Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Heidelberg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Heidelberg sehen Sie kostenlos in BORIS-BW, maßgeblich sind die Werte zum Stichtag 2024 (S. 10). Am teuersten ist Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in Neuenheim mit bis zu 3.360 Euro je Quadratmeter (S. 12). Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 laut Grundstücksmarktbericht im Mittel 4.391 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (S. 31).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Heidelberg?

Zuständig ist der Gutachterausschuss Heidelberg. Seine Geschäftsstelle gehört zum Vermessungsamt der Stadt und sitzt in der Gaisbergstraße 7. Der Ausschuss führt die Kaufpreissammlung, beschließt die Bodenrichtwerte und gibt regelmäßig einen Grundstücksmarktbericht heraus.

Die Seitenangaben in diesem Beitrag beziehen sich auf den Grundstücksmarktbericht Heidelberg 2025. Er wertet die Kaufverträge des Jahres 2024 aus und enthält die Bodenrichtwerte 2024. Die aktuelle Ausgabe kostet als PDF 35 Euro. Ältere Ausgaben stellt die Stadt in einem Archiv auf ihrer Website kostenlos bereit, darunter auch den Bericht 2025.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Heidelberg ab?

Sie haben zwei Wege:

1. Online in BORIS-BW: Dort sind die Heidelberger Bodenrichtwerte 2022 und 2024 abrufbar, ebenso die Erläuterungen dazu (S. 10). Suchen Sie das Grundstück über Adresse oder Flurstück und lesen Sie Wert und Merkmale der Zone ab.
2. Im Grundstücksmarktbericht: Er listet alle Zonen mit Zonennummer, Namen, Wert 2024, Geschossflächenzahl und Art der Nutzung als Tabelle auf (S. 11 bis 15).

Historische Bodenrichtwertkarten von 1976 bis 2021 und die öffentlichen Bekanntmachungen ab 1963 veröffentlicht die Stadt als PDF auf der Seite des Gutachterausschusses (S. 10). Für die Grundsteuer B gelten in Baden-Württemberg die Werte zum 1. Januar 2022.

Worauf achten Sie beim Lesen des Richtwerts?

Jede Zone beschreibt ein Richtwertgrundstück mit festen Merkmalen. In Heidelberg sind viele Zonen getrennt nach Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH), Mehrfamilienhäusern (MFH) und Wohn- und Geschäftshäusern ausgewiesen. Für Mehrfamilienhäuser ist die wertrelevante Geschossflächenzahl angegeben, die beschreibt, wie dicht gebaut werden kann (S. 16).

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist das Richtwertgrundstück 700 Quadratmeter groß. Der volle Wert gilt nur bis zu dieser Fläche (S. 16):

• Private Grünfläche zwischen 701 und 1.400 Quadratmetern, die nicht bebaut werden darf, wird mit 10 Prozent des Richtwerts angesetzt, darüber mit 5 Prozent.
• Ist das Hinterland bebaubar, gilt für bis zu weitere 700 Quadratmeter der volle Richtwert.
• Stehen zwei eigenständige Häuser oder zwei Doppelhaushälften auf einem Flurstück, zählen bis zu 1.400 Quadratmeter voll.

Für Sie heißt das: Ein großer Garten erhöht den Bodenwert in Heidelberg oft nur wenig.

Wie unterscheiden sich die Bodenrichtwerte nach Stadtteilen?

Heidelberg hat 15 Stadtteile. Die Tabelle fasst zusammen, zwischen welchen Werten die Bodenrichtwerte 2024 in den Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser liegen. Grundlage ist die Zonentabelle im Grundstücksmarktbericht 2025.

Stadtteil	EFH-Zonen je m²	MFH-Zonen je m²	Seite
Neuenheim	3.260 bis 3.360 €	2.840 bis 2.890 €	S. 12
Handschuhsheim	1.640 bis 2.650 €	1.140 bis 2.000 €	S. 11
Weststadt	2.070 €	900 €	S. 14
Südstadt	1.200 bis 1.640 €	1.010 bis 1.380 €	S. 14
Altstadt	1.280 €	1.180 bis 1.940 €	S. 11
Rohrbach	800 bis 1.340 €	620 bis 1.190 €	S. 13
Kirchheim	750 bis 1.040 €	420 bis 840 €	S. 12
Wieblingen	590 bis 900 €	580 bis 830 €	S. 14
Ziegelhausen	570 bis 670 €	500 bis 580 €	S. 15
Boxberg	650 €	570 €	S. 11
Pfaffengrund	380 bis 620 €	480 bis 550 €	S. 13
Emmertsgrund	400 €	350 €	S. 11
Bahnstadt	keine EFH-Zone	1.730 €	S. 11
Bergheim	keine EFH-Zone	1.420 €	S. 11
Schlierbach	nicht getrennt	nicht getrennt	S. 13

