Kaufnebenkosten in Berlin

Berlin ist ein Markt der Eigentumswohnungen. Viele Käufer erwerben hier ihre erste eigene Wohnung, oft im Altbau oder in einer umgewandelten Mietwohnung. Neben dem Kaufpreis brauchen Sie für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler einen spürbaren Betrag aus eigener Tasche. Wie sich diese Kosten in Berlin zusammensetzen, erfahren Sie auf dieser Seite.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?

Nach Angaben der Senatsverwaltung für Finanzen beträgt der Steuersatz 6 Prozent. Er gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2014. Davor hat Berlin den Satz in mehreren Schritten angehoben: Bis Ende 2006 lag er bei 3,5 Prozent, danach bei 4,5 Prozent und von April 2012 bis Ende 2013 bei 5 Prozent. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes zusammen mit dem Berliner Landesgesetz über den Steuersatz.

Ein Rechenbeispiel: Kaufen Sie eine Wohnung in Pankow oder Neukölln für 300.000 Euro, beträgt die Grunderwerbsteuer 18.000 Euro. Zuständig ist für ganz Berlin das Finanzamt Spandau. Es setzt die Steuer fest, nachdem der Notar den Vertrag gemeldet hat. Den Betrag zahlen Sie innerhalb von etwa einem Monat nach dem Bescheid.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind in ganz Deutschland gleich. Als grobe Richtgröße für beide Posten zusammen gelten rund 2 Prozent des Kaufpreises. Für eine Wohnung zu 300.000 Euro sind das etwa 6.000 Euro.

Bei Eigentumswohnungen prüft der Notar zusätzlich die Teilungserklärung und klärt, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Das kann die Kosten leicht erhöhen. Auch die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank gehört zu diesen Nebenkosten.

Wer bezahlt den Makler in Berlin?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt die Halbteilung nach § 656c BGB. Ist der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nur gleich hohe Provisionen zahlen. Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, dürfen Sie höchstens mit der Hälfte belastet werden.

In Berlin werden viele Wohnungen über Makler angeboten. Die Höhe der Provision ist verhandelbar und muss für Käufer im Exposé angegeben sein. Bei Neubauprojekten verkaufen Bauträger oft provisionsfrei.

Was finanziert die Bank?

Die Bank richtet das Darlehen am Wert der Wohnung aus. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zählen nicht dazu. Deshalb erwarten die meisten Banken, dass Sie diese Kosten mit Eigenkapital bezahlen. Fehlt das Geld dafür, ist eine Finanzierung zwar nicht ausgeschlossen, verlangt aber ein stabiles Einkommen und kostet meist mehr.

Bei vermieteten Wohnungen, die Sie selbst beziehen wollen, sollten Sie außerdem klären, wann ein Einzug möglich ist. Das beeinflusst Ihre Haushaltsrechnung, weil Miete und Rate eine Zeit lang parallel laufen können.

Mit welcher Summe sollten Sie in Berlin insgesamt rechnen?

Für eine Wohnung zu 300.000 Euro ergeben sich 18.000 Euro Grunderwerbsteuer und etwa 6.000 Euro für Notar und Grundbuch. Zusammen sind das rund 24.000 Euro, also etwa 8 Prozent des Kaufpreises. Ist ein Makler beteiligt, erhöht sich der Betrag um dessen Käuferanteil. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie außerdem die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft und anstehende Sanierungen im Haus prüfen. Steht eine Sonderumlage bevor, belastet sie Ihr Budget kurz nach dem Kauf zusätzlich. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben darüber Auskunft.

Welche Förderung gibt es in Berlin?

Förderbank des Landes ist die Investitionsbank Berlin (IBB). Sie bietet unter anderem Programme für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum an, in der Regel als zinsgünstige Darlehen. Die Programme ändern sich, und manche sind zeitweise ausgeschöpft. Fragen Sie daher frühzeitig nach, ob ein passendes Programm offen ist. Zusätzlich können Sie bundesweite Programme der KfW nutzen.

Wie können Sie in Berlin Nebenkosten sparen?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nur am Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Übernehmen Sie eine Einbauküche oder andere bewegliche Gegenstände, weisen Sie diese im Kaufvertrag gesondert aus. Dafür fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt erkennt aber nur angemessene Werte an, die zum Alter und Zustand passen.

Erwerbe unter 2.500 Euro sowie Übertragungen zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei. Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Beim Makler lohnt es sich, nach provisionsfreien Angeboten zu suchen oder über die Höhe zu sprechen.