Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Mannheim 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Mannheim sehen Sie kostenlos in BORIS-BW, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025. Je nach Stadtbezirk liegen die Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zwischen wenigen hundert und 1.400 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten laut Grundstücksmarktbericht 2024 im Durchschnitt 3.496 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Mannheim?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim mit seiner Geschäftsstelle in der Glücksteinallee 11. Er wertet die Kaufpreissammlung der Stadt aus und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Die Werte zum Stichtag 1. Januar 2025 hat der Ausschuss am 12. Juni 2025 nach Baugesetzbuch, Immobilienwertermittlungsverordnung und der baden-württembergischen Gutachterausschussverordnung ermittelt.

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Zone mit weitgehend gleichen Merkmalen. Er gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche, so als wäre das Grundstück unbebaut. Gebäude, Aufwuchs und Altlasten sind nicht enthalten. Bindende Wirkung hat der Wert nicht, einen Verkehrswert im Einzelfall ermittelt nur ein Gutachten.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Mannheim ab?

Der Weg über BORIS-BW dauert wenige Minuten:

1. BORIS-BW, das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, öffnen.
2. Adresse oder Flurstück eingeben und in die Karte zoomen.
3. Die Zone anklicken und Wert, Stichtag sowie die Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.
4. Bei Bedarf die örtlichen Fachinformationen des Mannheimer Gutachterausschusses dazunehmen, die zu jeder Zone verlinkt sind.

Achten Sie auf den Stichtag. Für die Grundsteuer B gelten in Baden-Württemberg die Werte zum 1. Januar 2022, für eine Kaufentscheidung brauchen Sie den aktuellen Wert.

Worauf achten Sie beim Lesen des Richtwerts?

Jede Zone beschreibt ein gedachtes Richtwertgrundstück. Weicht Ihr Grundstück davon ab, sind Zu- oder Abschläge nötig. Der Mannheimer Gutachterausschuss empfiehlt, dass die Summe der Anpassungen 35 Prozent nach oben oder unten nicht übersteigt. Sonst ist zu prüfen, ob eine andere Zone besser passt. Umrechnungskoeffizienten hat der Ausschuss derzeit nicht ermittelt.

Eine Mannheimer Besonderheit betrifft tiefe Gartengrundstücke. Ist beim Richtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser eine Grundstückstiefe angegeben, gilt der volle Wert nur bis zu dieser Tiefe. Das Hinterland bis zur doppelten Tiefe wird mit 33 Prozent, alles darüber mit 10 Prozent des Richtwerts bewertet. Der Gutachterausschuss rechnet das an einem Beispiel mit 30 Metern Richtwerttiefe und 600 Euro vor:

Teil des Grundstücks	Anteil am Richtwert	Wert je m²
erste 30 m	100 Prozent	600 €
30 bis 60 m	33 Prozent	198 €
über 60 m	10 Prozent	60 €

Ist keine Tiefe angegeben, setzt der Ausschuss für deutlich übertiefes Gartenland in der Regel 20 bis 50 Prozent des Richtwerts an. Für Sie heißt das: Ein großes Grundstück ist in Mannheim nicht einfach Fläche mal Richtwert wert.

Wie unterscheiden sich die Bodenrichtwerte nach Stadtbezirken?

Mannheim ist in 17 Stadtbezirke gegliedert. Die Tabelle zeigt, zwischen welchen Werten die Richtwerte zum 1. Januar 2025 in den erschließungsbeitragsfreien Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Mehrfamilienhäuser (MFH) liegen. Die Werte stammen aus BORIS-BW, die Zuordnung der Zonen zu den Stadtbezirken nach ihrer Lage ist eine eigene Zusammenstellung.

Stadtbezirk	EFH-Zonen je m²	MFH-Zonen je m²
Innenstadt/Jungbusch	keine Zone	660 bis 1.700 €
Lindenhof	940 bis 1.100 €	850 bis 1.600 €
Schwetzingerstadt/Oststadt	1.200 bis 1.400 €	1.200 bis 1.600 €
Neckarstadt-Ost	420 bis 740 €	540 bis 1.400 €
Neckarstadt-West	420 €	460 bis 850 €
Neuostheim/Neuhermsheim	340 bis 850 €	850 bis 910 €
Feudenheim	250 bis 920 €	770 bis 940 €
Friedrichsfeld	480 bis 640 €	keine Zone
Käfertal	530 bis 900 €	550 bis 1.000 €
Neckarau	470 bis 1.000 €	430 bis 1.200 €
Rheinau	430 bis 670 €	530 bis 730 €
Sandhofen	370 bis 650 €	360 bis 660 €
Schönau	430 bis 530 €	530 bis 600 €
Seckenheim	460 bis 770 €	800 bis 830 €
Vogelstang	430 bis 670 €	680 bis 1.000 €
Waldhof	420 bis 670 €	480 bis 710 €
Wallstadt	480 bis 910 €	800 bis 960 €

Quelle: BORIS-BW, Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, Kartendienst boris_bw_bodenrichtwerte_current, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim zum Stichtag 1. Januar 2025, abgerufen am 7. Oktober 2026. Zuordnung der Zonen zu den Stadtbezirken: eigene Zusammenstellung.

Die Spannen sind innerhalb eines Bezirks oft groß, weil Ortskern, Neubaugebiet und Randlage eigene Zonen haben. Die höchsten Werte der Stadt gelten nicht für Wohngebiete, sondern für die Kerngebietszonen der Innenstadt mit bis zu 5.600 Euro je Quadratmeter. Lesen Sie für ein konkretes Grundstück immer den Wert der eigenen Zone in BORIS-BW ab.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Mannheim?

Den Grundstücksmarktbericht 2024 hat der Gutachterausschuss im August 2025 vorgestellt. Die Kernzahlen stehen im Amtsblatt der Stadt vom 14. August 2025:

Teilmarkt	Kauffälle 2024	Preis 2024 je m² Wohnfläche	Vorjahr
Einfamilienhäuser	205	3.732 €	3.755 €
Eigentumswohnungen, Wiederverkauf	833	3.496 €	3.399 €
Eigentumswohnungen, Erstverkauf	213	6.293 €	6.189 €

Insgesamt stieg die Zahl der Kaufverträge von 2.188 auf 2.494, also um rund 14 Prozent. Der Geldumsatz sank dagegen von rund 1,32 auf rund 1,22 Milliarden Euro. Bei Einfamilienhäusern gab der Durchschnittspreis leicht um 0,6 Prozent nach, gebrauchte Wohnungen wurden um 2,9 Prozent teurer. Die Zahl der Erstverkäufe neuer Wohnungen hat sich mehr als verdreifacht.

Preise nach Stadtteilen enthält das Amtsblatt nicht. Wer tiefer einsteigen will, kann den vollständigen Bericht über das Serviceportal Baden-Württemberg kaufen, als PDF für 40 Euro oder gedruckt für 50 Euro.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Mannheim an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Durchschnittspreis 2024 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.496 €	262.200 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	13.110 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.244 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	9.361 €
Nebenkosten zusammen	27.715 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	53.935 €

Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Für Förderprogramme des Landes ist die L-Bank zuständig.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Mannheim?

Prüfen Sie vor einem Angebot drei Dinge: den Richtwert der Zone in BORIS-BW, den passenden Durchschnittspreis aus dem Marktbericht und die Nebenkosten mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer. So sehen Sie, ob der Kaufpreis zur Lage passt und wie viel Eigenkapital Sie brauchen.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, welche Förderwege in Ihrem Fall infrage kommen. Ansprechpartner in der Stadt und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Mannheim. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.