Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Erlangen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Erlangen sehen Sie kostenfrei im BayernAtlas, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Nach dem Wohnungsbericht 2024 der Stadt kosten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in guter Lage 880 bis 1.390 Euro je Quadratmeter (S. 7). Eine gebrauchte Wohnung kostete 2023 im Durchschnitt circa 3.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, eine Neubauwohnung rund 5.600 Euro (S. 33).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Erlangen?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Erlangen. Er führt die Kaufpreissammlung, in der alle Grundstücks- und Immobilienverträge im Stadtgebiet erfasst werden, und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Grundlage sind § 193 und § 196 BauGB.

In Bayern werden die Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Für Erlangen gibt es deshalb Werte zu den Stichtagen 1. Januar 2026, 1. Januar 2024 und 1. Januar 2022 sowie ältere Werte zum 31. Dezember der Jahre 2008 bis 2020.

Für Herzogenaurach, Baiersdorf oder Uttenreuth ist nicht der städtische Ausschuss zuständig, sondern der Gutachterausschuss am Landratsamt Erlangen-Höchstadt. Achten Sie beim Abruf darauf, welche Stelle die Zone herausgegeben hat.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Erlangen ab?

Die Abfrage ist für die beiden letzten Stichtage kostenlos:

1. BORIS-Bayern aufrufen und den Gutachterausschuss der Stadt Erlangen wählen, oder direkt den BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de öffnen.
2. Adresse eingeben oder in der Karte zum Grundstück navigieren.
3. Stichtag wählen: Den 1. Januar 2026 zeigt der BayernAtlas, den 1. Januar 2024 auch BORIS-Bayern.
4. Zone anklicken und neben dem Wert die Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.

Werte zum 1. Januar 2022 und früher erhalten Sie nur gegen Gebühr beim Gutachterausschuss oder mit einer Dauer- oder Staffelauskunft. Das betrifft vor allem Erbschaften, Schenkungen und steuerliche Fragen.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Er bezieht sich auf ein unbebautes, gedachtes Grundstück, dessen Merkmale weitgehend den typischen Grundstücken der Zone entsprechen. Weicht Ihr Grundstück ab, weicht in der Regel auch der Verkehrswert vom Richtwert ab. Typische Unterschiede sind:

• eine andere Art oder ein anderes Maß der baulichen Nutzung,
• eine besondere Lage innerhalb der Zone,
• ein ungewöhnlicher Zuschnitt oder eine andere Bodenbeschaffenheit,
• ein anderer Erschließungszustand.

Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu. Der Richtwert hilft Ihnen also, den Bodenanteil eines Angebots zu prüfen, ersetzt aber keinen Verkehrswert.

Wie haben sich die Bodenpreise in Erlangen entwickelt?

Der Wohnungsbericht 2024 zeigt die Entwicklung als Bodenpreisindex, der aus den Bodenrichtwerten abgeleitet ist. Individuelles Wohnbauland für Ein- und Zweifamilienhäuser ist von 2013 auf 2022 um das 2,2-fache gestiegen, Geschosswohnbauland sogar um das 2,8-fache. Zwischen 2022 und 2023 ging der Index erstmals seit den 2010er Jahren zurück (S. 34).

Für gute Lagen nennt der Bericht nach dem Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2024 diese Spannen (S. 7):

Bauland in guter Lage	Bodenrichtwert je m²
Ein- und Zweifamilienhaus	880 bis 1.390 €
Geschosswohnungsbau	1.210 bis 1.260 €

Bauplätze sind knapp. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden pro Jahr nur Verträge über 49 unbebaute Grundstücke geschlossen (S. 32). Großflächiges Bauland ist laut Bericht nicht mehr in der Vermarktung, gebaut wird meist in Baulücken oder auf umgenutzten Grundstücken (S. 32 und S. 33).

Was kosten Wohnungen und Häuser in Erlangen?

