Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ja, Kaufnebenkosten lassen sich mitfinanzieren, aber nur bei einem Teil der Banken und unter strengen Voraussetzungen. Gemeint sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. Weil diese Kosten den Wert der Immobilie nicht erhöhen, liegt das Darlehen dann über dem Wert der Sicherheit. Banken verlangen dafür meist ein sicheres, gutes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und eine gut bewertbare Immobilie, und sie berechnen in der Regel schlechtere Konditionen.

Welche Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten?

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis mehrere Posten an:

• Grunderwerbsteuer: Sie wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz erhoben. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest, deshalb unterscheidet er sich je nach Ort des Grundstücks.
• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
• Grundbuchkosten: Für die Eintragung des Eigentümers und der Grundschuld berechnet das Grundbuchamt Gebühren, ebenfalls nach dem GNotKG.
• Maklerprovision: Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern regeln die §§ 656a ff. BGB, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, wenn Verbraucher kaufen.

Zusammen ergeben diese Posten einen spürbaren Betrag, der klassischerweise aus Eigenkapital bezahlt wird.

Warum finanzieren viele Banken die Nebenkosten nicht?

Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld auf der Immobilie. Maßstab ist der Beleihungswert, den die Bank vorsichtig und meist unterhalb des Kaufpreises ansetzt. Die Kaufnebenkosten fließen in diesen Wert nicht ein. Wer sie mitfinanziert, bekommt also ein Darlehen, das schon am ersten Tag deutlich über dem Wert der Sicherheit liegt.

Muss die Immobilie in den ersten Jahren verwertet werden, etwa nach einem Zahlungsausfall, reicht der Erlös möglicherweise nicht zur Rückzahlung. Dieses Risiko trägt zunächst die Bank. Viele Institute schließen solche Finanzierungen deshalb aus oder bieten sie nur für ausgewählte Kundengruppen an.

Welche Voraussetzungen verlangen Banken?

Die Kriterien unterscheiden sich von Bank zu Bank. Häufig verlangt werden:

1. Sicheres Einkommen: unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, Beamtenverhältnis oder eine lange, stabile Selbstständigkeit.
2. Ausreichender finanzieller Spielraum: Nach Abzug von Rate und Lebenshaltungskosten muss ein deutlicher Überschuss bleiben.
3. Saubere Bonität: keine Negativmerkmale bei der Schufa, wenige oder keine weiteren Kredite.
4. Gutes Objekt: eine Immobilie in gefragter Lage, in gutem Zustand und mit einem Kaufpreis, der zum Markt passt.
5. Zügige Tilgung: Banken erwarten oft eine höhere anfängliche Tilgung, damit die Restschuld schnell sinkt.

Rechtlich muss die Bank nach § 505a BGB die Kreditwürdigkeit prüfen. Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert, desto genauer schaut sie auf Ihr Einkommen.

Was kostet die Mitfinanzierung der Nebenkosten?

Konkrete Zahlen lassen sich nicht pauschal nennen, weil Konditionen von Markt, Bank und Ihrer persönlichen Situation abhängen. Die Logik ist aber eindeutig: Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher dieses Verhältnis, desto teurer das Darlehen.

Hinzu kommt die längere Zinslast. Wenn Sie die Nebenkosten finanzieren, zahlen Sie darauf über die gesamte Laufzeit Zinsen. Am Ende kosten Sie die Nebenkosten also deutlich mehr als bei einer Zahlung aus eigenen Mitteln. Vergleichen Sie deshalb immer zwei Angebote: eines mit und eines ohne Mitfinanzierung, sofern Sie die Nebenkosten ganz oder teilweise selbst aufbringen können.

Welche Risiken entstehen für Sie?

Die Mitfinanzierung der Nebenkosten macht einen Kauf möglich, aber sie erhöht Ihre Abhängigkeit von stabilen Verhältnissen.

Höhere Restschuld nach der Zinsbindung

Am Ende der Zinsbindung bleibt eine höhere Restschuld als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.

Verlust bei frühem Verkauf

Wer in den ersten Jahren verkaufen muss, steht häufig vor einer Lücke. Der Verkaufserlös deckt die Restschuld möglicherweise nicht, und bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB anfallen. Die Differenz müssten Sie aus anderen Mitteln begleichen.

Fehlende Reserve

Wer alle verfügbaren Mittel einsetzt oder sogar die Nebenkosten finanziert, hat oft keine Rücklage für Reparaturen, Umzug oder Einkommensausfälle. Planen Sie deshalb unabhängig von der Finanzierung eine Liquiditätsreserve ein.

Welche Alternativen gibt es?

Bevor Sie die Nebenkosten finanzieren, lohnt der Blick auf andere Wege:

• Eigenkapitalersatz nutzen: Bausparguthaben, Wertpapiere oder Rückkaufswerte von Versicherungen können die Nebenkosten ganz oder teilweise decken.
• Familiendarlehen oder Schenkung: Ein nachrangiges Darlehen von Angehörigen wird von manchen Banken wie Eigenkapital behandelt. Bei Schenkungen sollten Sie die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater klären.
• Förderprogramme prüfen: Je nach Bundesland und Vorhaben kommen Förderdarlehen infrage, die die Gesamtfinanzierung entlasten.
• Kaufpreis und Objekt überdenken: Eine etwas günstigere Immobilie kann den Unterschied zwischen tragfähiger und riskanter Finanzierung ausmachen.
• Noch etwas sparen: Schon ein Teil der Nebenkosten aus eigenen Mitteln verbessert die Konditionen spürbar.

Bei vermieteten Immobilien wird die Mitfinanzierung der Nebenkosten manchmal bewusst gewählt. Ob das steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll ist, sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.

Wie gehen Sie konkret vor?

Klären Sie zuerst, wie hoch die Nebenkosten bei Ihrem Wunschobjekt sind. Den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands, die Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuelle Maklerprovision können Sie vorab ermitteln. Stellen Sie dann zusammen, welche eigenen Mittel und welche Eigenkapitalersatzmittel Ihnen zur Verfügung stehen.

Mit diesen Informationen kann ein Baufinanzierer gezielt die Banken ansprechen, die eine Finanzierung inklusive Nebenkosten anbieten, und Ihnen Varianten mit unterschiedlicher Eigenleistung gegenüberstellen.

Fazit: Möglich, aber nur mit solider Grundlage

Die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten öffnet den Weg zur eigenen Immobilie für Menschen mit gutem Einkommen und wenig Erspartem. Sie ist teurer und riskanter als eine klassische Finanzierung und setzt eine stabile Lebenssituation voraus. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann prüfen, welche Banken infrage kommen, und mit Ihnen auch ungünstige Szenarien durchrechnen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Ohne Eigenkapital.