Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Frankfurt 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Frankfurt sehen Sie kostenlos im Geoportal der Stadt, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026 (S. 44). Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses kosteten neue Eigentumswohnungen 2025 im Mittel 7.820 Euro je Quadratmeter (S. 29). Je nach Stadtteil und Baujahr liegen die Preise weit auseinander, von unter 3.000 bis über 9.000 Euro je Quadratmeter (S. 30).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Frankfurt?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main. Seine Geschäftsstelle gehört zum Stadtvermessungsamt und sitzt in der Kurt-Schumacher-Straße 10. Grundlage der Bodenrichtwerte ist die Kaufpreissammlung, sie werden flächendeckend für das ganze Stadtgebiet ermittelt und haben keine bindende Wirkung (S. 44).

Zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss neue Bodenrichtwerte bestimmt (S. 44). In bebauten Gebieten gilt der Wert, der sich ergäbe, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Denkmalschutz, Überschwemmungsgebiete oder Unterfahrungen durch U- und S-Bahn sind darin nicht berücksichtigt (S. 44).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Frankfurt ab?

Das geht online und ohne Gebühr:

1. Das Geoportal Frankfurt unter geoportal.frankfurt.de/bodenrichtwerte öffnen. Voreingestellt ist die aktuelle Bodenrichtwertkarte (S. 45).
2. Adresse eingeben oder das Grundstück in der Karte suchen. Die Werte sind flurstückgenau abrufbar.
3. Bei Bedarf einen älteren Jahrgang wählen. Verfügbar sind die Bodenrichtwerte ab 2000 (S. 45).
4. Die Legende des Jahrgangs über die Schaltfläche „i“ als PDF öffnen (S. 45).

Brauchen Sie eine amtliche Bestätigung, stellt der Gutachterausschuss eine schriftliche Bescheinigung aus. Sie kostet 28 Euro je Liegenschaft und Richtwertjahrgang. Landesweit finden Sie die Werte auch in BORIS Hessen.

Worauf sollten Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Aus der Zonennummer geht die Lage hervor, nämlich die dritte Ziffer der „Klammerzahl“ (S. 45). Für Wohnen gilt: 1 steht für sehr gute, 2 für gehobene, 3 für mittlere, 4 für einfache und 5 für sehr einfache Lage (S. 45). Die Einstufung der Wohnlagen erfolgte ausschließlich nach der Höhe des Bodenrichtwerts (S. 45).

Im Geschosswohnungsbau hängt der Bodenwert von der wertrelevanten Geschossflächenzahl ab: Je mehr gebaut werden darf, desto höher der Wert (S. 46). Der Bericht gibt dafür Umrechnungskoeffizienten an, bezogen auf eine WGFZ von 1,0 gleich 1,000. Bei einer WGFZ von 2,0 liegt der Faktor bei 1,552 (S. 46). Für vermietete Altbauten können die Richtwerte nicht ohne Weiteres angesetzt werden, weil sie überwiegend aus Verkäufen für Eigentumswohnungsprojekte stammen (S. 44).

Einen Überblick über die Entwicklung geben die Bodenpreisindizes, 1996 gleich 100 (S. 36):

Stichtag 1. Januar	Wohnbauflächen, Einfamilienhäuser	Wohnbauflächen, Geschosswohnungsbau
2020	205,9	320,3
2022	224,2	381,4
2024	223,6	323,6
2026	225,2	279,7

Für Einfamilienhausgrundstücke blieb das Niveau seit 2022 fast gleich, im Geschosswohnungsbau sank es deutlich. Was Bauland tatsächlich kostete, zeigen die Verkäufe 2025: Baureifes Land für Eigenheime erzielte im Mittel 1.160 Euro je Quadratmeter bei 21 Verkäufen, für Mehrfamilienhäuser 1.470 Euro bezogen auf eine WGFZ von 1,0 (S. 22). Werte je Stadtteil druckt der Bericht nicht ab. Den Richtwert Ihrer Zone lesen Sie im Geoportal ab.

