Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Kempten 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Kempten rufen Sie kostenfrei über bodenrichtwerte.bayern.de oder den BayernAtlas ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Bauland kostet in der Stadt laut Marktspiegel für Schwaben 2026 am häufigsten 500 € je Quadratmeter (S. 30). Für ein gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus liegt der häufigste Wert bei 850.000 €, für eine gebrauchte Eigentumswohnung bei 3.400 € je Quadratmeter (S. 31).

Wer legt die Bodenrichtwerte in Kempten fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu). Er wertet die Kaufpreissammlung aus, die seine Geschäftsstelle in der Kronenstraße 8 führt, und leitet daraus die Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Kempten ab. Seine Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze. Liegt Ihr Grundstück in einer Nachbargemeinde wie Durach, Waltenhofen oder Sulzberg, wenden Sie sich an den Gutachterausschuss des Landkreises.

Neben den Richtwerten veröffentlicht der Gutachterausschuss einen Grundstücksmarktbericht mit Daten aus der Kaufpreissammlung. Diesen Bericht können Sie bei der Geschäftsstelle gegen Gebühr anfordern oder über BORIS-Bayern herunterladen. Er lohnt sich vor allem, wenn Sie einen Kauf genauer prüfen wollen, als es ein Richtwert allein erlaubt.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Kempten ab?

Für aktuelle Werte brauchen Sie weder einen Antrag noch ein Konto:

1. Öffnen Sie bodenrichtwerte.bayern.de oder den BayernAtlas.
2. Suchen Sie die Adresse oder das Flurstück und zoomen Sie in die Karte.
3. Wählen Sie den Stichtag. Für Kempten sind die Werte ab dem 1. Januar 2024 kostenfrei, der neueste Stichtag ist der 1. Januar 2026.
4. Klicken Sie in die Zone und lesen Sie Wert, Nutzungsart und die Merkmale des Richtwertgrundstücks.

Ältere Werte bis zum Stichtag 1. Januar 2022 sind anders geregelt. Sie stehen nur Inhabern einer Dauerauskunft über die Anmeldung bei BORIS-Bayern zur Verfügung. Alle anderen erhalten sie derzeit gebührenpflichtig über den Gutachterausschuss, etwa mit einem digitalen Antrag. Solche historischen Werte brauchen Sie meist nur bei Erbschaft, Schenkung oder einer steuerlichen Bewertung.

Was sagt der Bodenrichtwert aus und was nicht?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, so sieht es § 196 BauGB vor. Er bezieht sich auf ein gedachtes unbebautes Grundstück. Das Gebäude, sein Zustand und seine Ausstattung spielen keine Rolle.

Für Sie als Käufer heißt das:

• Der Richtwert hilft beim Bodenanteil eines Hauses, nicht beim Gesamtpreis.
• Weicht Ihr Grundstück bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit deutlich vom Richtwertgrundstück ab, ist ein Zu- oder Abschlag üblich.
• Beitragsrechtliche Fragen, etwa ob Erschließungsbeiträge schon bezahlt sind, klären Sie mit der Stadt oder dem Verkäufer.

Einen zweiten Anhaltspunkt liefert der Marktspiegel der Sparkassen. Er nennt für baureife Grundstücke in Kempten 330 bis 1.250 € je Quadratmeter, am häufigsten 500 € (S. 30). Gemeint sind Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Geschossflächenzahl zwischen 0,25 und 0,40. Die Erschließungskosten sind enthalten, die Anschlusskosten nicht (S. 5). Die breite Spanne zeigt, wie stark die Lage innerhalb der Stadt den Preis bestimmt.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Kempten?

Der Marktspiegel für Schwaben 2026 nennt je Objektart eine Spanne und den nach Erfahrung der Sparkassenmakler häufigsten Wert. Grundlage sind die am Jahresende 2025 in der Regel erzielten Preise (S. 5).