In Schlierbach sind die Wohnbauzonen nicht nach Gebäudeart getrennt. Ihre Werte liegen bei einem 700 Quadratmeter großen Richtwertgrundstück zwischen 340 und 1.000 Euro je Quadratmeter (S. 13). Die höchsten Werte der Stadt gelten für Geschäftslagen: In der vorderen Hauptstraße der Altstadt sind es 6.170 Euro je Quadratmeter (S. 11).

Was kosten Wohnungen in den Heidelberger Stadtteilen?

Der Gutachterausschuss teilt die Stadt in kaufpreisorientierte Lageklassen ein und wertet die Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen danach und nach Stadtteilen aus. Im Durchschnitt hat die Lageklasse 1 die höchsten Preise, einzelne Stadtteile anderer Klassen können darüber liegen. Für 2024 ergeben sich diese Mittelwerte je Quadratmeter Wohnfläche (S. 31):

Lageklasse	Stadtteil	Preis 2024 je m²	Kaufverträge
1	Neuenheim	6.427 €	36
1	Altstadt	6.278 €	14
2	Bahnstadt	6.831 €	11
2	Weststadt	5.627 €	25
2	Handschuhsheim	5.365 €	37
2	Rohrbach	4.737 €	10
2	Südstadt	4.456 €	24
3	Südstadt	4.136 €	7
3	Weststadt	3.992 €	21
3	Wieblingen	3.911 €	14
3	Bergheim	3.799 €	24
3	Kirchheim	3.656 €	26
3	Rohrbach	3.628 €	38
3	Ziegelhausen	3.151 €	20
4	Rohrbach	2.908 €	28
4	Emmertsgrund	2.464 €	23

Über alle Lagen lag der Mittelwert 2024 bei 4.391 Euro je Quadratmeter, 2023 waren es 4.451 Euro (S. 31). Ein Stadtteil kann in mehreren Lageklassen vorkommen, Rohrbach etwa in den Klassen 2 bis 4. Neu gebaute Wohnungen in der Lageklasse 2 kosteten 2024 im Mittel 8.605 Euro je Quadratmeter (S. 44).

Was kosten Häuser in Heidelberg?

Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser nennt der Bericht Durchschnittspreise nach Lageklassen. 2024 kostete ein Haus in der Lageklasse 1 im Mittel 1.597.862 Euro, in der Lageklasse 3 waren es 663.035 Euro bei 72 Kaufverträgen (S. 47). Die Preise stiegen 2024 nach dem Rückgang im Vorjahr wieder, in der Lageklasse 1 um 17 Prozent, in den Lageklassen 2 und 3 um 9 und 6 Prozent (S. 46).

Insgesamt registrierte der Gutachterausschuss 2024 in Heidelberg 1.327 Kaufverträge mit einem Umsatz von rund 701 Millionen Euro. Die meisten Verträge entfielen auf Rohrbach mit 255, gefolgt von der Bahnstadt mit 148 (S. 25).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Heidelberg an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG und gegebenenfalls ein Makler, dessen Provision Käufer und Verkäufer bei gemeinsamer Beauftragung nach § 656c BGB hälftig teilen. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2024 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent angenommen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 4.391 € (S. 31)	329.325 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	16.466 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.587 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	11.757 €
Nebenkosten zusammen	34.810 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	67.743 €

Die Nebenkosten zahlen Sie in der Regel aus eigenen Mitteln. Für Förderprogramme des Landes ist die L-Bank zuständig.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Heidelberg?

Prüfen Sie den Richtwert der Zone in BORIS-BW, ordnen Sie das Angebot über Stadtteil und Lageklasse einem Vergleichspreis zu und rechnen Sie die Nebenkosten durch. So erkennen Sie, ob der Kaufpreis zur Lage passt und wie viel Eigenkapital Sie brauchen.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner in der Stadt und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Heidelberg. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.