Bausparvertrag als Eigenkapital einsetzen: Was Banken anerkennen

Ja, ein Bausparvertrag kann Eigenkapital ersetzen, allerdings nur das angesparte Guthaben und nur, wenn es bei der Finanzierung tatsächlich verfügbar ist. Das spätere Bauspardarlehen zählt dagegen als Fremdkapital. Entscheidend ist deshalb, ob Ihr Vertrag schon zugeteilt ist und wie die Hausbank mit dem Guthaben umgeht.

Zählt ein Bausparguthaben als Eigenkapital?

Ja, das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags erkennen Banken grundsätzlich als Eigenkapital an, wenn es zum Zeitpunkt der Finanzierung verfügbar ist. Das Bauspardarlehen selbst ist dagegen Fremdkapital und wird von der Bank wie jedes andere Darlehen behandelt.

Dieser Unterschied wird oft übersehen. Ein Vertrag über eine hohe Bausparsumme klingt nach viel Eigenkapital. Für die Bank zählt aber nur, was Sie bereits eingezahlt haben, zuzüglich Zinsen und gegebenenfalls staatlicher Prämien. Der Rest der Bausparsumme ist ein Darlehensanspruch, der in die Gesamtverschuldung eingeht und mit einer eigenen Rate bedient werden muss.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig ein. Ist die Zuteilung erreicht, erhalten Sie das Guthaben und auf Wunsch ein Bauspardarlehen über die Differenz zur Bausparsumme. Die Rahmenbedingungen regelt das Gesetz über Bausparkassen, die Einzelheiten stehen im jeweiligen Tarif.

Für die Zuteilung müssen in der Regel ein Mindestsparguthaben und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht sein. Die Bewertungszahl berücksichtigt, wie viel und wie lange Sie gespart haben. Einen verbindlichen Zuteilungstermin dürfen Bausparkassen nicht zusagen. Planen Sie deshalb mit Puffer, wenn der Kauf zeitlich fest steht.

Welche Fälle sind zu unterscheiden?

Wie Sie das Guthaben einsetzen, hängt vom Stand Ihres Vertrags ab. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Fälle.

Stand des Vertrags	Guthaben als Eigenkapital	Typisches Vorgehen
zugeteilt	ja, sofort verfügbar	Guthaben auszahlen lassen, Bauspardarlehen nutzen oder darauf verzichten
nicht zugeteilt, Guthaben wird sofort gebraucht	ja, nach Kündigung	Vertrag kündigen, Auszahlung nach Kündigungsfrist abwarten
nicht zugeteilt, Vertrag soll weiterlaufen	nur eingeschränkt	Vorausdarlehen oder Zwischenfinanzierung, Guthaben dient der späteren Tilgung

Der Vertrag ist zugeteilt

Das ist der einfachste Fall. Sie können das Guthaben abrufen und als Eigenkapital einbringen. Ob Sie zusätzlich das Bauspardarlehen nutzen, ist eine eigene Entscheidung. Es bietet einen bei Vertragsabschluss festgelegten Zins, verlangt aber meist eine hohe Tilgung. Die Hausbank sichert ihr Darlehen in der Regel an erster Rangstelle, das Bauspardarlehen wird häufig nachrangig abgesichert. Ob beide Darlehen zusammen tragbar sind, zeigt erst die Gesamtrechnung.

Der Vertrag ist nicht zugeteilt und das Guthaben wird gebraucht

Sie können den Vertrag kündigen. Die Bausparkasse zahlt das Guthaben dann nach Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist aus. Manche Bausparkassen zahlen gegen einen Abschlag früher aus. Mit der Kündigung geben Sie den Anspruch auf das Bauspardarlehen auf. Je nach Tarif kann zudem eine bereits gezahlte Abschlussgebühr verloren sein. Rechnen Sie also nach, was Sie aufgeben.

Der Vertrag ist nicht zugeteilt und soll weiterlaufen

Manchmal ist der Bausparvertrag Teil der Finanzierung selbst. Die Bank gibt dann ein Vorausdarlehen oder eine Zwischenfinanzierung, das bei Zuteilung mit Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst wird. Das Guthaben ist in diesem Fall für die spätere Tilgung gebunden. Manche Banken rechnen ein solches gebundenes Guthaben teilweise dem Eigenkapital zu, andere berücksichtigen es nur als Tilgungsersatz. Fragen Sie nach, wie die jeweilige Bank verfährt.

