mit gerader Jahreszahl. Seit 2022 gilt der Stichtag 1. Januar, bis 2020 war es der 31. Dezember. Abfragen lassen sich in Nürnberg Werte ab dem Stichtag 31. Dezember 2002. Für Fragen der Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es zusätzlich Werte zum Stichtag 1. Januar 1996.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Nürnberg ab?

Nürnberg führt seine Bodenrichtwerte in einem eigenen Auskunftssystem. Es gibt drei Wege:

1. Einzelauskunft: 35 Euro je Objekt und Stichtag. Sie beantragen sie über das Online-Formular der Stadt oder schriftlich.
2. Online-Dauerauskunft: unbegrenzter Zugang für alle, die häufig Werte brauchen, etwa Sachverständige oder Makler.
3. Bodenrichtwertkarte: das ganze Stadtgebiet auf 9 Blättern für 350 Euro.

Für einen einzelnen Kauf reicht in der Regel die Einzelauskunft. Achten Sie darauf, den richtigen Stichtag zu bestellen: Für eine Kaufentscheidung zählt der aktuelle Wert zum 1. Januar 2026, für steuerliche Fragen kann ein älterer Stichtag nötig sein.

Wie haben sich die Bodenrichtwerte 2026 entwickelt?

Die Bodenrichtwertkarte 2026 umfasst 1.262 Zonen. Laut Stadt Nürnberg zeigt sie gegenüber 2024 diese Spannen und Veränderungen:

Nutzung	Spanne je m²	Veränderung zu 2024
Ein- und Zweifamilienhäuser	210 bis 1.500 €	minus 7 Prozent
Mehrgeschossiger Wohnungsbau	570 bis 3.300 €	plus 4 Prozent
Gewerbe	90 bis 480 €	plus 5 Prozent

Bemerkenswert ist der Rückgang bei Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser. Wer ein Haus mit Garten kaufen möchte, findet 2026 also niedrigere Richtwerte vor als zwei Jahre zuvor. Die Spannen sind allerdings sehr weit. Den Wert für Ihre Lage erfahren Sie nur über die Zone, in der das Grundstück liegt.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Er beschreibt ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen. Ihr Grundstück kann davon abweichen:

• Bauliche Ausnutzung: Darf dichter gebaut werden als beim Richtwertgrundstück, steigt in der Regel der Bodenwert je Quadratmeter.
• Größe und Zuschnitt: Sehr große, schmale oder verwinkelte Grundstücke werden anders bewertet.
• Erschließung: Prüfen Sie, ob der Wert erschließungsbeitragsfrei gilt und ob noch Beiträge offen sind.
• Bebauung: Bei einem Haus kommt der Wert des Gebäudes hinzu, der von Baujahr, Zustand und Energiestandard abhängt.

Der Richtwert hilft Ihnen, den Bodenanteil eines Angebots grob einzuschätzen. Einen Verkehrswert ersetzt er nicht.

Was wurde 2025 für Häuser und Wohnungen bezahlt?

Der Grundstücksmarktbericht 2025 beruht auf den tatsächlich beurkundeten Verträgen. 2025 wurden 5.621 Transaktionen gezählt, nach 4.666 im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 2,4 Milliarden Euro, davon entfielen rund 1,8 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. Viele der verkauften Neubauwohnungen waren 1-Zimmer-Appartements. Die Stadt nennt folgende Preise:

Objektart	Kaufpreise 2025	Veränderung zum Vorjahr
Bestandswohnung	1.800 bis 6.800 € je m²	plus 4 Prozent
Neubauwohnung	4.600 bis 9.500 € je m²	plus 2 Prozent
Freistehendes Einfamilienhaus	390.000 bis 1.200.000 €	minus 3 Prozent
Doppel- und Reihenhaus	360.000 bis 740.000 €	plus 2 Prozent
Mehrfamilienhaus	780.000 bis 2.300.000 €	plus 6 Prozent

Bei unbebauten Grundstücken stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 4 Prozent, für mehrgeschossigen Wohnungsbau um 9 Prozent. Nach dem Rückgang 2022 und 2023 stabilisieren sich die Preise laut Gutachterausschuss insgesamt wieder.

Die ausführlichen Auswertungen zu unbebauten und bebauten Grundstücken, Wohnungseigentum und Stellplätzen stehen im vollständigen Bericht. Er kostet 60 Euro und wird beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung bestellt.

Welche Stadtteile hat Nürnberg?

