Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Esslingen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Esslingen am Neckar sehen Sie kostenfrei in BORIS-BW, dem Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg. Die aktuellen Werte gelten seit dem 1. Januar 2025. Nach dem Quartalsbericht des städtischen Gutachterausschusses ist der Preisrückgang seit 2024 vorbei, gebrauchte Eigentumswohnungen wurden 2025 und im ersten Halbjahr 2026 leicht teurer (S. 1).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Esslingen?

Esslingen am Neckar hat einen eigenen Gutachterausschuss. Seine Geschäftsstelle gehört zum Stadtplanungsamt in der Ritterstraße 17. Grundlage seiner Arbeit ist die Kaufpreissammlung, in der alle notariellen Kaufverträge über Immobilien in Esslingen anonymisiert erfasst werden. Daraus leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab, also durchschnittliche Quadratmeterpreise für Grund und Boden in einer Zone.

Der Gutachterausschuss beschließt die neuen Bodenrichtwerte jeweils bis Ende Juni für das vorangegangene Jahr. Die aktuell veröffentlichten Werte gelten seit dem 1. Januar 2025 für höchstens zwei Jahre. Rechtsgrundlage sind § 193 Abs. 5 und § 196 BauGB sowie § 12 der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Der Abruf ist online möglich:

1. BORIS-BW über die Seite der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg öffnen.
2. Adresse in Esslingen eingeben oder auf der Karte zum Grundstück zoomen.
3. Den gewünschten Stichtag auswählen. Für Esslingen reichen die Werte bis 2018 zurück.
4. Die Richtwertzone anklicken und Wert sowie Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Brauchen Sie eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft, etwa für das Finanzamt, wenden Sie sich an die Geschäftsstelle. Sie kostet pauschal 50 €. Den vollständigen Grundstücksmarktbericht verkauft die Geschäftsstelle ebenfalls für 50 €, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung für Wohnungseigentum kostet 150 €.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches, unbebautes Grundstück in der Zone. Er ist kein Verkehrswert für Ihr konkretes Grundstück. Weicht Ihr Grundstück bei Größe, Zuschnitt, Hanglage oder zulässiger Bebauung ab, kann der Wert höher oder niedriger liegen.

Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass die Abgrenzung einer Zone und die Höhe des Richtwerts keine Ansprüche begründen, etwa gegenüber der Bauleitplanung oder der Baugenehmigungsbehörde. Ob Sie auf einem Grundstück so bauen dürfen, wie es der Richtwert unterstellt, klären Sie über den Bebauungsplan.

Wie entwickelt sich der Esslinger Immobilienmarkt?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht neben dem kostenpflichtigen Marktbericht kostenlose Quartalsberichte. Sie zeigen für die Zeit seit Mitte 2022 eine Preiskorrektur auf vielen Teilmärkten. Ausnahmen waren gut gelegene Objekte in gutem energetischem Zustand, etwa Neubauwohnungen oder grundlegend sanierte Bestandsobjekte (S. 1).

Die wichtigsten Aussagen der beiden jüngsten Berichte:

Merkmal	Aussage	Quelle
Preise gebrauchter Wohnungen	2024 stabil, 2025 und 1. Halbjahr 2026 leicht steigend	Q2 2026, S. 1
Zahl der Kaufverträge 4. Quartal 2025	etwa auf dem Stand des 4. Quartals 2022	Q4 2025, S. 2
Zahl der Kaufverträge 1. Halbjahr 2026	stark gesunken, deutlich unter dem Mittel 2024 und 2025	Q2 2026, S. 1
Geldumsatz 2. Quartal 2026	ca. 70 Mio. €	Q2 2026, S. 3
Geldumsatz 4. Quartal 2020 bis 1. Quartal 2022	regelmäßig über 120 Mio. € je Quartal	Q2 2026, S. 3

Der Markt hat sich also bei den Preisen gefangen, die Zahl der Verkäufe schwankt aber stark. Der Bericht weist darauf hin, dass Umsätze je Quartal oft von wenigen oder einzelnen Verträgen abhängen (S. 3).

Was zeigen die Wohnungspreise nach Baujahr?

Der Gutachterausschuss stellt die Quadratmeterpreise für Wohnungseigentum in Zehnjahresabschnitten dar, vom bereinigten Baujahr 1959 bis zum Neubau. Feste Euro-Werte druckt der Quartalsbericht nicht ab. Er beschreibt aber die Richtung:

• Seit dem 2. und 3. Quartal 2024 ziehen fast alle Baujahresbereiche beim Quadratmeterpreis wieder leicht an (S. 5).
• Wohnungen mit bereinigtem Baujahr 1990 bis 1999 blieben in den letzten zwei Jahren weitgehend unverändert (S. 5).
• Bei Wohnungen der Baujahre 2000 bis 2019 erkannte der Bericht schon ab dem 1. Quartal 2025 einen etwas stärkeren Zuwachs und nennt die besseren energetischen Eigenschaften als einen Grund (Q4 2025, S. 5).

Die Grafik ist nach Angaben des Ausschusses nur eine grobe Richtschnur. Für den Wert einer bestimmten Wohnung zählen Lage, Modernisierungen, Originalbaujahr und energetischer Zustand (S. 6).

Warum gibt es kaum Neubauwohnungen?

In den Jahren 2024 und 2025 wurden in Esslingen jeweils nur neun Neubauwohnungen verkauft. Im 1. Quartal 2026 gingen neun Kaufverträge für ein einziges, noch in Planung befindliches Objekt ein, im 2. Quartal 2026 waren es drei Neubauwohnungen (S. 2). Die Preiskurve für Neubau zeigt zuletzt einen deutlichen Rückgang. Der Ausschuss bezeichnet sie wegen der wenigen Fälle aber als wenig zuverlässig (S. 5 und S. 6).

Für Sie heißt das: Wer in Esslingen eine Wohnung kauft, kauft fast immer im Bestand. Planen Sie Geld für Modernisierung ein und prüfen Sie Energieausweis und Protokolle der Eigentümerversammlung.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Baden-Württemberg an?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Mehr dazu auf der Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Die Rechnung je 100.000 € Kaufpreis, Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil des Maklers mit 3,57 Prozent:

Posten	je 100.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	5.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	2.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	3.570 €
Nebenkosten zusammen	10.570 €

Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Für selbst genutztes Wohneigentum in Baden-Württemberg bietet die L-Bank eigene Förderprogramme an. Prüfen Sie diese vor dem Kauf.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Esslingen?

Esslingen bietet wenig Neubau und einen Bestandsmarkt, dessen Preise sich nach der Korrektur wieder leicht erholen. Der Bodenrichtwert in BORIS-BW hilft Ihnen, den Bodenanteil eines Angebots zu prüfen. Die Quartalsberichte zeigen, ob der Markt gerade anzieht oder stockt.

Legen Sie vor der Suche fest, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt, und rechnen Sie die Modernisierung bei älteren Wohnungen mit ein. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Esslingen. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.