Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Darmstadt 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Darmstadt sehen Sie kostenfrei in BORIS Hessen oder auf der Seite des städtischen Gutachterausschusses. Zum Stichtag 1. Januar 2024 lagen die Richtwerte für Wohnbauland im Stadtbereich zwischen 500 und 1.700 EUR je Quadratmeter (S. 78). Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Durchschnitt 4.876 EUR je Quadratmeter (S. 64), so der Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses.

Wer ist in Darmstadt für die Bodenrichtwerte zuständig?

Darmstadt gehört zu den hessischen Städten mit eigenem Gutachterausschuss. Für den umliegenden Landkreis Darmstadt-Dieburg ist dagegen der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle beim Amt für Bodenmanagement in Heppenheim zuständig. Wenn Sie in Griesheim, Weiterstadt oder Mühltal suchen, gelten also andere Berichte und Zonen als in der Stadt.

Grundlage der Darmstädter Arbeit ist die Kaufpreissammlung. Notare müssen jeden Kaufvertrag aus dem Stadtgebiet an die Geschäftsstelle schicken (S. 8). Die Richtwerte werden mindestens zu Beginn jedes geraden Kalenderjahres an die Marktlage angepasst (S. 76). Der Bericht 2025 nennt als aktuellen Stand den Stichtag 1. Januar 2024. Prüfen Sie in BORIS Hessen, ob inzwischen ein neuerer Stichtag veröffentlicht ist.

Wie lesen Sie den Bodenrichtwert richtig?

Der Richtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen (S. 76). Innerhalb einer Zone sollen lagebedingte Unterschiede nicht mehr als 30 Prozent betragen. In Darmstadt beschreibt vor allem die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), wie dicht das Richtwertgrundstück bebaut werden darf.

So gehen Sie vor:

1. BORIS Hessen öffnen und die Adresse oder das Flurstück suchen.
2. Den gewünschten Stichtag wählen.
3. Die Zone anklicken und neben dem Betrag die Angaben zur Nutzungsart und zur WGFZ lesen.
4. Mit Ihrem Grundstück vergleichen: Darf dort dichter oder weniger dicht gebaut werden, weicht der Wert nach oben oder unten ab.

Die Streuung der tatsächlich gezahlten Bodenpreise erklärt der Bericht in erster Linie mit Unterschieden im Maß der baulichen Ausnutzung (S. 78). Ein Grundstück für ein Mehrfamilienhaus ist je Quadratmeter meist mehr wert als ein Gartengrundstück in derselben Straße.

Welche Richtwertspannen gelten in Darmstadt?

Der Bericht fasst die Richtwerte zum 1. Januar 2024 so zusammen (S. 78):

Nutzung	Richtwert je m²
Wohnbauland im Stadtbereich	500 bis 1.700 EUR
Gemischte Bauflächen, Innenstadt Ia-Lage	5.000 EUR (vorher 5.800 EUR)
Gemischte Bauflächen, Innenstadt Ib-Lage	3.000 EUR (vorher 3.400 EUR)
Gemischte Bauflächen außerhalb der Innenstadt	meist 750 bis 1.000 EUR
Gewerbeflächen	225 bis 700 EUR

In guten und sehr guten Einfamilienhausgebieten wurden die Richtwerte für Wohnbauland um 5 bis knapp 10 Prozent angehoben. In den besten Geschäftslagen der Innenstadt sanken sie dagegen deutlich.

Echte Bauplatzverkäufe sind selten. Unter 75 auswertbaren Verkäufen unbebauter Grundstücke waren 2024 nur 17 Wohnbauflächen (S. 39). Die privat bezahlten Quadratmeterpreise für Wohnbauland streuten zwischen 700 und 2.100 EUR (S. 43). Bei so wenigen Fällen ist der Richtwert der ruhigere Maßstab.

Was kosten Eigentumswohnungen in Darmstadt?