Was kosten Wohnungen in den Frankfurter Stadtteilen?

Der Gutachterausschuss weist mittlere Preise für Eigentumswohnungen nach Grundbuchbezirken aus. Die Namen in Klammern dienen der Orientierung und stimmen nicht immer mit den Bezirksgrenzen überein (S. 30). Die Tabelle zeigt die Werte für 2025 in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Klammern die Zahl der Verkäufe:

Bereich	Baujahr bis 1918	1950 bis 1977	ab 1991 ohne Neubau	Neubau
Alt- und Innenstadt, Bahnhofs- und Gutleutviertel, Gallus	4.940 € (7)	5.080 € (16)	7.510 € (205)	8.040 € (97)
Westend	9.060 € (17)	7.450 € (33)	9.350 € (21)	keine Verkäufe
Nordend, Ostend	6.650 € (90)	5.860 € (124)	9.060 € (36)	keine Verkäufe
Riederwald, Fechenheim	6.410 € (8)	2.830 € (10)	9.530 € (22)	7.110 € (5)
Bornheim	5.610 € (33)	4.630 € (24)	6.550 € (10)	9.630 € (9)
Sachsenhausen, Westhafen	6.000 € (25)	4.660 € (100)	7.470 € (111)	keine Verkäufe
Bockenheim	6.180 € (48)	4.560 € (37)	7.050 € (146)	keine Verkäufe
Niederrad, Schwanheim	5.430 € (3)	3.810 € (83)	5.420 € (17)	keine Verkäufe
Oberrad	keine Verkäufe	3.510 € (35)	4.910 € (5)	7.930 € (5)
Seckbach, Bergen-Enkheim	keine Verkäufe	3.810 € (9)	4.870 € (24)	6.760 € (27)
Rödelheim, Hausen, Praunheim, Heddernheim, Niederursel	3.980 € (21)	3.830 € (73)	5.810 € (44)	7.400 € (7)
Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim, Eckenheim, Preungesheim	4.600 € (3)	4.130 € (97)	5.800 € (29)	keine Verkäufe
Bonames, Frankfurter Berg, Berkersheim, Harheim, Nieder-Erlenbach, Nieder-Eschbach, Kalbach, Riedberg	keine Verkäufe	3.240 € (44)	6.190 € (57)	9.070 € (5)
Griesheim, Nied	3.780 € (16)	3.440 € (74)	4.450 € (7)	keine Angabe
Höchst, Sindlingen, Zeilsheim, Unterliederbach, Sossenheim	3.510 € (10)	3.260 € (53)	5.030 € (32)	keine Verkäufe

Wegen teils geringer Fallzahlen sind diese Mittelwerte keine Verkehrswerte (S. 30). Bei Neubauwohnungen stiegen die Preise 2025 im Bereich Alt- und Innenstadt, Bahnhofs- und Gutleutviertel und Gallus um rund 10 Prozent, in Bornheim sanken sie um rund 8 Prozent (S. 30, S. 31). Die meisten Neubauwohnungen wurden im Gallus verkauft (S. 31).

Was kosten Häuser in Frankfurt?

Häuser sind in Frankfurt selten und teuer. 2025 wurden nur acht Neubau-Eigenheime verkauft, in Kalbach für rund 1,7 Millionen Euro und in sehr guten Lagen Sachsenhausens für im Mittel rund 3,3 Millionen Euro (S. 23). Im Bestand zeigt der amtliche Bericht diese Mittelwerte für 2025:

Haustyp und Lage	Verkäufe	Mittlerer Kaufpreis
Freistehendes Einfamilienhaus, mittlere bis sehr einfache Lage	33	rund 750.000 € (S. 23)
Freistehendes Einfamilienhaus, sehr gute und gehobene Lage	25	rund 1,3 Mio. € (S. 23)
Reihenendhaus, gehobene bis sehr einfache Lage	43	676.000 € (S. 24)
Reihenmittelhaus, gehobene bis sehr einfache Lage	110	483.100 € (S. 25)
Reihenmittelhaus, sehr gute Lage	8	rund 920.000 € (S. 25)

