Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Konstanz 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Konstanz rufen Sie kostenfrei in BORIS-BW ab, dort stehen die städtebaulichen Richtwerte des Konstanzer Gutachterausschusses ab dem Jahr 2020. Für Wohnungen veröffentlicht die Stadt zusätzlich Vergleichsfaktoren aus dem Immobilienmarktbericht 2026: Eine gebrauchte 3- bis 4-Zimmer-Wohnung der Baujahre 1970 bis 1989 kostete 2025 in guter Wohnlage im Mittel 4.840 Euro je Quadratmeter (S. 49).

Wer ist in Konstanz für Bodenrichtwerte zuständig?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Konstanz. Seine Geschäftsstelle sitzt in der Unteren Laube 24 und ist per E-Mail unter [email protected] erreichbar. Der Ausschuss wertet die Kaufverträge im Stadtgebiet aus, beschließt daraus die Bodenrichtwerte und gibt jährlich einen Immobilienmarktbericht heraus.

Der aktuelle Bericht trägt den Titel Immobilienmarktbericht 2026 und behandelt das Geschäftsjahr 2025. Laut Inhaltsverzeichnis enthält er unter anderem Kapitel zu Vertragszahlen, Umsätzen, Preisen für unbebaute und bebaute Grundstücke, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Bodenrichtwerten und Vergleichsfaktoren. Online stellt die Stadt das Inhaltsverzeichnis und die Tabellen der Vergleichsfaktoren bereit. Für weitere Daten aus dem Bericht wenden Sie sich an die Geschäftsstelle.

Wie kommen Sie an den Richtwert für Ihr Grundstück?

Der Weg über BORIS-BW ist der schnellste:

1. Das Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg aufrufen.
2. Die Adresse in Konstanz eingeben oder das Grundstück auf der Karte suchen.
3. Den gewünschten Stichtag wählen und die Richtwertzone anklicken.
4. Wert, Nutzungsart und die beschreibenden Merkmale der Zone lesen, darunter die Lageklasse.

Zwei Besonderheiten nennt die Stadt ausdrücklich. Früher wurden die Konstanzer Richtwerte zum 31. Dezember eines Jahres erstellt, ab 2022 gilt jeweils der 1. Januar. Für das Jahr 2021 gibt es daher keine Richtwerte. Außerdem eignen sich die städtebaulichen Richtwerte nicht für die Grundsteuererklärung, dafür hat die Stadt eigene Richtwerte veröffentlicht. Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder bewerten wollen, sind die städtebaulichen Werte die richtigen.

Welche Rolle spielt die Wohnlage?

In Konstanz entscheidet die Lage stärker über den Preis als in vielen anderen Städten. Der Gutachterausschuss unterscheidet vier Lagequalitäten, die sich aus den Lageklassen der Bodenrichtwertkarte ergeben (Merkmale, S. 1):

Wohnlage	Lageklassen
bevorzugte Wohnlage	1,9 bis 1,0
gute Wohnlage	2,9 bis 2,0
mittlere Wohnlage	3,9 bis 3,0
mäßige Wohnlage	9,9 bis 4,0

Wichtig für die Innenstadt links des Rheins: Dort sind die bevorzugten Lageklassen laut Gutachterausschuss überwiegend durch den Einzelhandel bedingt. Wohnungen in diesem Stadtgebiet gelten grundsätzlich als gute Wohnlage, ausgenommen Wohnungen mit Seesicht (Merkmale, S. 1). Schauen Sie deshalb in BORIS-BW nach der Lageklasse der Zone, bevor Sie einen Preis vergleichen.

Neben der Lage zählt die Ausstattung. Der Ausschuss fasst sie zu vier Klassen zusammen: stark gehoben für Wohnungen etwa ab Baujahr 2005 oder hochwertig kernsanierte, gehoben für Baujahre etwa 1995 bis 2004, mittel für ältere Wohnungen vor etwa 1995 und einfach für nicht sanierte Altbauten (Merkmale, S. 1 und S. 2). Das Baujahr gibt nur die Richtung vor, eingestuft wird nach der Summe mehrerer Merkmale.

Was kosten gebrauchte Familienwohnungen?

