Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Karlsruhe 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Karlsruhe sehen Sie im Geoportal der Stadt, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Laut Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses kostete ein Bauplatz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in guter Lage 2025 im Schnitt 890 Euro je Quadratmeter, ein gebrauchtes Einfamilienhaus rund 670.000 Euro (S. 12, S. 29). Die Zahl der Kauffälle stieg um zwölf Prozent auf 2.578 (S. 12).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Karlsruhe?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe. Seine Geschäftsstelle ist bei der städtischen Grundstücksbewertungsstelle angesiedelt. Der Ausschuss führt die Kaufpreissammlung, wertet sie aus und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab, also durchschnittliche Lagewerte für den Boden (S. 8).

Die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss am 16. Juni 2026 beschlossen. Neu ist die Grundlage: Im Frühjahr 2026 wurde das Projekt Lagewertverfahren Karlsruhe Wohnen 2.0 abgeschlossen. Es war nötig, weil es in Wohngebieten kaum noch Verkäufe unbebauter Grundstücke gibt (S. 8). Die Ergebnisse fließen in die Bodenrichtwerte 2026 ein (S. 18).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Karlsruhe ab?

Es gibt mehrere Wege, je nach Zweck:

1. Online: Die Bodenrichtwerte 2026 sind im Wertermittlungsinformationssystem des Gutachterausschusses im Geoportal Karlsruhe eingestellt. Dort finden Sie auch die Lagewertkarte.
2. Telefonisch oder vor Ort: Vom 1. bis 28. Juli 2026 konnte jeder die Werte bei der Geschäftsstelle einsehen, bis zu fünf mündliche Auskünfte waren gebührenfrei.
3. Schriftlich: Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet 35 Euro.
4. Für die Grundsteuer: Hier gelten die Werte zum 1. Januar 2022, die über BORIS-BW abrufbar sind. Rückwirkende Anpassungen hat der Ausschuss 2026 nicht vorgenommen.

Achten Sie darauf, welchen Stichtag Sie gerade sehen. Für eine Kaufentscheidung zählt der aktuelle Wert, nicht der Grundsteuerwert.

Worauf sollten Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Karlsruhe teilt die Wohnlagen in Lageklassen ein. In der Lagewertkarte ist die hochwertigste Lage mit der Schlüsselzahl 9 rot markiert, es folgen 7 grün, 5 blau und 3 orange (S. 18). Eine aktualisierte Lagewertkarte war für Mitte 2026 angekündigt (S. 18).

Der Richtwert gilt für ein gedachtes Musterstück mit bestimmten Merkmalen. Bei Mehrfamilienhausgrundstücken ist er auf eine wertrelevante Geschossflächenzahl bezogen, im Bericht auf 1,5 (S. 23). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hängt der Wert nicht unmittelbar von der Bebauung ab, dafür von Grundstückstiefe und Größe (S. 20). Weicht Ihr Grundstück ab, arbeiten Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten.

Einen Anhalt für die Höhe geben die durchschnittlichen Bodenrichtwertniveaus, fortgeschrieben auf den 1. Januar 2026 (S. 21, S. 23):

Grundstückstyp	Mäßige Lage	Mittlere Lage	Gute Lage	Sehr gute Lage
Ein- und Zweifamilienhaus, Median	470 €	610 €	720 €	960 €
Ein- und Zweifamilienhaus, Spanne	420 bis 500 €	390 bis 780 €	600 bis 880 €	870 bis 1.120 €
Mehrfamilienhaus, WGFZ 1,5, Median	680 €	850 €	900 €	990 €

Alle Werte gelten je Quadratmeter erschließungsbeitragsfreies Bauland. Den Wert für Ihre Zone lesen Sie im Geoportal ab.

Wo wurde 2025 in Karlsruhe am meisten gekauft?