Hauspreise nach Stadtteilen nennt der amtliche Bericht nicht. Ergänzend gibt der Wohnungsmarktbericht 2025|2026 der Frankfurter Immobilienbörse Schwerpunktpreise, also marktübliche Werte nach Einschätzung von Fachleuten für den Jahresdurchschnitt 2025 (Wohnungsmarktbericht S. 20, S. 78):

Stadtteile	Reihenhaus oder Doppelhaushälfte	Einfamilienhaus oder größere Doppelhaushälfte	Seite
Bockenheim, Rebstock	570.000 €	830.000 €	S. 20
Bornheim	580.000 €	850.000 €	S. 21
Eckenheim, Preungesheim	495.000 €	715.000 €	S. 21
Ginnheim, Eschersheim, Dornbusch	550.000 €	760.000 €	S. 21
Griesheim, Nied	320.000 €	380.000 €	S. 22
Höchst, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach, Zeilsheim	320.000 €	425.000 €	S. 22
Kalbach, Berkersheim, Bonames, Frankfurter Berg, Harheim, Nieder-Erlenbach, Nieder-Eschbach	440.000 €	570.000 €	S. 22
Niederrad, Lyoner Quartier, Schwanheim	440.000 €	570.000 €	S. 23
Nordend	700.000 €	nicht ausgewiesen	S. 23
Oberrad	380.000 €	475.000 €	S. 23
Riedberg	760.000 €	995.000 €	S. 24
Riederwald, Fechenheim	310.000 €	400.000 €	S. 24
Rödelheim, Hausen, Heddernheim, Niederursel, Praunheim	405.000 €	615.000 €	S. 24
Sachsenhausen	730.000 €	1.235.000 €	S. 24
Seckbach, Bergen-Enkheim	480.000 €	615.000 €	S. 25

Welche Stadtteile hat Frankfurt?

Frankfurt ist in 46 Stadtteile und 16 Ortsbezirke gegliedert. Die Stadtteile reichen von Altstadt, Innenstadt und Bahnhofsviertel über Westend, Nordend, Ostend, Bornheim, Bockenheim, Gallus und Sachsenhausen bis zu den äußeren Stadtteilen wie Höchst, Nied, Sindlingen, Zeilsheim, Kalbach-Riedberg, Harheim, Nieder-Erlenbach oder Bergen-Enkheim. Auch der Flughafen ist ein eigener Stadtteil.

Innerhalb der Stadt können die Richtwerte von Zone zu Zone deutlich auseinanderliegen. Vergleichen Sie deshalb immer den Wert der konkreten Zone im Geoportal, nicht einen Durchschnitt für den Stadtteil.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Frankfurt an?

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern der Baujahre 1950 bis 1977 zum Mittelwert 2025 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 4.410 € (S. 34)	330.750 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	19.845 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.615 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	11.808 €
Nebenkosten zusammen	38.268 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	71.343 €

Die Nebenkosten machen hier über 11 Prozent des Kaufpreises aus. Der Gutachterausschuss weist in seinem Vorwort darauf hin, dass Banken eine Eigenkapitalquote von gut 20 Prozent des Kaufpreises fordern (S. 6). Wenn Sie erstmals eine selbst genutzte Immobilie in Hessen kaufen, prüfen Sie das Hessengeld der WIBank, das die Belastung durch die Grunderwerbsteuer abmildern soll.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Frankfurt?

In Frankfurt liegen die Preise je nach Stadtteil, Baujahr und Lage weit auseinander. Prüfen Sie vor einem Angebot den Bodenrichtwert der Zone im Geoportal, vergleichen Sie den Preis mit den Mittelwerten des Gutachterausschusses für Ihren Bereich und rechnen Sie die Nebenkosten mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer durch.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner in Frankfurt finden Sie unter Baufinanzierung in Frankfurt. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.