Was passiert, wenn der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist?

Ist der Vertrag noch nicht zugeteilt, ist das Guthaben nicht ohne Weiteres verfügbar. Sie können den Vertrag kündigen und das Guthaben nach Ablauf der Kündigungsfrist erhalten, oder ihn weiterlaufen lassen und über ein Vorausdarlehen oder eine Zwischenfinanzierung überbrücken. Welche Lösung passt, hängt von Tarif, Guthaben und Zinssituation ab.

Prüfen Sie außerdem, wie nah die Zuteilung ist. Liegt sie nur kurz nach dem Kauftermin, kann eine kurze Überbrückung günstiger sein als eine Kündigung. Ihre Bausparkasse kann Ihnen eine voraussichtliche Zuteilung nennen, auch wenn sie den Termin nicht verbindlich zusagen darf.

Verliere ich staatliche Förderung, wenn ich das Guthaben nutze?

Nein, wenn Sie das Guthaben für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen, etwa für den Kauf oder Bau einer Wohnung, ist das nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz gerade der vorgesehene Verwendungszweck. Ob im Einzelfall alle Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Sie mit Ihrer Bausparkasse klären.

Ähnliches gilt für vermögenswirksame Leistungen, die in einen Bausparvertrag fließen. Für die Arbeitnehmer-Sparzulage gelten eigene Fristen und Bedingungen. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung von Zulagen und Prämien hilft Ihnen ein Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein weiter.

Können auch Verträge von Angehörigen helfen?

Ja, in bestimmten Grenzen. Ein Bausparvertrag des Ehe- oder Lebenspartners kann eingebracht werden, wenn beide gemeinsam finanzieren oder das Guthaben ausgezahlt und übertragen wird. Verträge von Eltern oder Großeltern lassen sich unter Umständen auf Angehörige übertragen, wenn der Tarif das zulässt. Eine solche Übertragung ist häufig eine Schenkung. Klären Sie die steuerlichen Folgen vorab mit einem Steuerberater.

Für die Bank zählt am Ende, dass das Guthaben Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht und nicht zurückgefordert werden kann.

Welche Nachweise verlangt die Bank?

Die Bank verlangt in der Regel einen aktuellen Kontoauszug der Bausparkasse mit Guthaben und Vertragsdaten. Ist der Vertrag zugeteilt, kommt das Zuteilungsschreiben hinzu, bei geplanter Kündigung eine Bestätigung über Auszahlungsbetrag und Zeitpunkt.

Soll der Vertrag als Tilgungsersatz dienen, verlangt die Hausbank meist eine Abtretung der Ansprüche aus dem Bausparvertrag. Auch dafür brauchen Sie eine Bestätigung der Bausparkasse. Fordern Sie diese Unterlagen frühzeitig an, denn Bausparkassen benötigen dafür oft einige Tage.

Wie gehen Sie konkret vor?

Mit diesen Schritten bereiten Sie den Einsatz Ihres Bausparvertrags vor:

1. Stand abfragen: Guthaben, Bewertungszahl, Tarif und voraussichtliche Zuteilung bei der Bausparkasse erfragen.
2. Ziel klären: Soll das Guthaben Eigenkapital werden, soll das Bauspardarlehen genutzt werden, oder beides?
3. Varianten rechnen: Kündigung, Weiterlaufen mit Zwischenfinanzierung und Nutzung des Bauspardarlehens miteinander vergleichen.
4. Zeitplan abgleichen: Auszahlung oder Zuteilung muss zum Termin der Kaufpreiszahlung passen.
5. Nachweise einreichen: Kontoauszug, Zuteilungsschreiben oder Kündigungsbestätigung der Bank vorlegen.

Fazit: Das Guthaben zählt, die Bausparsumme nicht

Ein Bausparvertrag ist ein anerkannter Weg, Eigenkapital aufzubauen. Für die Bank zählt allerdings nur das verfügbare Guthaben, nicht die vereinbarte Bausparsumme. Ob Sie den Vertrag kündigen, weiterlaufen lassen oder das Bauspardarlehen nutzen, ist eine Rechenfrage, die vom Tarif und Ihrer Gesamtfinanzierung abhängt. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann die Varianten gegenüberstellen und Banken ansprechen, die mit Bausparverträgen flexibel umgehen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Ohne Eigenkapital.