Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Aschaffenburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Aschaffenburg rufen Sie kostenfrei über BORIS-Bayern ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Laut Immobilienmarktbericht Bayern 2026 sind gebrauchte Häuser in der Stadt 2025 deutlich günstiger gehandelt worden: Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel 565.000 €, 18,7 Prozent weniger als im Vorjahr (S. 125). Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden dagegen teurer.

Welche Stelle ermittelt die Bodenrichtwerte in Aschaffenburg?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Aschaffenburg mit Sitz im Rathaus an der Dalbergstraße (S. 202). Er sammelt die Kaufverträge aus dem Stadtgebiet, wertet sie aus und beschließt daraus die Bodenrichtwerte. Das Stadtgebiet umfasst zehn Stadtteile: Stadtmitte, Damm, Schweinheim, Nilkheim, Obernau, Leider, Strietwald, Österreicher Kolonie, Gailbach und Obernauer Kolonie.

Für die Gemeinden im Landkreis ist nicht die Stadt, sondern der Gutachterausschuss des Landkreises Aschaffenburg zuständig (S. 202). Der Landesbericht teilt den Landkreis zudem in einen Rhein-Main-nahen Teil und die übrigen Gemeinden auf. Suchen Sie in Goldbach, Hösbach oder Mainaschaff, wenden Sie sich deshalb an das Landratsamt.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Der Gutachterausschuss der Stadt Aschaffenburg stellt seine Bodenrichtwerte kostenfrei über BORIS-Bayern bereit. Abrufbar sind die Stichtage vom 31.12.2010 bis zum 01.01.2026, ab dem Stichtag 01.01.2024 auch über bodenrichtwerte.bayern.de.

Für die Abfrage brauchen Sie nur die Adresse oder die Lage auf der Karte:

• Seite des Aschaffenburger Gutachterausschusses bei BORIS-Bayern aufrufen und den Stichtag wählen.
• Grundstück auf der Karte suchen und die Richtwertzone anklicken.
• Den Wert zusammen mit den Merkmalen des Richtwertgrundstücks notieren, also Nutzungsart, Entwicklungszustand und Maß der baulichen Nutzung.

Ältere Stichtage sind hilfreich, wenn Sie den Wert zu einem früheren Zeitpunkt brauchen, zum Beispiel für eine Erbschaft. Bei steuerlichen Bewertungen sollten Sie die Unterlagen mit einem Steuerberater besprechen.

Warum passt der Richtwert selten genau auf Ihr Grundstück?

Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit typischen Eigenschaften der Zone. Ihr Grundstück weicht fast immer etwas davon ab: Es ist größer oder kleiner, darf dichter oder weniger dicht bebaut werden oder hat einen ungünstigen Zuschnitt. Solche Unterschiede wirken sich auf den Bodenwert aus.

Bei bebauten Grundstücken kommt hinzu, dass der Bodenwert nur einen Teil des Kaufpreises erklärt. Den Rest bestimmen das Gebäude, sein Alter, der energetische Zustand und die Ausstattung. Nutzen Sie den Richtwert daher als Prüfstein für den Bodenanteil und nicht als Preisschild für das ganze Objekt.

Wie haben sich die Hauspreise 2025 entwickelt?

Gebrauchte Häuser wurden in Aschaffenburg 2025 deutlich günstiger verkauft als 2024. Die Tabelle zeigt die Mittelwerte für Weiterverkäufe (S. 125 und S. 133):

Haustyp	2023	2024	2025
Ein- und Zweifamilienhaus, Ø Kaufpreis	650.000 €	695.000 €	565.000 €
Ein- und Zweifamilienhaus, Ø je m² Wohnfläche	4.150 €	3.500 €	3.050 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, Ø Kaufpreis	465.000 €	455.000 €	420.000 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, Ø je m² Wohnfläche	3.400 €	3.150 €	3.300 €

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Rückgang 18,7 Prozent, bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften 7,7 Prozent. Die mittleren Grundstücke waren 674 und 349 Quadratmeter groß. Die lange Reihe zeigt, dass der Mittelwert für freistehende Häuser in Aschaffenburg zuvor seit 2019 zwischen 640.000 € und 710.000 € lag (S. 127). Der Wert für 2025 fällt damit aus dem bisherigen Rahmen.

Ein solcher Sprung kann auch an der Zusammensetzung der verkauften Häuser liegen, etwa wenn mehr ältere oder kleinere Objekte den Besitzer gewechselt haben. Ziehen Sie daraus nicht den Schluss, dass jedes Haus 2026 billiger zu haben ist. Prüfen Sie lieber, ob der verlangte Preis zum Zustand und zur Lage passt.

Was kosten Eigentumswohnungen in Aschaffenburg?

Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Mittel 3.600 € je Quadratmeter Wohnfläche, 9,1 Prozent mehr als im Vorjahr (S. 169). Für Neubauwohnungen nennt der Bericht 5.200 € je Quadratmeter.

Jahr	Neubau	Weiterverkauf
2023	5.000 €/m²	3.300 €/m²
2024	5.100 €/m²	3.300 €/m²
2025	5.200 €/m²	3.600 €/m²

Damit laufen Häuser und Wohnungen in Aschaffenburg gerade in entgegengesetzte Richtungen. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen blieb mit 346 nach 349 im Vorjahr fast gleich, der Geldumsatz stieg auf 114,2 Mio. € (S. 163).

Wie viel wurde insgesamt umgesetzt?

In der Stadt Aschaffenburg wurden 2025 insgesamt 647 Transaktionen gezählt, nach 637 im Jahr 2024 (S. 23). Der Geldumsatz lag mit 277,5 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert von 285,6 Mio. € (S. 27). Der Markt war also ähnlich aktiv wie im Vorjahr, nur bei niedrigeren Hauspreisen.

Mit welchen Nebenkosten rechnen Sie beim Kauf?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG). Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt § 656c BGB: Haben beide Seiten den Makler beauftragt, zahlt jede die Hälfte. Einzelheiten finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Rechenbeispiel für ein gebrauchtes Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte zum Mittelwert 2025. Für Notar und Grundbuch sind 2 Prozent angenommen, für den Käuferanteil der Provision 3,57 Prozent.

Posten	Betrag
Kaufpreis Reihenhaus/DHH, Mittelwert 2025 (S. 133)	420.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	14.700 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.400 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	14.994 €
Nebenkosten zusammen	38.094 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	80.094 €

Planen Sie zusätzlich Geld für Modernisierung ein, wenn das Haus älter ist. Für selbst genutztes Wohneigentum lohnt ein Blick auf die Förderangebote der BayernLabo.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Aschaffenburg?

Wer 2026 in Aschaffenburg ein gebrauchtes Haus sucht, trifft auf niedrigere Mittelwerte als in den Vorjahren. Gleichzeitig sind gebrauchte Wohnungen teurer geworden. Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis mit Ihrem Eigenkapital und Ihrer Monatsrate machbar ist, und rechnen Sie Sanierungskosten bei älteren Häusern gleich mit ein.

Ein unabhängiger Baufinanzierer holt Angebote verschiedener Banken ein und prüft, welche Förderung zu Ihrem Vorhaben passt. Ansprechpartner aus Aschaffenburg und Umgebung finden Sie unter Baufinanzierung in Aschaffenburg.