Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Freiburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Freiburg sehen Sie kostenlos im FreiGIS, dem Geoportal der Stadt. Beschlossen werden die Werte vom Gutachterausschuss der Stadt Freiburg zum Stichtag 1. Januar. Für konkrete Kaufpreise von Häusern und Wohnungen gibt es zwei Quellen: den kostenpflichtigen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und den Wohnmarktbericht 2026 der Sparkassen-Immobilien-GmbH, den Sie kostenfrei anfordern können.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Freiburg?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Freiburg im Breisgau. Seine Geschäftsstelle ist beim Vermessungsamt angesiedelt. Der Ausschuss wertet die Kaufverträge aus, die in der Stadt geschlossen werden, und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab.

Laut Stadt werden die Bodenrichtwerte zu einem Stichtag am 1. Januar beschlossen. Der Gutachterausschuss tagt dafür in der Regel einmal im Jahr im zweiten Quartal. Das Baugesetzbuch verlangt in § 196 eine Ermittlung mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, Freiburg aktualisiert also häufiger als vorgeschrieben.

Gesetzlich ist der Bodenrichtwert ein durchschnittlicher Lagewert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er gilt für einen Quadratmeter Fläche eines Grundstücks, so als wäre es unbebaut. Gebäude, Garagen oder Gärten sind darin nicht enthalten.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Freiburg ab?

Für Freiburg gibt es zwei Wege, je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen:

1. Für Kauf, Verkauf oder Finanzierung: Öffnen Sie das FreiGIS der Stadt Freiburg. Dort sind die aktuellen Bodenrichtwerte gebührenfrei abrufbar. Suchen Sie das Grundstück über die Adresse und lesen Sie Wert und Beschreibung der Richtwertzone ab.
2. Für die Grundsteuer B: Hier gelten die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Diese rufen Sie über das Landesportal BORIS-BW ab.

Achten Sie darauf, welchen Stichtag Sie gerade sehen. Ein Wert, der für die Grundsteuererklärung gilt, ist nicht unbedingt der aktuelle Wert für eine Kaufentscheidung.

Haben Sie Fragen zur Anwendung, gibt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses telefonisch eine unverbindliche, allgemeine fachliche Auskunft zu Bodenrichtwerten und Umrechnungskoeffizienten. Ein Gutachten für ein bestimmtes Grundstück ersetzt diese Auskunft nicht.

Worauf sollten Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Richtwert beschreibt ein gedachtes Musterstück, das Richtwertgrundstück. Zu jeder Zone sind dessen wertbestimmende Merkmale angegeben, etwa die Art der Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung oder die Grundstücksgröße. So schreibt es § 196 BauGB vor.

Weicht Ihr Grundstück davon ab, passt der Richtwert nicht eins zu eins. Typische Unterschiede sind:

• eine deutlich größere oder kleinere Fläche als beim Richtwertgrundstück,
• eine höhere oder niedrigere zulässige Bebauung,
• eine Lage am Rand einer Zone oder an einer stark befahrenen Straße,
• ein besonderer Zuschnitt, etwa ein Hinterliegergrundstück.

Für solche Abweichungen arbeiten Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt dazu auf Nachfrage eine allgemeine Auskunft.

Für Sie als Käufer heißt das: Nehmen Sie den Richtwert als Anhaltspunkt für den Bodenanteil eines Angebots. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu, der von Baujahr, Zustand und Ausstattung abhängt.

Wo finden Sie aktuelle Kaufpreise für Freiburg?

Der Bodenrichtwert sagt nur etwas über den Boden. Wie viel für Häuser und Wohnungen tatsächlich bezahlt wird, zeigen Marktberichte. Für Freiburg gibt es zwei:

Bericht	Herausgeber	Bezug
Immobilienmarktbericht	Gutachterausschuss der Stadt Freiburg	PDF 47,60 Euro, Druck 45,48 Euro
Wohnmarktbericht 2026	Sparkassen-Immobilien-GmbH	kostenfrei auf Anfrage

Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses beruht auf der amtlichen Kaufpreissammlung. Die digitale Fassung kostet 40 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, die Druckfassung 40 Euro plus 2,50 Euro Versand und 7 Prozent Umsatzsteuer. Bestellt wird die PDF-Fassung online über service-bw, die Druckfassung per E-Mail an den Gutachterausschuss.