Nürnberg ist für die Statistik in 10 statistische Stadtteile und 87 statistische Bezirke gegliedert. Diese Einteilung hilft, Angebote und Richtwertzonen einzuordnen:

Statistischer Stadtteil	Statistische Bezirke (Auswahl)
0 Altstadt und engere Innenstadt	St. Lorenz, St. Sebald, Marienvorstadt, Tafelhof, Gostenhof, Himpfelshof, St. Johannis, Pirckheimerstraße, Wöhrd
1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd	Ludwigsfeld, Glockenhof, Guntherstraße, Galgenhof, Hummelstein, Gugelstraße, Steinbühl, Gibitzenhof, Sandreuth, Schweinau
2 Weiterer Innenstadtgürtel West, Nord, Ost	St. Leonhard, Sündersbühl, Bärenschanze, Sandberg, Bielingplatz, Uhlandstraße, Maxfeld, Veilhof, Tullnau, Gleißhammer
3 Südöstliche Außenstadt	Dutzendteich, Altenfurt Nord, Altenfurt/Moorenbrunn
4 Südliche Außenstadt	Gartenstadt, Werderau, Maiach, Katzwang/Reichelsdorf, Kornburg/Worzeldorf
5 Südwestliche Außenstadt	Hohe Marter, Krottenbach/Mühlhof
6 Westliche Außenstadt	Großreuth bei Schweinau, Gaismannshof, Höfen, Eberhardshof, Muggenhof
7 Nordwestliche Außenstadt	Westfriedhof, Schniegling, Wetzendorf, Buch, Thon, Almoshof, Kraftshof, Neunhof, Großgründlach
8 Nordöstliche Außenstadt	Schleifweg, Schoppershof, Schafhof, Marienberg, Ziegelstein
9 Östliche Außenstadt	St. Jobst, Erlenstegen, Mögeldorf, Zerzabelshof, Brunn

Bodenrichtwerte oder Kaufpreise in Euro je Stadtteil veröffentlicht die Stadt nicht frei. Die Spannen der Bodenrichtwertkarte reichen von 210 bis 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnbauland, das zeigt, wie stark die Lagen auseinanderliegen. Fragen Sie deshalb immer den Wert der konkreten Zone ab.

Wie unterscheiden sich die Bezirke bei Preisen und Mieten?

Die Wohnungsmarktbeobachtung 2025 der Stadt vom 16. Juli 2026 ordnet die Bezirke anhand der Angebotsmieten ein, also der Mieten aus Inseraten. Der gesamtstädtische Durchschnitt liegt dort bei 11,23 Euro je Quadratmeter (S. 74). Kaufpreise nach Bezirken enthält der Bericht nicht, er zeigt aber eine Wohnlagenkarte auf Basis der Bodenwerte (S. 47).

Lage	Bezirke laut Bericht	Seite
Hohe Miet- und Kaufpreise	Quartiere nördlich und östlich der Altstadt	S. 67
Angebotsmieten unter dem Mittel, Innenstadt	Glockenhof, Guntherstraße, Galgenhof, Hummelstein, Gugelstraße, Steinbühl, Gibitzenhof	S. 67
Höchste Angebotsmieten der Mehrfamilienhausquartiere	St. Jobst, danach Muggenhof	S. 74
Angebotsmieten unter 11 Euro je m²	Schniegling, Werderau, Hohe Marter, Großreuth, Schleifweg, Schafhof, Schoppershof	S. 74
Niedrigstes Mietniveau der Mehrfamilienhausquartiere	Dianastraße	S. 74
Angebotsmieten über dem Mittel, Einfamilienhausquartiere	Thon, Gaismannshof, Erlenstegen, Schmausenbuckstraße, Marienberg, Krottenbach/Mühlhof, Altenfurt/Moorenbrunn	S. 77
Knapp unter 10 Euro je m²	Altenfurt Nord, Großgründlach	S. 77

Für die Einfamilienhausquartiere weist der Bericht darauf hin, dass die Mietdaten wegen geringer Fallzahlen weniger belastbar sind (S. 77). Stadtweit lag der Median der Kaufpreise 2024 bei 3.380 Euro je Quadratmeter für Bestandswohnungen, 6.090 Euro für Neubauwohnungen und 460.000 Euro für Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Bestand (S. 1).

Was zeigt der Bankenbericht zum Nürnberger Wohnungsmarkt?

Laut DZ HYP, Immobilienmarkt Bayern 2025, lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete in Nürnberg 2024 bei gut 14 Euro je Quadratmeter, der marktaktive Leerstand knapp unter 1 Prozent (S. 39 und S. 40). Weiteren Wohnraum sollen unter anderem das Quelle-Areal, Tiefes Feld, Lichtenreuth und das AEG Nordareal bringen (S. 40).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Nürnberg an?

In Bayern gilt bei der Grunderwerbsteuer der Satz aus § 11 GrEStG von 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel geht von einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 € aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Alle drei Werte sind Annahmen für die Rechnung.

Posten	Betrag
Kaufpreis (Annahme)	400.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	14.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	14.280 €
Nebenkosten zusammen	36.280 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	76.280 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 9 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Nürnberg?

Der Nürnberger Markt stabilisiert sich nach dem Rückgang 2022 und 2023, die Preise entwickeln sich je nach Segment unterschiedlich. Prüfen Sie vor einem Kauf den Bodenrichtwert der Zone, vergleichen Sie den Kaufpreis mit den Spannen aus dem Grundstücksmarktbericht und rechnen Sie die Nebenkosten mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer durch.

Wenn Sie selbst einziehen, lohnt ein Blick auf die Programme der BayernLabo. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, hängt unter anderem vom Einkommen ab. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bindet passende Förderung ein. Ansprechpartner in Nürnberg und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Nürnberg. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.