Preise je Stadtteil druckt der Bericht nicht ab, wohl aber die Zahl der Verkäufe. Die Tabelle zeigt bebaute Grundstücke und Wohnungs- oder Teileigentum im Jahr 2025 (S. 16):

Stadtteil	Bebaute Grundstücke	Wohnungs-/Teileigentum	Umsatz Wohnungen in Mio. €
Innenstadt-Ost	7	26	5,36
Innenstadt-West	15	68	20,54
Südstadt	12	96	26,56
Südweststadt	23	154	50,46
Weststadt	20	198	58,72
Nordweststadt	34	45	12,87
Oststadt	21	112	27,94
Mühlburg	23	100	25,71
Daxlanden	33	48	18,26
Knielingen	50	37	10,06
Grünwinkel	39	18	3,43
Oberreut	8	36	7,21
Beiertheim-Bulach	16	47	12,45
Weiherfeld-Dammerstock	20	20	6,47
Rüppurr	39	31	8,58
Waldstadt	29	95	22,77
Rintheim	11	13	3,48
Hagsfeld	32	37	7,16
Alt Durlach mit Dornwald-Untermühl	23	108	27,73
Durlach Hanggebiet mit Bergwald	33	56	14,92
Durlach-Aue mit Lohn-Lissen	21	56	12,61
Durlach-Killisfeld	6	1	keine Angabe
Grötzingen	42	50	13,47
Stupferich	10	10	2,85
Hohenwettersbach	10	5	1,55
Wolfartsweier	8	44	14,13
Grünwettersbach	28	6	1,27
Palmbach	6	2	keine Angabe
Neureut	68	90	18,22
Nordstadt	4	33	10,53

Wohnungen wechselten vor allem in der Weststadt, der Südweststadt und der Oststadt den Besitzer, Häuser in Neureut und Knielingen. Für Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen konnte der Gutachterausschuss Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Lagen im Grundsatz nicht feststellen (S. 49). Entscheidend sind dort eher Baujahr, Zustand und Größe.

Was kosten Bauland, Häuser und Wohnungen?

Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wertete der Gutachterausschuss 2025 normierte Verkäufe nach Lage aus (S. 20):

Lage	Kaufpreis je m², Median	Verkäufe
Mittlere Lage	660 €	17
Gute Lage	890 €	21
Sehr gute Lage	1.210 €	5

Bei bebauten Grundstücken nennt der Bericht Vergleichswerte für typische Objekte: rund 670.000 Euro für ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus und rund 630.000 Euro für ein Doppel- oder Reihenendhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, modifiziertem Baujahr 1995 und 330 Quadratmetern Grundstück (S. 29, S. 32). Doppel- und Reihenendhäuser erzielten im Median 4.470 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in mittlerer und 4.830 Euro in guter Lage (S. 32).

Neue Eigentumswohnungen kosteten 2025 zwischen 4.680 und 7.650 Euro je Quadratmeter, bei 80 ausgewerteten Verkäufen (S. 47). Im Mittel lagen Erstverkäufe in mittlerer und guter Lage bei 5.840 Euro, Weiterverkäufe bei 3.830 Euro (S. 12). Für das erste Halbjahr 2026 erwartet der Gutachterausschuss bei Wohnungseigentum und individueller Bauweise einen leichten Preisanstieg (S. 95).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Karlsruhe an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von der gebrauchten 80-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bericht aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 80 m², Baujahr 1950 bis 1974 (S. 49)	266.000 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	13.300 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.320 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	9.496 €
Nebenkosten zusammen	28.116 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	54.716 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 10 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten meist, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen. Für Förderprogramme des Landes ist die L-Bank zuständig.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Karlsruhe?

Prüfen Sie vor einem Angebot drei Dinge: den Bodenrichtwert und die Lageklasse im Geoportal, die Vergleichswerte aus dem Marktbericht und die Nebenkosten mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. So sehen Sie, ob der Preis zur Lage passt und ob Ihr Eigenkapital reicht.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner in der Stadt und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Karlsruhe. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.