Der Wohnmarktbericht 2026 der Sparkassen-Immobilien-GmbH wurde am 29. April 2026 veröffentlicht. Er erhebt Immobilienpreise und deren Entwicklung im Geschäftsgebiet der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau und in angrenzenden Gemeinden. Die Gesellschaft legt diesen Bericht seit 2021 jährlich vor. Sie können ihn über die Website der Sparkassen-Immobilien-GmbH kostenfrei anfordern.

Der Bericht wertet Angebotspreise aus, also Preise aus Inseraten und nicht aus beurkundeten Verträgen. Grundlage sind Angebote aus Immobilienportalen und Tageszeitungen vom 1. Januar 2024 bis 31. März 2025 (S. 50). Einige Aussagen daraus:

1. Altstadt und Herdern gehören zu den teuersten Vierteln Freiburgs. Wohnungen erreichen in Toplagen der Stadtteile Mitte und Osten bis zu etwa 7.000 € pro Quadratmeter (S. 25).
2. Immobilien aus neueren Baujahren werden zwischen 300 € und 500 € je Quadratmeter höher gehandelt als der Marktdurchschnitt. Zwischen Marktmitte und Passivhausqualität liegen mehr als 1.500 € je Quadratmeter (S. 7).
3. Bei Häusern oder Wohnungen, die noch renoviert werden müssen, beginnen die Preise in der Region teilweise unter 3.000 € je Quadratmeter (S. 6).
4. Landwasser und Weingarten nennt der Bericht als Stadtteile mit vergleichsweise günstigem Wohnraum, in Brühl sind die Preise noch moderat (S. 27, S. 29).

Beide Berichte ergänzen sich. Die amtlichen Zahlen stützen sich auf tatsächlich beurkundete Verträge. Der Sparkassenbericht deckt zusätzlich das Umland ab, das für viele Käufer aus Freiburg eine Alternative ist.

Was kosten Häuser und Wohnungen in den Freiburger Stadtteilen?

Der Wohnmarktbericht 2026 der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft nennt für jeden Stadtteil eine Preisspanne je Quadratmeter Wohnfläche, getrennt nach Haus und Wohnung. Es handelt sich um Angebotspreise aus Inseraten, nicht um tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Spitzenobjekte können laut Bericht deutlich darüber liegen (S. 12).

Stadtteil	Haus je m²	Wohnung je m²	Seite
Altstadt	nicht ausgewiesen	4.900 bis 6.900 €	S. 24
Ebnet	3.500 bis 6.200 €	4.000 bis 6.000 €	S. 24
Günterstal	3.500 bis 6.800 €	3.800 bis 6.500 €	S. 24
Herdern	4.000 bis 6.500 €	4.400 bis 6.700 €	S. 24
Kappel	3.700 bis 4.900 €	3.500 bis 4.700 €	S. 24
Littenweiler	3.900 bis 6.000 €	4.000 bis 6.100 €	S. 24
Neuburg	nicht ausgewiesen	5.700 bis 6.700 €	S. 24
Oberau	3.600 bis 6.300 €	4.000 bis 6.500 €	S. 24
Waldsee	3.900 bis 6.100 €	4.000 bis 6.500 €	S. 24
Wiehre	3.800 bis 6.500 €	4.500 bis 6.700 €	S. 24
Betzenhausen	4.500 bis 5.900 €	4.500 bis 5.800 €	S. 26
Brühl	nicht ausgewiesen	3.900 bis 6.500 €	S. 26
Hochdorf	4.000 bis 5.100 €	3.400 bis 5.000 €	S. 26
Landwasser	2.900 bis 4.500 €	2.900 bis 4.400 €	S. 26
Lehen	5.000 bis 6.700 €	4.900 bis 6.700 €	S. 26
Mooswald	4.100 bis 5.800 €	4.000 bis 5.800 €	S. 26
Stühlinger	nicht ausgewiesen	4.300 bis 6.600 €	S. 26
Zähringen	3.900 bis 5.700 €	3.800 bis 5.700 €	S. 26
Haslach	2.800 bis 4.000 €	3.500 bis 4.900 €	S. 28
Munzingen	3.000 bis 4.200 €	2.800 bis 4.000 €	S. 28
Opfingen	3.400 bis 4.800 €	3.200 bis 4.500 €	S. 28
Rieselfeld	5.000 bis 6.500 €	5.000 bis 6.500 €	S. 28
St. Georgen	4.400 bis 5.900 €	3.900 bis 5.700 €	S. 28
Tiengen	3.300 bis 3.500 €	nicht ausgewiesen	S. 28
Vauban	5.200 bis 6.800 €	5.100 bis 6.800 €	S. 28
Waltershofen	2.800 bis 4.000 €	2.600 bis 3.800 €	S. 28
Weingarten	2.800 bis 3.900 €	3.300 bis 4.600 €	S. 28