Objekt in der Stadt Kempten	Spanne	häufigster Wert
Freistehendes Einfamilienhaus, gebraucht (S. 31)	550.000 bis 1.400.000 €	850.000 €
Doppelhaushälfte oder Reihenhaus, gebraucht (S. 31)	350.000 bis 700.000 €	580.000 €
Doppelhaushälfte oder Reihenhaus, neu (S. 30)	630.000 bis 850.000 €	750.000 €
Eigentumswohnung, gebraucht, je m² (S. 31)	2.200 bis 4.500 €	3.400 €
Eigentumswohnung, neu, je m² (S. 30)	5.100 bis 7.100 €	6.600 €

Auffällig ist der Abstand zwischen Bestand und Neubau bei Wohnungen. Eine neue Wohnung kostet im häufigsten Fall fast das Doppelte einer gebrauchten. Wer eine Bestandswohnung kauft, sollte allerdings Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und anstehende Sanierungen im Blick haben.

Die Preisangaben beziehen sich auf bestimmte Standards. Ein freistehendes Haus ist im Marktspiegel ein Objekt mit 125 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche, bei Wohnungen gilt der Preis für den unvermieteten Zustand ohne Stellplatz (S. 5). Ein Haus mit deutlich mehr Fläche oder großem Grundstück liegt entsprechend höher.

Wie hat sich der Immobilienumsatz in Kempten entwickelt?

Der Geldumsatz mit Immobilien schwankt in Kempten stark. Der Marktspiegel weist für die kreisfreie Stadt diese Werte aus (S. 26):

Jahr	Umsatz
2021	287 Mio. €
2022	262 Mio. €
2023	205 Mio. €
2024	517 Mio. €
2025	297 Mio. €

Der Wert für 2024 fällt aus der Reihe. Gegenüber diesem Ausnahmejahr ging der Umsatz 2025 um 42,6 Prozent zurück, liegt aber über den Jahren davor (S. 26). Im Landkreis Oberallgäu stieg der Umsatz 2025 dagegen um 16,8 Prozent auf 586 Mio. € (S. 26). Aus den Umsätzen allein lässt sich keine Preisrichtung ablesen, da einzelne große Verkäufe die Summe deutlich verschieben können.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Kempten an?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Ist ein Makler beteiligt, den Käufer und Verkäufer gemeinsam beauftragt haben, teilen sich beide die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB. Alle Posten mit Rechner finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel rechnet mit den häufigsten Werten aus dem Marktspiegel. Für die Wohnung sind 75 Quadratmeter angesetzt. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent und der Eigenanteil mit 10 Prozent des Kaufpreises angenommen.

Posten	Wohnung, gebraucht	Einfamilienhaus, gebraucht
Kaufpreis (S. 31)	255.000 €	850.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	8.925 €	29.750 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.100 €	17.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	9.104 €	30.345 €
Nebenkosten zusammen	23.129 €	77.095 €
Eigenanteil (Annahme 10 Prozent)	25.500 €	85.000 €
Eigenkapital im Beispiel	48.629 €	162.095 €

Die Nebenkosten machen in beiden Fällen gut 9 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Ohne Makler sinkt der Betrag spürbar.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Kempten?

In Kempten liegen gebrauchte Häuser und Neubauwohnungen preislich weit oben, Bestandswohnungen sind deutlich günstiger. Vor einer Besichtigung lohnt der Blick in den BayernAtlas, um den Bodenanteil eines Angebots einzuschätzen. Die Spannen aus dem Marktspiegel zeigen Ihnen, ob ein Preis eher am oberen oder unteren Rand liegt.

Ziehen Sie selbst ein, prüfen Sie die Programme der BayernLabo. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, hängt unter anderem vom Haushaltseinkommen ab. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht passende Förderung ein. Ansprechpartner aus Kempten und dem Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Kempten. Steuerliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, besprechen Sie mit einem Steuerberater.