Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Zwischen Nord- und Ostsee ist Wohneigentum gefragt, im Hamburger Umland ebenso wie in Kiel, Lübeck oder Flensburg. Wer in Schleswig-Holstein kauft, sollte die Nebenkosten besonders sorgfältig kalkulieren. Denn das Land verlangt beim Grunderwerb einen der höchsten Steuersätze Deutschlands. Zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommt ein deutlicher Betrag zusammen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?

Der Satz liegt bei 6,5 Prozent und gilt seit dem 1. Januar 2014. Der Schleswig-Holsteinische Landtag hat in seinen Beratungen über eine Entlastung von Familien darauf hingewiesen, dass das Land damit den bundesweit höchsten Satz hat. Andere Länder haben inzwischen gleichgezogen. Eine allgemeine Senkung oder einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es bislang nicht.

Rechtlich beruht die Steuer auf dem Grunderwerbsteuergesetz des Bundes. Die Höhe des Satzes bestimmt das Land durch eigenes Gesetz.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 19.500 Euro.

Nach dem Notartermin meldet der Notar den Vertrag an das Finanzamt. Sie erhalten einen Steuerbescheid, und nach der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Sie ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt Sie als Eigentümer einträgt.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind bundesweit gleich und ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein Notar in Kiel berechnet für denselben Vertrag also dasselbe wie einer in München.

Planen Sie für beides zusammen mit rund 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das etwa 6.000 Euro. Enthalten sind in der Regel die Beurkundung, der Vollzug des Vertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld.

Wie wird die Maklerprovision geteilt?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt die Halbteilung nach § 656c BGB, sobald der Makler für beide Seiten tätig ist. Sie zahlen dann nicht mehr als der Verkäufer. Die Gesamthöhe der Provision ist frei vereinbar.

Was übernimmt die Bank?

Steuer, Notar und Grundbuch ergeben in unserem Beispiel rund 25.500 Euro. Diese Kosten sollten Sie nach Möglichkeit aus Eigenkapital bezahlen. Banken beleihen den Wert der Immobilie, die Nebenkosten erhöhen ihn nicht. Werden sie mitfinanziert, trägt die Bank ein höheres Risiko und verlangt meist eine sehr gute Bonität.

In Schleswig-Holstein ist das Eigenkapital für die Nebenkosten wegen des hohen Steuersatzes ein besonders wichtiger Punkt. Wer hier gut vorbereitet ist, hat im Bankgespräch die bessere Ausgangslage.

Welche Förderung gibt es in Schleswig-Holstein?

Für die soziale Wohnraumförderung ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) in Kiel zuständig. Sie bietet Programme zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum an, meist als Darlehen. Die Voraussetzungen beziehen sich unter anderem auf Haushalt und Objekt und können sich ändern. Informieren Sie sich deshalb direkt bei der IB.SH, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ergänzend kommen bundesweite KfW-Programme in Betracht. Achten Sie auf die Reihenfolge: Manche Programme verlangen, dass der Antrag gestellt ist, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Wer erst nach dem Notartermin fragt, verschenkt unter Umständen die Möglichkeit einer Förderung.

Wo können Sie sparen?

Der größte Hebel liegt bei der Grunderwerbsteuer. Bewegliche Gegenstände, die Sie mit der Immobilie übernehmen, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage. Eine Einbauküche, Möbel, eine Markise oder ein Strandkorb im Garten sind typische Beispiele. Stehen diese mit realistischem Wert gesondert im Vertrag, fällt darauf keine Steuer an. Bei 10.000 Euro Inventar sparen Sie in Schleswig-Holstein 650 Euro.

Beachten Sie die Grenzen:

• Es zählt der tatsächliche Zeitwert, nicht der Neupreis.
• Das Finanzamt kann Belege anfordern und überhöhte Werte korrigieren.
• Fest eingebaute Teile wie Heizung, Fenster oder Bäder gehören zum Gebäude.

Bei einem Neubau kann es sinnvoll sein, das Grundstück getrennt vom Hausbau zu kaufen. Dann wird unter Umständen nur der Grundstückspreis besteuert. Sind beide Verträge aber eng miteinander verbunden, bezieht das Finanzamt die Baukosten mit ein. Wer ohne Makler kauft, spart zusätzlich die Provision.