Der Wohnungsmarkt hat 2024 kräftig angezogen. Die Zahl der Wohnungsverkäufe stieg von 530 auf 768 (S. 30). Für die Preise unterscheidet der Bericht drei Gruppen:

Verkaufsart 2024	Fälle	Preis je m² Wohnfläche
Neubau, Erstverkauf	194	Mittel 6.535 EUR, Median 7.701 EUR (S. 59)
Umgewandelte Mietwohnung, Erstverkauf	33	Mittel 3.879 EUR (S. 61)
Wiederverkauf	463	Mittel 4.876 EUR, Median 4.381 EUR (S. 57 und S. 64)

Bei den Neubauten sank der Mittelpreis um rund 3 Prozent, der Median stieg um 1 Prozent. Rund 61 Prozent der Neubauverkäufe stammen aus einer einzigen Anlage, viele davon kleine Appartements (S. 59). Wiederverkaufte Wohnungen wurden dagegen 27 Prozent teurer gehandelt als 2023 (S. 64). Die Hälfte dieser Wohnungen kostete insgesamt zwischen 100.000 und 350.000 EUR (S. 56).

Im Jahresverlauf 2024 blieben die Preise gebrauchter Wohnungen recht gleichmäßig. Neubaupreise schwankten stärker und zogen zum Jahresende deutlich an (S. 56). Wer kauft, kommt längst nicht nur aus der Stadt: Die Hälfte der Wohnungskäufer lebte bereits in Darmstadt, etwa 21 Prozent kamen von außerhalb Hessens, meist aus den angrenzenden Bundesländern (S. 38). Das Durchschnittsalter der Käufer lag bei 43 Jahren (S. 36). Für Sie heißt das: Gute Wohnungen finden auch Interessenten aus dem Umland und aus Rheinland-Pfalz oder Baden-Württemberg. Eine geklärte Finanzierung verschafft Ihnen bei Besichtigungen einen Vorteil.

Wie teuer sind Häuser in Darmstadt?

Bei Häusern war der Markt ruhiger. Die Verkäufe von Einfamilienhäusern gingen von 161 auf 134 zurück (S. 34). Die meisten Verkäufe gab es wie in den Vorjahren in Arheilgen und Eberstadt, die höchsten Preise in Darmstadt-Ost mit Rosenhöhe, Am Oberfeld und Am Judenteich (S. 50).

Die Spanne ist groß. Die Hälfte der freistehenden Einfamilienhäuser kostete zwischen 150.000 und 650.000 EUR, 14 Häuser lagen über einer Million Euro (S. 46). Ein durchschnittliches Grundstück eines freistehenden Einfamilienhauses war 677 Quadratmeter groß (S. 48). Nur rund 3 Prozent der verkauften freistehenden Häuser waren jünger als 30 Jahre (S. 51). Rechnen Sie bei den meisten Angeboten also mit Modernisierungskosten.

Die stärkste Käufergruppe waren Menschen zwischen 31 und 40 Jahren mit 44 Prozent (S. 33). 86 Prozent der Hauskäufer wohnten bereits vorher in Darmstadt (S. 34).

Mit welchen Nebenkosten rechnen Sie in Darmstadt?

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls ein Makler. Teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern, zahlt jede Seite nach § 656c BGB die Hälfte. Mehr zu den einzelnen Posten lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Hessen.

Als Beispiel dient eine gebrauchte Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis 2024. Für Notar und Grundbuch sind 2 Prozent angesetzt, für den Käuferanteil der Provision 3,57 Prozent. Beide Werte sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 70 m² zu 4.876 EUR (S. 64)	341.320 EUR
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	20.479 EUR
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.826 EUR
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	12.185 EUR
Nebenkosten zusammen	39.490 EUR
zuzüglich 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	73.622 EUR

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Kaufen Sie zum ersten Mal eine selbst genutzte Immobilie in Hessen, lohnt ein Blick auf das Hessengeld der WIBank. Es soll die Belastung durch die Grunderwerbsteuer verringern.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

In Darmstadt sind Bauplätze knapp, und die Preise für gebrauchte Wohnungen sind 2024 deutlich gestiegen. Mit dem Richtwert aus BORIS Hessen prüfen Sie den Bodenanteil eines Hauses. Die Mittelpreise aus dem Marktbericht zeigen, ob eine Wohnung im üblichen Rahmen angeboten wird.

Planen Sie die Finanzierung, bevor Sie besichtigen. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, welche Förderwege für Sie in Frage kommen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Darmstadt. Fragen zur steuerlichen Behandlung klären Sie mit einem Steuerberater.