Nach den Auswertungen des Gutachterausschusses sind die Preise für Wohnungen im Bestand und im Neubau seit 2013 um jeweils mehr als 50 Prozent gestiegen (S. 33). Seit 2021 beziehungsweise 2022 sind sie leicht rückläufig:

Kennzahl	Wert laut Wohnungsbericht 2024
Bestandswohnung, rund 80 m², 2023	circa 3.800 € je m² (S. 33)
Neubauwohnung, vergleichbar, 2023	rund 5.600 € je m² (S. 33)
Abstand zu 2021	circa 7 bis 8 Prozent niedriger (S. 33)
Verträge pro Jahr, Mittel der letzten 10 Jahre	174 Einfamilienhäuser, 745 Wohnungen und Teileigentum (S. 32)
Umsatz pro Jahr, Mittel der letzten 10 Jahre	rund 95 Mio. € Einfamilienhäuser, 182 Mio. € Wohnungen und Teileigentum (S. 33)

Als Gründe für den Rückgang nennt der Bericht unter anderem gestiegene Finanzierungskosten, restriktivere Kreditvergaben, hohe Inflation und gestiegene Bau- und Materialkosten (S. 7). Ausführliche Zahlen stehen im Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses. Die Ausgabe 2024 kostet über BORIS-Bayern 55 Euro, die Ausgabe 2023 30 Euro.

Ergänzend nennt die DZ HYP in ihrem Bericht Immobilienmarkt Bayern 2025 für Erlangen eine durchschnittliche Erstbezugsmiete von 14,30 Euro je Quadratmeter für 2024 und eine marktaktive Leerstandsquote von nur 0,2 Prozent (S. 45).

Welche Stadtteile hat Erlangen?

Erlangen ist in 9 Stadtteile und 40 statistische Bezirke gegliedert:

Stadtteil	Statistische Bezirke
Innenstadt	Altstadt, Markgrafenstadt, Rathausplatz, Tal
Regnitz	Heiligenloh, Alterlangen, Steinforst
Nord	Burgberg, Meilwald, Sieglitzhof, Loewenich, Buckenhofer Siedlung, Stubenloh
Ost	Röthelheim, Sebaldus, Röthelheimpark
Süd	Anger, Rathenau, Schönfeld, Forschungszentrum, Bachfeld, Bierlach
Südost	Eltersdorf, St. Egidien, Tennenlohe
Südwest	Neuses, Frauenaurach, Kriegenbrunn, Hüttendorf
West	Kosbach, In der Reuth, Häusling, Steudach, Industriehafen, Büchenbach Dorf, Büchenbach Nord, Büchenbach West
Dechsendorf	Dechsendorf West, Dechsendorf Ost, Mönau

Kaufpreise oder Bodenrichtwerte je Stadtteil veröffentlicht die Stadt im Wohnungsbericht nicht. Zwei Hinweise zu den Lagen gibt er aber: Die teuersten Mieten liegen in der Innenstadt, rund 20 Prozent über dem Mietspiegel (S. 7). Im Westen von Büchenbach versucht die Stadt mit eigenen Entwicklungen, die Bodenpreise zu dämpfen; Wohnbauland im Gebiet Erlangen West II wird dort weit unter den erzielbaren Marktpreisen verkauft (S. 34). Den Richtwert für Ihr Grundstück lesen Sie im BayernAtlas ab.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Erlangen an?

In Bayern gilt bei der Grunderwerbsteuer der Satz aus § 11 GrEStG von 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel geht von einer Bestandswohnung mit 80 Quadratmetern zum Durchschnittspreis 2023 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für die Rechnung.

Posten	Betrag
Kaufpreis 80 m² zu 3.800 € (S. 33)	304.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	10.640 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.080 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	10.853 €
Nebenkosten zusammen	27.573 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	57.973 €

Die Nebenkosten machen hier gut 9 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Erlangen?

In Erlangen treffen knappe Bauplätze und ein sehr geringer Leerstand auf zuletzt leicht gesunkene Wohnungspreise. Prüfen Sie den Bodenrichtwert der Zone im BayernAtlas, vergleichen Sie den Kaufpreis mit den Werten des Gutachterausschusses und rechnen Sie die Nebenkosten vorab durch.

Wenn Sie selbst einziehen, prüfen Sie die Programme der BayernLabo. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, hängt unter anderem vom Einkommen ab. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bindet passende Förderung ein. Ansprechpartner in Erlangen und im Umland finden Sie unter Baufinanzierung in Erlangen. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.