Bei Häusern beginnen die Spannen in Vauban, Lehen und Rieselfeld bei 5.000 € je Quadratmeter oder mehr. Wo „nicht ausgewiesen“ steht, enthält der Bericht für diesen Stadtteil keinen Wert.

Welche Stadtteile hat Freiburg?

Freiburg hat 28 Stadtteile, die zu statistischen Zwecken in 42 Stadtbezirke unterteilt sind. Für die Suche nach einer Immobilie hilft die Einteilung, um Angebote und Richtwertzonen einzuordnen:

Bereich	Stadtteile
Mitte	Altstadt, Neuburg
Nord	Herdern, Zähringen, Brühl, Hochdorf
Ost	Waldsee, Littenweiler, Ebnet, Kappel
Süd	Oberau, Wiehre, Günterstal
West	Stühlinger, Mooswald, Betzenhausen, Landwasser, Lehen, Waltershofen, Mundenhof
Südwest	Haslach, St. Georgen, Opfingen, Tiengen, Munzingen, Weingarten, Rieselfeld, Vauban

Die früher selbstständigen Orte Ebnet, Hochdorf, Kappel, Lehen, Munzingen, Opfingen, Tiengen und Waltershofen haben eine eigene Ortschaftsverfassung mit Ortschaftsrat. Innerhalb der Stadt können die Richtwerte von Zone zu Zone deutlich auseinanderliegen. Vergleichen Sie deshalb immer den Wert der konkreten Zone, nicht einen Durchschnitt für ganz Freiburg.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Freiburg an?

Beim Kauf einer Immobilie in Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Je 100.000 Euro Kaufpreis sind das 5.000 Euro. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten, und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Haben Käufer und Verkäufer einen Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Welche Posten im Einzelnen anfallen, erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Die Nebenkosten müssen Sie in der Regel aus eigenen Mitteln zahlen, Banken finanzieren sie selten mit. Planen Sie diesen Betrag deshalb fest in Ihr Eigenkapital ein, bevor Sie Angebote vergleichen. Für Förderprogramme des Landes ist die L-Bank zuständig, die Förderbank Baden-Württembergs.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Freiburg?

Bevor Sie ein Angebot bewerten, lohnen sich drei Schritte: den Bodenrichtwert der Zone im FreiGIS nachsehen, Vergleichspreise aus einem der beiden Marktberichte heranziehen und die Nebenkosten mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und Makler durchrechnen. So erkennen Sie, ob ein Kaufpreis zur Lage passt und ob Ihr Eigenkapital reicht.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, welche Förderwege in Ihrem Fall infrage kommen. Ansprechpartner in der Stadt und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Freiburg. Steuerliche Fragen, etwa zur Grundsteuer, klären Sie mit einem Steuerberater.