Für 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen im Weiterverkauf nennt der Bericht folgende Werte. Die Zahlen beruhen auf Verträgen aus 2025, die Vergleichsfaktoren gelten zum 1. Januar 2026 (S. 49):

Wohnlage	Baujahr	Ausstattung	Verkäufe	Mittel je m²	Vergleichsfaktor
gut	2001 bis 2023	stark gehoben	6	7.190 €	7.200 €
gut	2001 bis 2023	gehoben	9	6.720 €	6.700 €
gut	vor 1935	mittel	28	5.670 €	5.700 €
gut	1935 bis 1969	mittel	27	4.980 €	5.000 €
gut	1970 bis 1989	mittel	44	4.840 €	4.800 €
mittel	2001 bis 2023	gehoben	9	5.870 €	5.900 €
mittel	1970 bis 1989	mittel	31	4.260 €	4.300 €
mittel	1935 bis 1969	mittel	16	4.050 €	4.100 €

Die größte Gruppe sind Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1989 in guter Lage. Selbst hier reichen die bereinigten Kaufpreise von 3.082 bis 6.889 Euro je Quadratmeter (S. 49). Der Mittelwert ist also nur ein Anhaltspunkt, die einzelne Wohnung kann deutlich darüber oder darunter liegen. Auffällig ist auch, dass Altbauten vor 1935 in guter Lage im Mittel teurer waren als Wohnungen aus der Nachkriegszeit.

Für bevorzugte Lagen gibt es kaum Verkäufe. Einige Werte stammen aus 2024 oder aus beiden Jahren zusammen, das kennzeichnet der Bericht mit Fußnoten. Für 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen der Baujahre 1990 bis 2000 mit gehobener Ausstattung in bevorzugter Lage steht dort ein Vergleichsfaktor von 13.800 Euro, ermittelt aus zwei Verkäufen des Jahres 2024 (S. 49).

Sind kleine Wohnungen je Quadratmeter teurer?

Nicht in jedem Fall. Bei 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1989 mit mittlerer Ausstattung lag der Mittelwert 2025 in guter Lage bei 4.510 Euro je Quadratmeter, ermittelt aus 51 Verkäufen. In mittlerer Lage waren es 4.100 Euro bei 56 Verkäufen (S. 48). Damit lagen die kleinen Wohnungen in dieser Gruppe sogar unter den größeren.

Weitere Werte für kleine Wohnungen (S. 48):

• gute Lage, Baujahr 1990 bis 2000, mittlere Ausstattung: 4.860 Euro bei 17 Verkäufen
• gute Lage, Baujahr 1935 bis 1969, mittlere Ausstattung: 4.540 Euro bei 17 Verkäufen
• mittlere Lage, Baujahr 1935 bis 1969, mittlere Ausstattung: 4.250 Euro bei 24 Verkäufen
• gute Lage, Altbau vor 1935, mittlere Ausstattung: 6.520 Euro bei 9 Verkäufen

Wer eine kleine Wohnung als Kapitalanlage sucht, sollte die Lageklasse genau prüfen. Der Unterschied zwischen guter und mittlerer Lage betrug bei den Baujahren 1970 bis 1989 rund 400 Euro je Quadratmeter.

Wofür sind die Vergleichsfaktoren gedacht?

Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass die Vergleichsfaktoren insbesondere für die Wertermittlung der Finanzverwaltung angewendet werden, etwa bei der Bedarfsbewertung im Erbfall (S. 48). Sie beruhen auf bereinigten Kaufpreisen und beschreiben eine typische Wohnung der jeweiligen Gruppe.

Für Sie als Käufer sind sie eine Plausibilitätskontrolle. Liegt ein Angebot weit über dem Wert für Lage, Baujahr und Ausstattung, sollte der Verkäufer erklären können, warum. Gründe können Seesicht, eine große Terrasse oder eine frische Sanierung sein. Ein Verkehrswertgutachten ersetzen die Tabellen nicht.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Konstanz an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuchamt nach dem GNotKG und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Haben Käufer und Verkäufer den Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gemeinsam beauftragt, tragen beide die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Einen Überblick über alle Posten gibt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Rechenbeispiel für eine 80 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1970 bis 1989, gute Lage, zum Mittelwert 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Provision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 80 m² zu 4.840 € (S. 49)	387.200 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	19.360 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	7.744 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	13.823 €
Nebenkosten zusammen	40.927 €
zuzüglich 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	79.647 €

Die Nebenkosten betragen in diesem Beispiel knapp 10,6 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten meist, dass Sie diese Kosten aus eigenen Mitteln zahlen. Ob ein Förderprogramm der L-Bank für Ihr Vorhaben in Frage kommt, lässt sich vor dem Kauf klären.

Was folgt daraus für Ihre Finanzierung in Konstanz?

Konstanz ist ein Markt mit großen Unterschieden auf engem Raum. Prüfen Sie zuerst die Lageklasse in BORIS-BW, ordnen Sie dann die Wohnung nach Baujahr und Ausstattung ein und vergleichen Sie den Angebotspreis mit dem passenden Vergleichsfaktor. So erkennen Sie, ob ein Preis zur Wohnung passt oder ob ein Zuschlag begründet werden muss.

Planen Sie die Finanzierung, bevor Sie in Verhandlungen gehen. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Förderprogramme in die Planung ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Konstanz. Für steuerliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.