Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Aalen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Aalen finden Sie kostenlos in BORIS-BW, derzeit zum Stichtag 1. Januar 2025. Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Aalen-Essingen zeigt, wie unterschiedlich das Preisniveau im Stadtgebiet ist: Bauplätze in der Kernstadt kosteten 2024 im Mittel 507 € je Quadratmeter, in Wasseralfingen 255 € (S. 34). Nach einem schwachen Jahr 2023 stieg die Zahl der Kaufverträge 2024 um rund 27 Prozent (S. 18).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Aalen?

Zuständig ist der Gutachterausschuss Aalen-Essingen. Er ist für die Stadt Aalen und die Gemeinde Essingen tätig, die Geschäftsstelle sitzt im Rathaus Aalen am Marktplatz (S. 2). Der Ausschuss wertet die Kaufverträge aus, die ihm von den Notaren übermittelt werden, und leitet daraus Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung ab.

Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre ermittelt. Die aktuell gültigen Werte zum 1. Januar 2025 hat der Gutachterausschuss am 26. Mai 2025 beschlossen, veröffentlicht wurden sie im Juli 2025. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht erschien am 4. Februar 2026 und wertet die Geschäftsjahre 2023 und 2024 aus (S. 2).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Für Aalen stehen Ihnen zwei kostenlose Wege offen:

1. BORIS-BW: Hier finden Sie alle Bodenrichtwerte für Aalen und Essingen ab 2021 (S. 79). Achten Sie darauf, die allgemeinen Bodenrichtwerte zu wählen. Für die Grundsteuer gelten ausschließlich die Werte zum 1. Januar 2022.
2. Geodatenportal der Stadt Aalen: Über die Suchleiste geben Sie Flurstück oder Adresse ein und blenden die Bodenrichtwerte als Thema ein. Dort sind auch ältere Jahrgänge als Kartenebenen hinterlegt (S. 80).

Eine mündliche Einzelauskunft der Geschäftsstelle ist kostenlos, eine schriftliche Auskunft kostet laut Stadt Aalen eine Gebühr. Werte vor 2020 erhalten Sie nur über die Geschäftsstelle.

Was kosten Bauplätze in den Stadtteilen?

Der Bericht weist Mittelwerte für erschließungsbeitragsfreie Wohnbauplätze aus, überwiegend für Ein- und Zweifamilienhäuser (S. 33 und 34). Für 2024 gilt:

Stadtteil	Verkäufe 2024	Mittlerer Preis je m²	Mittlerer Bauplatzpreis	Mittlere Größe
Kernstadt	10	507 €	257.000 €	530 m²
Weststadt	2	440 €	265.000 €	600 m²
Hofen	3	283 €	219.000 €	780 m²
Dewangen	2	272 €	150.000 €	550 m²
Wasseralfingen	6	255 €	160.000 €	630 m²

Im Jahr 2023 lag der Mittelwert in der Kernstadt bei drei Verkäufen noch bei 600 € je Quadratmeter (S. 33). Der Bericht weist selbst darauf hin, dass diese Mittelwerte wegen der geringen Fallzahlen nicht für ganze Stadtteile stehen (S. 34). Für Ihr Grundstück ist der Bodenrichtwert der Zone der bessere Maßstab.

Neue Baugebiete entwickelt in Aalen vor allem die Stadt selbst, vom Flächenankauf bis zum Bauplatzverkauf (S. 30). Inzwischen entsteht mehr als die Hälfte der Bauplätze in den kleineren Stadtteilen (S. 33). Für Bauerwartungsland im Baugebiet Birkäcker in Dewangen zahlte die Stadt 2024 im Mittel 48 € je Quadratmeter (S. 30). Solche Flächen erreichen laut Bericht etwa 20 bis 30 Prozent des vollen Baulandwerts.

Was kosten Häuser in Aalen?

Die Preise für Häuser gibt der Gutachterausschuss je Quadratmeter Wohnfläche an. Neubauten sind kaum vertreten, die Zahlen beschreiben also vor allem gebrauchte Häuser:

Haustyp 2024	Mittlerer Preis je m² Wohnfläche	Quelle
Freistehendes Einfamilienhaus	3.291 €	S. 43
Doppelhaushälfte, Reihenendhaus	3.357 €	S. 37
Reihenmittelhaus	3.209 €	S. 40
Freistehendes Zweifamilienhaus	2.541 €	S. 45

Bei Einfamilienhäusern stieg der Mittelwert 2024 um rund 4 Prozent, ausgewertet wurden 53 Verkäufe (S. 43). Doppelhaushälften und Reihenendhäuser erreichten einen neuen Spitzenwert. Ihr mittlerer bereinigter Kaufpreis lag 2024 bei 399.800 €, die Spanne reichte von 205.000 € bis 840.000 € (S. 38). Reihenmittelhäuser kosteten im Mittel 308.200 € und kommen fast nur aus der Kernstadt und der Weststadt (S. 40).

Was kosten Eigentumswohnungen in Aalen?

Bei Neubauwohnungen zog der Markt 2024 wieder an. Es gab rund 52 Prozent mehr Verkäufe als im Vorjahr, der mittlere Preis erreichte mit 5.129 € je Quadratmeter einen neuen Höchstwert (S. 48). Die meisten Neubauwohnungen wurden 2023 und 2024 zu Preisen zwischen 5.000 € und 6.000 € je Quadratmeter verkauft (S. 50). In den kleinen Stadtteilen wie Ebnat, Waldhausen, Dewangen und Fachsenfeld lagen die Neubaupreise in den letzten Jahren etwa 25 bis 30 Prozent unter der Kernstadt (S. 49).

Gebrauchte Wohnungen wurden 2024 in 249 Fällen verkauft, leicht über dem Zehnjahresmittel. Ihr mittlerer Preis lag bei 2.748 € je Quadratmeter und damit etwa 8 Prozent unter dem Spitzenwert von 2022 (S. 52).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Aalen an?

Aalen liegt in Baden-Württemberg, die Grunderwerbsteuer beträgt 5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2024 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 2.748 € (S. 52)	206.100 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	10.305 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.122 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.358 €
Nebenkosten zusammen	21.785 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	42.395 €

Die Nebenkosten machen hier gut 10 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln tragen. Ob ein Förderprogramm der L-Bank zu Ihrem Vorhaben passt, sollten Sie vor dem Kauf klären.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Aalen?

Aalen bietet große Preisunterschiede auf engem Raum. Ein Bauplatz in Wasseralfingen kostet je Quadratmeter etwa die Hälfte dessen, was in der Kernstadt bezahlt wird. Bei Wohnungen liegen Neubau und Bestand weit auseinander. Wer vermieten möchte, findet die ortsübliche Miete im qualifizierten Mietspiegel Aalen-Essingen 2025, der seit dem 1. August 2025 gilt (S. 57).

Legen Sie vor der Suche fest, welcher Kaufpreis zu Eigenkapital und Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bindet Förderdarlehen ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Aalen. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.